Die Kündigung des Mietverhältnisses aus Gründen von offenen Mieten stellt einen besonderen Fall der Beendigung des Vertrags dar. Dem Vermieter stehen dabei sowohl Rechte als auch Pflichten zu. So kann es nach § 543 BGB in Verbindung mit § 569 BGB insbesondere zu einer außerordentlichen Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug kommen, wenn
- der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten im Rückstand ist
- der Mieter einen solchen Betrag über eine längere Zeit schuldig ist, dass dieser zwei Monatsmieten entspricht
Eine Abmahnung der fälligen Kosten durch den Vermieter ist nicht nötig. Dabei ist bei der Kündigung zu beachten, dass der Grund für diese ausdrücklich genannt und die ausstehende Miete bezüglich der Zeiträume möglichst genau aufgeführt werden muss, andernfalls ist die Kündigung unwirksam. Dies trifft auch bei anderen Formfehlern, insbesondere fehlenden Originalunterschriften zu. Das Vertragsmuster für die Kündigung wegen Zahlungsverzug von wohnung.com beinhaltet dabei alle rechtlich wirksamen Anforderungen und kann problemlos verwendet werden, wenn es richtig und vollständig ausgefüllt bzw. weiterverwendet wird.
Tatsächliche Beendigung des Mietverhältnisses
Eine Kündigung des Mietverhältnisses muss jedoch nicht endgültig sein. Kommt es zu einem Ausgleich der offenen Mietschulden durch den Mieter oder einer entsprechenden Behörde (wie z.B. Arbeitsamt, Wohngeldamt, etc.) innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis besteht weiterhin. Eine Räumungsklage ist durch den Vermieter beim zuständigen Amtsgericht zu einzureichen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der maßgebliche Wohnraum liegt. Der Vermieter benötigt einen Räumungstitel zur zwangsweisen Durchsetzung der Räumung und Herausgabe der Wohnung, den er – soweit erforderlich – von einem Gerichtsvollzieher umsetzen lassen muss, wenn das Verfahren abgeschlossen ist. Sonst begeht er, wenn er sich selbst in den Besitz der Wohnung setzt, eine sogenannte verbotene Eigenmacht, die teilweise recht harte zivil- und strafrechtliche Konsequenzen für ihn nach sich ziehen kann.
Oft ist eine ordentliche Kündigung zusätzlich zur außerordentlichen empfehlenswert, wenn der Mieter regelmäßig im Rückstand mit der Miete ist. Diese behält nach BGH, Beschluss vom 20. Juli 2016, Az. VIII ZR 238/15 auch weiterhin ihre Wirksamkeit, wenn der Mieter die offenen Mietbeträge bezahlt hat. Nach Ablauf der im Vertrag entsprechend festgelegten Kündigungsfrist muss der Mieter, auch mit ausgeglichenen Mietschulden das gemietete Objekt räumen.
| Mustervertrag: Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters
Vermieter (Absender) An Mieter (Empfänger) Sehr geehrte/r …………………., wie Sie wissen, haben wir am …… einen Mietvertrag über Wohnräume im …. Geschoss links/Mitte/rechts des Anwesens ………….., ……. (Ort), bestehend aus …. Räumen, 1 Flur, …. Bad/Bädern, 1 Küche und einem Keller geschlossen. Gemäß § …. des Mietvertrages haben Sie sich verpflichtet, monatlich eine Kaltmiete in Höhe von …. € zuzüglich Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten in Höhe von …. €, gesamt also einen Betrag von …. € an mich/uns zu zahlen. Ausweislich § … hat diese Zahlung bis spätestens zum 3. Werktag eines jeden Monats zu erfolgen. Ihr Zahlungsverhalten stellt sich im hier interessierenden Zeitraum jedoch wie folgt dar: Monat geschuldet gezahlt Differenz …./…. …. € 0,00 € … € …./…. …. € 0,00 € … € …./…. …. € 0,00 € … € Gesamt: ….. € Sie befinden sich daher mit mehr als 2 Monatsmieten im Verzug. Sachgerechte Gründe für einen Einbehalt der Miete sind nicht ersichtlich und mir/uns auch nicht bekannt. Wir kündigen daher das zwischen uns bestehende Mietverhältnis über oben näher beschriebene Räume außerordentlich und fristlos wegen Zahlungsverzugs und haben Sie aufzufordern, die Räume unverzüglich, spätestens jedoch bis zum ….. zu räumen und vertragsgerecht an mich/uns herauszugeben. Wegen des genauen Rückgabetermins wenden Sie sich bitte an … oder kontaktieren Sie mich/uns telefonisch/per E-Mail unter folgenden Daten ……! Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB widerspreche(n) ich/wir bereits an dieser Stelle. Dies bedeutet, dass selbst wenn Sie entgegen meiner/unserer Aufforderung zur Räumung und Herausgabe der Räume diese weiter nutzen sich das Mietverhältnis nicht verlängert oder neu begründet wird. Kommen Sie obiger Aufforderung zur Räumung und Herausgabe der eingangs bezeichneten Räume nicht oder nicht fristgerecht nach werde ich die Angelegenheit einem Rechtsanwalt zur gerichtlichen Durchsetzung meines/unseres Anspruchs übergeben. Dadurch entstehende Mehrkosten sind dann durch Sie tragen. Mit freundlichen Grüßen Vermieter |
Der Verfasser des Mustervertrags:
Rechtsanwalt Hagen Albus ist der juristische Ratgeber von Wohnung.com. Seine jahrelange Erfahrung gibt er in Form von Musterverträgen und Ratgebern an die Leser von Wohnung.com weiter.