Mietminderung bei unbrauchbarem oder auch bei unzumutbarem Fahrstuhl

Mit einem Fahrstuhl werden Personen oder Lasten befördert, um den Höhenunterschied zwischen dem Ausgangs- und dem Zielort zu überbrücken. In einem Mehrfamilienhaus, beispielsweise in einem Mietshaus mit mehreren bis hin zu vielen Mietparteien, gehört ein Fahrstuhl, alternativ auch als Aufzug bezeichnet, zur Grundausstattung.

Die Rechtsgrundlagen zum Einbau eines Fahrstuhls sind die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer. Die geben vor, dass Gebäude ab einer bestimmten Geschossflächenzahl, oder ab einer Mindesthöhe, mit einem Fahrstuhl ausgestattet sein müssen. Der ergänzt das sogenannte offene Treppenhaus.

Die Mieter und Besucher können von Fall zu Fall entscheiden, ob sie die Treppen steigen, oder aber den Fahrstuhl benutzen möchten. In den meisten Landesbauordnungen ist ein Aufzug in Mehrfamilien- und in Mietshäusern ab fünf Geschossen, also inklusive dem Erdgeschoss, vorgeschrieben.

Nach § 29 LBO, der Landesbauordnung für Baden-Württemberg „müssen Gebäude mit einer Höhe nach § 2 Abs. 4 Satz 2 von mehr als 13 Metern Aufzüge in ausreichender Zahl haben, von denen einer auch zur Aufnahme von Rollstühlen, Krankentragen und Lasten geeignet sein muss.

Zur Aufnahme von Rollstühlen bestimmte Aufzüge müssen von behinderten Menschen ohne fremde Hilfe zweckentsprechend genutzt werden können“. Aus dieser gesetzlichen Pflicht des Vermieters ergibt sich das vertragliche Recht des Mieters zur jederzeitigen Benutzung eines funktionsfähigen und zumutbaren Fahrstuhls.

Fahrstuhl hat Auswirkung auf Wohnungswert und Mietpreis

Im Mietvertrag werden die gegenseitigen Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter schriftlich vereinbart. Darüber hinaus ist die Hausordnung als separate Anlage ein Bestandteil des Mietvertrages. Wenn ein Fahrstuhl in dem Mietshaus vorhanden ist, dann wirkt sich das positiv auf den Wert der Mietwohnung aus.

Der wird durch die Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche bestimmt. Die kann in dem Mehrfamilienhaus mit Fahrstuhl spürbar höher sein als in demjenigen ohne Aufzug. Hinzukommt, dass alle Mieter die Betriebs- sowie Unterhaltungskosten für den Fahrstuhl als Nebenkosten anteilig zu bezahlen haben.

Dazu muss die Kostenart „Fahrstuhl“ im Mietvertrag unter den Neben-/Betriebskosten enthalten sein. Der Mieter braucht nur solche Nebenkosten zu bezahlen, die Gegenstand des Mietvertrages sind. Er weiß, dass er für eine Mietwohnung in dem mehrgeschossigen Mehrfamilienhaus inklusive Fahrstuhl mit einer spürbar höheren Miete rechnen muss. Diese Mehrkosten entfallen sowohl auf die Kaltmiete als auch auf die Betriebskosten.

Fürsorgepflicht einerseits, Rechtsanspruch andererseits

Der Vermieter hat umgekehrt die Pflicht, die jederzeitige Einsatzbereitschaft des Fahrstuhls zu garantieren. Nur dann kann er, wie es heißt, die volle Miete verlangen. In bundesweit mehreren erstinstanzlichen Urteilen ist unisono festgestellt worden, dass die Mieter anderenfalls eine prozentuale Mietminderung geltend machen können.

Erstinstanzlich bedeutet in diesem Sinne, dass es sich um Urteile von Amtsgerichten handelt, die jedes für sich einen individuellen Einzelfall entschieden haben. Einig waren sich die Richter in der Rechtsauffassung, dass ein Verstoß gegen den Mietvertrag vorliegt, bis hin zur Vernachlässigung der Fürsorgepflicht des Vermieters.

In einem mehrgeschossigen Haus sind ältere oder gehschwache Mieter auf die Fahrstuhlbenutzung angewiesen. Sie können die zahlreichen Treppen nicht zu Fuß bewältigen, sie können keine notwendigen Waren für den täglichen Lebensunterhalt hinauftragen, und sie können umgekehrt den Abfall oder Haushaltsmüll nicht ordnungsgemäß entsorgen.

Wenn der Fahrstuhl nicht in Betrieb ist, dann hindert der Vermieter seine Vertragspartner regelrecht daran, ihre vertraglichen Pflichten zu erfüllen. Sie möchten das gerne, können es aber nicht.

Fahrstuhlpflege analog zur Treppenhauspflege

In einem mehrgeschossigen Mehrfamilienhaus wird die Treppenhauspflege einem externen Dienstleister übertragen, also professionell erledigt. Die dadurch entstehenden Kosten bezahlen die Mieter als Betriebs-/Nebenkosten. Ebenso ist es mit dem Fahrstuhl. Auch dessen Pflege wird einem Reinigungsunternehmen übertragen, und diese Kosten werden ebenfalls auf die Mieter umgelegt.

