Sicheres Wohnungseigentum auch über den Tod hinaus
Die Schaffung von Wohnungseigentum, sei es als Eigenheim auf einem frei stehenden Grundstück oder als Eigentumswohnung mit einem Teileigentum an dem gemeinschaftlichen Grundstück, ist immer eine Investition im unteren bis mittleren sechsstelligen Eurobereich.
Je nachdem, wie hoch die Summe aus Eigenkapital, aus Eigenleistung sowie aus Fördermitteln der öffentlichen Hand ist, wird der verbleibende Restbetrag durch ein Bau- oder Immobiliendarlehen fremdfinanziert. Das Kreditinstitut als Darlehensgeber geht mit seiner Finanzierung ein – meistens eher theoretisches – Risiko ein, dass das Immobiliendarlehen nicht, nicht pünktlich oder nicht vollständig zurückgezahlt wird. Das Kreditinstitut muss ein solches Kreditausfallrisiko aus mehreren Gründen weitestgehend ausklammern.
Bonitätsbewertung des Wohnungseigentümers
Um die Zahlungsfähigkeit des Darlehensnehmers als dem Hauptverdiener innerhalb einer mehrköpfigen Familie zu prüfen und zu gewährleisten, wird dessen Bonität bewertet. Er muss, gemeinsam mit dem Ehe-/Lebenspartner als gemeinschaftlichem Darlehensnehmer, aufgrund des regelmäßigen und gesicherten monatlichen Einkommens dazu in der Lage sein, den Schuldendienst mit Zins- und Tilgungszahlung über Jahre und Jahrzehnte hinweg leisten zu können. Das ist die Grundvoraussetzung für eine solche Finanzierung zur Schaffung von Wohnungseigentum. Der Darlehensgeber stellt auf diese Weise sicher, dass bei einem normalen Lebensverlauf und ohne unvorhersehbare Zwischenfälle das Immobiliendarlehen, wie es heißt, pünktlich bedient wird.
Risiko des Ablebens versichern
Ein zweites Finanzierungsrisiko aus Sicht des Darlehensgebers ist die Tatsache, dass der Darlehensnehmer aus gesundheitlichen Gründen nicht dazu in der Lage ist, die vertraglichen Zahlungen zu leisten. Der äußerste Fall ist das Ableben, also der Todesfall des Hauptverdieners. Diese Situation hat entscheidende Folgen für beide Seiten.
Der Financier hat kaum Chancen, das Immobiliendarlehen so wie vertraglich vorgesehen zurückgezahlt zu bekommen. Der Ehe-/Lebenspartner des Verstorbenen haftet als Gesamtschuldner für die aktuell offene Darlehensschuld. Sofern die nicht beglichen werden kann, wovon in aller Regel auszugehen ist, wird das Kreditinstitut im Wege der Zwangsvollstreckung versuchen, für sich zu retten, was zu retten ist.
Bei einer Zwangsversteigerung wird erfahrungsgemäß nicht der Erlös erzielt, der für eine Darlehensablösung erforderlich ist. Ein verbleibender Restbetrag wird den Hinterbliebenen vom Kreditinstitut als Konsumentenkredit in Rechnung gestellt. Die Familie muss ihr bisheriges Heim verlassen. Bestenfalls kann sie als Mieter weiterhin darin wohnen, sofern der neue Eigentümer keine anderen Pläne mit seiner ersteigerten Immobilie hat. Um diese Situation zu vermeiden, die für alle Beteiligten und Betroffenen ausschließlich Nachteile mit sich bringt, ist es geradezu ein Muss, das Todesfallrisiko zu versichern.
Risikolebensversicherung mit Abtretung an den Darlehensgläubiger
Das geeignete Mittel dazu ist der Abschluss einer Risikolebensversicherung. Sie wird im Todesfall des Versicherungsnehmers an die begünstigte Person ausbezahlt, die im Versicherungsvertrag namentlich benannt wird. Im Gegensatz zur Kapitallebensversicherung wird mit einer Risikolebensversicherung kein Kapital angesammelt, sondern ausschließlich das Ableben als Risiko versichert.
Risikolebensversicherungen sind nicht zur Kapitalanlage gedacht und lösen sich nach Ablauf der Vertragszeit ohne eine Auszahlung auf.
Wenn während der Vertragslaufzeit das versicherte Risiko, also der Todesfall nicht eingetreten ist, dann bestehen keine anschließenden Ansprüche an den Versicherungsgeber. Zur Absicherung des Immobiliendarlehens müssen die Darlehens- und die Versicherungssumme immer gleichhoch sein.
Unmittelbar nach Abschluss der Risikolebensversicherung werden die Ansprüche daraus an das Kreditinstitut abgetreten. Im Leistungsfall, sprich beim Tod des Versicherten, zahlt die Versicherungsgesellschaft direkt an den Darlehensgeber. Ein eventuell darüber hinausgehender Betrag wird an den vertraglich Begünstigten ausgezahlt. Jetzt ist das Todesfallrisiko für beide Seiten aus finanzieller Sicht beseitigt.
