In den Innenstädten steigen die Mietpreise und es wird schwerer, eine bezahlbare und passende Wohnung zu finden. Gerade für Menschen mit weniger Geld kann die Möglichkeit, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten eine attraktive Lösung darstellen, wenn andernfalls die Mietkosten zu hoch wären. Auf wohnung.com erfahren Sie, worauf man bei der Untervermietung achten sollte.

Muss der Vermieter eine Untervermietung genehmigen?

Ohne Ausnahme: Ja. Wer keine Genehmigung zur Untervermietung hat, kann gekündigt werden. Steht diese Genehmigung nicht bereits ausdrücklich im Mietvertrag, sollte man sie sich schriftlich vom Vermieter geben lassen. Ist das Interesse an der Untervermietung berechtigt, weil dieser beispielsweise die monatlichen Lebenshaltungskosten senken muss, kann der Vermieter diese Genehmigung nicht vorenthalten. Allerdings gilt die Genehmigung nur für einen Teil der Wohnung, nicht für die gesamte Wohnung.

Wann ist jemand kein Untermieter?

Wer enge Familienangehörige wie Lebenspartner, Eltern oder Kinder in seiner Wohnung aufnimmt, sollte zwar den Vermieter darüber informieren, da sie jedoch keine Untermieter sind, entsteht auch keine Untervermietung. Zwar sind Lebensgefährten streng genommen keine Familienangehörigen, doch der BGH ( 5. November 2003 – VIII ZR 371/02) urteilte, dass sie ein berechtigtes Interesse am gemeinsamen Leben haben. Auch Besucher zählen nicht als Untermieter, allerdings dürfen sie nicht länger als vier bis sechs Wochen jährlich zu Besuch in der Wohnung sein.

Muss ein Untermietzuschlag gezahlt werden?

Dieser ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter eine Mehrleistung erbringt (AG Hamburg vom 12. September 2007 – 49 C 95/ 07). Eine Mehrleistung wäre beispielsweise, wenn die Betriebskosten nicht einzeln abgerechnet werden, sondern fester Bestandteil des Mietvertrages sind. Andernfalls können die höheren Betriebskosten weitergegeben werden – und ein Untermietzuschlag wäre unzulässig.

Muss die Untervermietung formell genehmigt werden?

Grundsätzlich kann die Genehmigung des Vermieters formlos erfolgen, sollte aber schriftlich sein. Nur dann kann der Mieter bei einem Wechsel des Eigentümers nachweisen, dass der frühere Vermieter die Untervermietung genehmigt hat. Der Vermieter hat das Recht auf Auskunft und darf den Namen, die Anschrift, das Geburtsdatum und den Beruf des künftigen Untermieters erfragen, ebenso wie die geplante Laufzeit des Vertrages und die Höhe des Mietzinses der Untervermietung. Über das Einkommen des Untermieters muss der Vermieter hingegen nicht informiert werden. Allerdings bezieht sich die Erlaubnis zur Untervermietung normalerweise auf eine ganz bestimmte Person. Zieht der Untermieter aus und soll ein neuer in die Wohnung einziehen, muss die Genehmigung ebenfalls erneuert werden. Das gilt nicht, wenn der Mietvertrag auf eine Wohngemeinschaft lautet – hier ist nur der Vermieter zu informieren, wenn jemand neu aus- oder einzieht (Landgericht Berlin vom 28. August 2013 – 65 S 78/13).

Ist es möglich, dass der Vermieter die erteilte Erlaubnis zur Untervermietung wiederruft?

Wurde eine Untervermietung vom Vermieter schriftlich genehmigt, ist der Mietvertrag dahingehend geändert. Dann darf der Vermieter diese nur dann widerrufen, wenn die Fortdauer unzumutbar wäre (Bundesgerichtshof vom 11. Januar 1984 – VIII ZR 237/82). Die Umstände des Widerrufs müssen nach dem Abschluss des Vertrages eingetreten sein.

Was ist, wenn sich das Hauptmietverhältnis ändert?