Sie haben, ebenso wie im Treppenhaus, auch im Fahrstuhl einen vertraglichen Anspruch darauf, dass er sauber, gepflegt und geruchsneutral ist. Dass Rauchen im Aufzug untersagt ist, gilt als Selbstverständlichkeit. Ein „gutes“ Reinigungsunternehmen verfügt über Fachpersonal, um zusätzlich und zeitgleich zum Treppenhaus auch den Aufzug, also die Fahrstuhlkabine mit Boden, Wänden und Decke, zu reinigen.

Dazu gehören auch Ausstattungen wie Spiegel und Handgriffe oder Handläufe. Das eine wie das andere geschieht ein- bis zweimal wöchentlich. Diesen Reinigungsvorgang dokumentiert das Reinigungsteam auf einem Stundenzettel, der vom Vermieter als Auftraggeber im Rahmen des vereinbarten Leistungskatalogs für die Aufzugreinigung kontrolliert wird.

Die Mieter als Fahrstuhlbenutzer haben in der Alltagspraxis ein Auge auf die Sauberkeit im Fahrstuhl und informieren anderenfalls den Vermieter. So ist es im Normalfall bei einem guten Miteinander zwischen beiden Parteien.

Ungepflegtheit oder Sachbeschädigung

Der Fahrstuhl wird im Laufe der Jahre viele Tausend Mal benutzt und in dem Sinne auch abgenutzt. Innerhalb des Mehrfamilienhauses ist er ein eigenes Anlagegut, das auch bilanziell abgeschrieben wird. Zu einem Ärgernis für die Mieter als tägliche Benutzer wird der Aufzug beispielsweise dann, wenn er beschädigt wird und bleibt, ohne dass der Vermieter den Schaden behebt.

Hier sind die Grenzen oftmals fließend. Der Sachschaden wird als Leistungsfall in dem Versicherungsschein definiert. Der Vermieter wird erfahrungsgemäß gar nicht oder nur ungern eigenes Geld in den Fahrstuhl investieren, der einerseits funktionsfähig ist, andererseits aber von Mietern oder von Unbekannten mit Graffiti oder anderen Schmierereien an den Wänden verunreinigt wird.

Der Vermieter kann nach eigenem Ermessen entscheiden, in welchem Umfang er den Fahrstuhl gegen welche Risiken versichert. An oberster Stelle stehen die Sicherheit und Funktionsfähigkeit des Aufzugs. Danach folgt die Zumutbarkeit der Benutzung durch die Mieter. Die steht in einem direkten Zusammenhang mit dem Wertanteil an der Kaltmiete, den das Fahrstuhlangebot ausmacht.

An dieser Stelle wird es schwierig und individuell. Der Vermieter von Komfortwohnungen im oberen Luxussegment wird von seinem eigenen Selbstverständnis her Wert darauf legen, dass auch der Fahrstuhl eine Visitenkarte seines Mehrfamilienhauses ist. Das sieht keineswegs jeder Vermieter so. Er kennt seine Mietklientel und orientiert sich, manchmal auch unbewusst, an deren Gesamtverhalten.

Schwierig bis hin zu strittig wird die Situation in Fällen, die ein Sachschaden sind, ohne dass es sich um einen Leistungsfall der Aufzugversicherung handelt. Der Vermieter ist ganz allgemein gut beraten, eine dementsprechend gute, also umfassende Fahrstuhlversicherung abzuschließen.

Die Kosten für die Sach- und/oder Haftpflichtversicherung eines Aufzuges sind nach der BetrKV, der Betriebskostenverordnung, ohnehin umlagefähig; entweder gemäß § 2 lfd. Nr. 7. für den Aufzug, oder nach Nr. 17 als Sonstige Betriebskosten.

Der Vermieter erspart sich und seinen Mietern viel Ärger, Missmut und Streitigkeiten, indem er den Aufzug möglichst umfassend versichert und die Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an die Benutzer weitergibt.

Mietminderung nach unterschiedlichen Kriterien

Ein möglicher Anspruch auf Mietminderung gilt für jede einzelne Mietpartei ganz individuell. Bei einem defekten Fahrstuhl ist der Mieter im zehnten Obergeschoss weitaus mehr beeinträchtigt als derjenige in der zweiten Etage. Auch das Alter, eine Gehbehinderung oder das Kleinkind mit Kinderwagen werden unterschiedlich bewertet.

Eine Mietminderung zwischen fünfundzwanzig Prozent der Monatskaltmiete ist durchaus realistisch. Für den Vermieter ist es unerheblich, ob er den Schaden an der Funktionsfähigkeit des Aufzuges verursacht respektive verschuldet oder nicht; entscheidend ist allein, dass der Fahrstuhl defekt und insofern unbenutzbar ist.

Wenn das so ist, dann liegt eine Nichterfüllung des Mietvertrages vor. Die Mietsache, also die gemietete Wohnung inklusive der vertraglich zugesicherten Fahrstuhlbenutzung, hat einen Mangel, weil sie in ihrer Gesamtheit nicht der vertraglichen Vereinbarung entspricht. Das kann zur Mietkürzung berechtigen.