Das Kreditinstitut bekommt den aktuellen Saldo aus der Immobilienfinanzierung ausgeglichen. Die Hinterbliebenen, und zwar aus vertraglicher Sicht der gemeinschaftlich haftende Ehe-/Lebenspartner, sind schuldenfrei. Die im Grundbuch des Wohnungseigentums eingetragene Darlehensbesicherung wie Hypothek oder Grundschuld wird gelöscht. Der Besitzer der Eigentumswohnung wird jetzt zum Eigentümer einer unbelasteten, also schuldenfreien Wohnung.
Immobiliendarlehen und Risikolebensversicherung korrespondieren miteinander
Ziel und Zweck der Risikolebensversicherung ist die finanzielle Absicherung des jeweils aktuellen Saldos der Immobilienfinanzierung. Der verringert sich mit jeder Tilgungszahlung. Infolgedessen kann in regelmäßigen Abständen auch die Risikolebensversicherung reduziert und so dem aktuellen Darlehenssaldo angepasst werden.
Das wirkt sich positiv auf die Höhe des monatlichen Versicherungsbeitrages aus, sofern ausschließlich die Darlehensfinanzierung abgesichert werden soll. Wird die Risikolebensversicherung so unverändert beibehalten, wie sie abgeschlossen worden ist, wird indirekt ein finanzielles Polster angespart.
Im Leistungsfall ist die Versicherungssumme höher als der abzulösende Darlehenssaldo. Das kann für die Hinterbliebenen dann besonders hilfreich sein, wenn keine eigene Sterbegeldversicherung für den Verstorbenen besteht.
Vorfälligkeitsentschädigung und Vertragsende durch Tod
Bei der vorzeitigen Rückzahlung eines Immobiliendarlehens berechnet der Darlehensgeber eine gesetzlich zulässige Vorfälligkeitsentschädigung. Deren Höhe ist durch die aktuelle Rechtsprechung klar definiert. Die Kreditinstitute können, müssen sie jedoch nicht erheben, wenngleich sie nur höchst ungern darauf verzichten.
Bei der Absicherung des Immobiliendarlehens durch eine Restschuldversicherung für den Todesfall des Darlehensnehmers als Hauptverdiener sollte im Darlehensvertrag darauf geachtet und gedrängt werden, dass in diesem Falle keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird.
Genaue Formulierungen im Versicherungsvertrag vermeiden später belastende Auseinandersetzungen zwischen Hinterbliebenen und Versicherer.
Es wäre unethisch, wenn das Kreditinstitut diese für die Hinterbliebenen traurige bis hin zu unfassbare Situation für einen finanziellen Profit ausnutzen würde. Der Darlehensnehmer muss diesen Tatbestand vor Vertragsunterzeichnung ganz zweifelsfrei klären. Er sollte sich weder auf Kannbestimmungen noch auf irgendeine Formulierung im Konjunktiv festlegen lassen.
Im Fall der Fälle wird die Bank oder Sparkasse alle vertraglichen Möglichkeiten zu ihrem Vorteil nutzen; dazu sieht sie sich von ihrem Selbstverständnis her verpflichtet. Umgekehrt gilt: Nur was im Vertrag steht, ist Gegenstand des Vertrages. Wenn es keine Regelung über eine Vorfälligkeitsentschädigung gibt, oder wenn sie für diesen einen Fall definitiv ausgeklammert wird, dann sind die Hinterbliebenen des Darlehensnehmers auf der ganz sicheren Seite.
Risikolebensversicherung mit individuellen Zusatzbausteinen
In vielen Fällen wird die Risikolebensversicherung dazu genutzt, um weitere Risiken wie Arbeitslosigkeit, Berufs-/Erwerbsunfähigkeit, oder einen vorübergehenden Arbeitsplatzverlust mitzuversichern. Auch das macht für beide Seiten durchaus Sinn, weil damit temporär die eingeschränkte Zahlungsfähigkeit überbrückt werden kann.
Für den Darlehensgeber ist eine Zwangsvollstreckung die allerletzte Möglichkeit, um den offenen Kreditsaldo möglichst weit zu reduzieren. Zwangsverwaltung und Zwangsvollstreckung sind mit Manpower und Zusatzkosten verbunden, die nicht an den Schuldner weitergegeben werden können.
Der Wohnungseigentümer muss seinerseits alle Kosten für die Risikolebensversicherung in seine monatliche Finanzierung einbeziehen. Deren Versicherungsbeiträge erhöhen die Kosten der Unterkunft, die sich im Übrigen aus dem Immobiliendarlehen mit Zinsen und Tilgung, aus den Betriebskosten für das Wohnungseigentum, aus den Energiekosten für Strom und Heizung, sowie aus den anderen notwendigen Versicherungen für die Immobilie zusammensetzen.
Deren Summe sollte nach einer allgemeinen Faustregel nicht höher als etwa vierzig Prozent des monatlichen Nettoeinkommens sein. Auch deswegen ist es sinnvoll, im Laufe der Jahre die Risikolebensversicherung immer wieder dem Restschuldsaldo des Immobiliendarlehens anzupassen.