Ändert sich das Hauptmietverhältnis, weil der Hauptmieter kündigt oder weil ihm aus wichtigen Gründen gekündigt wird, endet auch das Untermietverhältnis. Wer allerdings ohne Erlaubnis einen Untermieter bei sich einziehen lässt, riskiert seine eigene Wohnungskündigung. Wird die Genehmigung zur Untervermietung rechtmäßig widerrufen, muss das Untermietverhältnis gekündigt werden. Falls sich der Untermieter dagegen wehrt und der Auszug durch einen Räumungsprozess verzögert wird, kann der Vermieter das nicht als Grund für eine Kündigung des Hauptmieters nehmen (Bundesgerichtshof vom 4. Dezember 2013 – VIII ZR 5/13).

Was ist mit der Untervermietung an Feriengäste?

In Berlin muss jede Zweckentfremdung von Wohnraum vom zuständigen Bezirksamt genehmigt werden. Wird eine Mietwohnung als Ferienwohnung genutzt, ist sie zweckentfremdet. Wer als Mieter Feriengäste in seiner Wohnung aufnehmen möchte, braucht neben der Genehmigung des Vermieters zusätzlich die des Bezirksamtes. Falls der Hauptmieter jedoch den größten Teil der Wohnung selbst bewohnt und nur ein Zimmer an Feriengäste vermietet, braucht er keine Genehmigung vom Bezirksamt dafür. Allerdings sollte der Hauptmieter darauf achten, dass er seinen Vermieter korrekt und ausdrücklich über die Vermietung an Feriengäste informiert, schließlich geht diese Nutzung über eine reine Wohnraumnutzung hinaus (Bundesgerichtshof vom 8. Januar 2014 – VIII).

Was passiert, wenn der Vermieter keine Genehmigung zur Untervermietung erteilt?

Genehmigt der Vermieter die Untervermietung nicht, ohne dafür einen zwingenden Grund anzuführen, kann dieser im Einzelfall sogar zum Schadensersatz verpflichtet sein. Das entschied der Bundesgerichtshof (Bundesgerichtshof vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13). In diesem konkreten Fall sollten in einer Drei-Zimmer-Wohnung zwei Zimmer untervermietet werden, da die beiden Hauptmieter für eine Zeit im Ausland arbeiten mussten. Im dritten Zimmer hatten die Hauptmieter ihre eigenen Sachen gelagert. Das Gericht verurteilte den Vermieter, die Untervermietung zu genehmigen und sprach den Mietern den Schadensersatz zu, in der Höhe, in der ihnen der Untermietzins entgangen war.

Gibt es bei einer Untervermietung auch Kündigungsfristen?

Das allgemeine Mietrecht gilt auch bei einer Untervermietung. Wird die ganze Wohnung untervermietet, gelten die üblichen Kündigungsfristen: Der Untermieter selbst kann mit einer Frist von drei Monaten kündigen und der Hauptmieter darf seinem Untermieter gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses kündigen. Will der Hauptmieter einen Untermietvertrag kündigen, muss er hierfür ein berechtigtes Interesse benennen.

Bewohnt der Hauptmieter die Wohnung selbst und betrifft die Untervermietung lediglich ein leeres Zimmer, kann der Hauptmieter dem Untermieter mit einer Frist von sechs Monaten ohne Grund kündigen. Dieser kann jedoch der Kündigung widersprechen und sich dabei auf die Sozialklausel berufen. Ein Untermietvertrag kann auch als Zeitmietvertrag vereinbart werden. Ist das Zimmer möbliert und wird es an eine einzelne Person untervermietet, kann es von beiden Seiten bis zum 15. eines jeden Monats zum Ablauf desselben Monats gekündigt werden. Ist das möblierte Zimmer jedoch an eine Familie untervermietet, hat diese sechs Monate Kündigungsfrist.

Welche Rechte hat der Mieter, wenn der Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung nicht erteilt?

Verweigert der Vermieter die Untervermietung ohne triftigen Grund, hat der Hauptmieter das Recht auf eine Sonderkündigung. Das gilt aber nur, wenn ein Zeitmietvertrag gilt oder das ordentliche Kündigungsrecht nicht anwendbar ist. Jeder Mieter hat ohnehin nur eine dreimonatige Kündigungsfrist. Verweigert der Vermieter die Genehmigung, weil die Wohnung dann überbelegt ist oder der Hausfrieden gestört werden könnte, hat er jedoch einen triftigen Grund.