So funktioniert ein Tilgungsdarlehen

Der Traum vom Eigenheim ist allen gemein. Keine Angst mehr vor Mieterhöhungen und Kündigungen durch den Vermieter. Doch wie finanzieren Sie sich Ihr Traumhaus? Wenn Sie nicht über genügend Eigenkapital verfügen, können Sie sich Ihren Traum von den eigenen vier Wänden auch mit einem Kredit finanzieren. Eine Möglichkeit zur Finanzierung des Hausbaus oder Hauskaufs bietet Ihnen das Tilgungsdarlehen.

Was ist ein Tilgungsdarlehen?

Das Tilgungsdarlehen ist eine besondere Art des Darlehens und dient vornehmlich der Immobilienfinanzierung. Das Tilgungsdarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass die regelmäßig anfallende Tilgungsrate über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Das Tilgungsdarlehen wird deshalb auch als lineare Tilgung bezeichnet. Dadurch verringert sich vor allem der Zinsanteil innerhalb der Belastung. Anders als beim Annuitätendarlehen, bei dem jedes Jahr die gleiche Tilgungsrate anfällt (=Annuität), sinkt die Tilgungsrate beim Tilgungsdarlehen aufgrund des geringeren Zinsanteils in jedem Jahr.

Tilgungsbeispiel

Für den Bau Ihres Hauses benötigen Sie ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro. Das Darlehen läuft über einen Zeitraum von 5 Jahren zu einem jährlichen Zinssatz von 4 Prozent.
Eine Laufzeit von 5 Jahren bedeutet, dass Sie den Darlehensbetrag in Höhe von 100.000 Euro in 5 konstanten Raten tilgen müssen.

Jährlich ist also eine Tilgungsrate in Höhe von 20.000 Euro fällig. Dazu fallen jedes Jahr die Zinsen für die Gesamtrestschuld an. Im ersten Jahr beträgt die Restschuld 100.000 Euro. Der Zinsanteil beträgt demnach 4.000 Euro, der zusätzlich zu der Tilgungsrate in Höhe von 20.000 Euro hinzukommt. Für das erste Tilgungsjahr ergibt sich demzufolge eine Tilgungsrate von 24.000 Euro bei einer Restschuld von 104.000 Euro (inklusive Zinsen).

Im zweiten Tilgungsjahr beträgt die Restschuld noch 80.000 Euro. Ihre konstante Tilgungsrate beträgt weiterhin 20.000 Euro. Diesmal fallen jedoch weniger Zinsen an, da der Zinssatz nunmehr nur noch auf die Restschuld von 80.000 Euro berechnet wird. Demnach beträgt der Zinsanteil im zweiten Tilgungsjahr noch 3.200 Euro, sodass insgesamt 23.200 Euro zu tilgen sind.

Damit müssen im zweiten Jahr schon 800 Euro weniger zurückgezahlt werden als im ersten Tilgungsjahr. Der Zinsanteil nimmt in den folgenden Tilgungsjahren konstant um jeweils 800 Euro ab, sodass im letzten Tilgungsjahr die Restschuld noch 20.000 Euro beträgt. Zuzüglich Zinsen zahlen Sie im fünften Jahr somit nur noch 20.800 Euro zur Tilgung des Darlehens.

Rechenbeispiel

Jahr 1:
Restschuld = 100.000 Euro
Zinsanteil = 4.000 Euro
Tilgung = 20.000 Euro
Tilgungsrate = 24.000 Euro

Jahr 2:
Restschuld = 80.000 Euro
Zinsanteil = 3.200 Euro
Tilgung = 20.000 Euro
Tilgungsrate = 23.200 Euro

Jahr 3:
Restschuld = 60.000 Euro
Zinsanteil = 2.400 Euro
Tilgung = 20.000 Euro
Tilgungsrate = 22.400 Euro

Jahr 4:
Restschuld = 40.000 Euro
Zinsanteil = 1.600 Euro
Tilgung = 20.000 Euro
Tilgungsrate = 21.600 Euro

Jahr 5:
Restschuld = 20.000 Euro
Zinsanteil = 800 Euro
Tilgung = 20.000 Euro
Tilgungsrate = 20.800 Euro

Vorteile des Tilgungsdarlehens

Anhand der Beispielrechnung zeigt sich, dass die jährlichen Raten des Tilgungsdarlehens im Laufe der Jahre konstant sinken. Durch den hohen Tilgungsbetrag nimmt die Restschuld schnell ab, sodass das Darlehen nicht durch einen hohen Zinsanteil verteuert wird. Vorteilhaft ist deswegen vor allem, dass Sie Sicherheit bezüglich der jährlich anfallenden Tilgung haben, weil diese immer geringer ist als im Jahr zuvor.

Nachteile des Tilgungsdarlehens

Entsprechend der zu Tilgungsbeginn hohen Rückzahlungsraten besteht eine erhebliche finanzielle Belastung. Wenn Sie sich für ein Tilgungsdarlehen entscheiden, müssen Sie zu Beginn der Tilgung also über ausreichend finanzielle Mittel verfügen.

Ist ein Tilgungsdarlehen für Sie geeignet?

Das Tilgungsdarlehen ist für Sie besonders interessant, wenn Sie Ihren Kredit schnell und effizient abbezahlen möchten. Durch die hohen Raten zu Beginn der Tilgung eignet sich ein Tilgungsdarlehen, wenn Sie über ein solides und übersichtliches Einkommen verfügen.

Durch die jährlich konstant sinkenden Tilgungsraten sind Sie zudem nicht von Gehaltserhöhungen abhängig. Vielmehr können Sie während der Tilgung möglicherweise sogar ein niedrigeres Einkommen verkraften!

Deshalb lohnt sich ein Tilgungsdarlehen vor allem dann, wenn Sie frühzeitig in Rente gehen möchten. Denn durch die Frührente steht Ihnen regelmäßig weniger Einkommen zur Verfügung und daher profitieren Sie bei einem Tilgungsdarlehen von der konstanten Reduzierung der Tilgungskosten durch die lineare Tilgung.

Auch wenn Sie Unternehmer/in sind, ist ein Tilgungsdarlehen für Sie interessant. Dann können Sie die anfallenden Tilgungsleistungen als Wertminderung Ihrer Immobilie gemäß der Absetzung für Abnutzungen (AfA) von der Steuer absetzen.

Wann sollten Sie vom Tilgungsdarlehen Abstand nehmen?

Wie bereits gezeigt, ist ein Tilgungsdarlehen in den ersten Tilgungsjahren besonders kostenintensiv. Um die Tilgung bewältigen zu können, sollten Sie daher über ein gesichertes Einkommen verfügen.

Sind Sie in Zeitarbeit oder Probezeit beschäftigt oder befinden Sie sich in Studium oder Ausbildung, dann werden Sie Probleme mit der finanziellen Belastung bei der Tilgung des Darlehens vor allem in den ersten Tilgungsjahren bekommen. Ohne ausreichendes Einkommen ist die Aufnahme eines Tilgungsdarlehens daher zu riskant und unbedingt abzuraten.

Fazit

Zusammengefasst steht das Tilgungsdarlehen für eine zu Beginn hohe finanzielle Belastung, konstant sinkende Tilgungsraten und einen geringen Zinsanteil.