Gesetzlich ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt, dass jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden muss (§ 311b BGB). Das Hinzuziehen eines Notars beim Kauf einer Immobilie dient der sachgerechten Beratung und dem lastenfreien Erwerb durch den Käufer. Der Notar ist zur Neutralität sowohl der Käufer- als auch der Verkäuferseite gegenüber verpflichtet und urteilt ausschließlich im Sinne der Sache. Notarielle Beurkundungen sind über allen anderen Verträgen oder Abmachungen wirkungsvoll.

Vorgeschriebene Notarkosten

Die Bundesnotarordnung (BNotO) regelt die genauen Rechte und Pflichten für Käufer und Verkäufer. Notare sind dazu verpflichtet, ihre Tätigkeiten nach vorgeschriebenen Preistabellen abzurechnen (§ 17 BNotO). Explizit festgehalten sind die einzelnen Berechnungsgrundlagen in der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Variationen in Notargebühren werden damit vermieden.

Die gesetzlich festgeschriebenen Notarkosten und Grundbuchgebühren liegen bei etwa zwei Prozent des Geschäfts- bzw. Immobilienwertes. Es dürfen keine zusätzlichen Gebühren für Mehraufwand oder eine erhöhte Anzahl an Besprechungsterminen erhoben werden.

Die Gebührensätze für Notare sind gesetzlich bindend. Die folgenden Angaben zu den Gebühren beziehen sich auf die entsprechenden Gebührentabellen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz:

Doppelte Gebühr	Beurkundung des Kaufvertrags, dazu zählen die Beratungstermine zum Vertrag und die Fertigung des Vertragsentwurfs
Einfache Gebühr	Einseitige Erklärungen wie Grundbucheintrag eines Eigentümers (halbe Gebühr für zusätzlichn Eigentümer) oder Bestellung einer Grundschuld
Halbe Gebühr	Betreuung und Vollzugstätigkeiten des Notars wie die Änderung im Grundbucheintrag oder Genehmigungen
Viertel Gebühr	Erstellung von Grundschuld- oder Hypothekenbriefen

Die Aufgaben des Notars beim Immobilienkauf

Zu den Aufgaben des Notars zählt die Erstellung eines Vertragsentwurfs für die involvierten Parteien. Es werden alle notwendigen Daten und Auskünfte in den Vertrag aufgenommen, die für eine sachgerechte Abwicklung nötig sind. Nach Vertragsprüfung beider Parteien, wird vom Notar ein Termin zur Vertragsunterzeichnung festgesetzt, das Einverständnis von Käufer und Verkäufer notariell beurkundet und damit rechtskräftig.

Das Notaranderkonto dient als Treuhandkonto, auf das der Käufer den im Kaufvertrag vereinbarten Betrag überweist. Es wird erst an den Verkäufer weitergeleitet, wenn der Notar den Vertrag als rechtsgültig beurkundet hat. Für die Erstellung eines Notaranderkontos werden zusätzliche Gebühren fällig.

Ist der Kaufvertrag von beiden Seiten unterzeichnet, übernimmt der Notar die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, bis die endgültige Überschreibung des Grundstücks durch den Eintrag ins Grundbuch erfolgt. Dazu zählt auch der Verzicht des Vorkaufsrechts der Gemeinde. Die entstehenden Kosten werden über den Notar abgerechnet.

Achtung: Sobald nicht anders geregelt, trägt der interessierte Käufer die bereits angefallenen Notarkosten, wenn das Vorkaufsrecht einer anderen Partei (wie Pächter oder Gemeinde) in Anspruch genommen wird. Daher ist es ratsam, sich vor Hinzuziehen eines Notars bereits persönlich über eventuelle Kaufinteressen dieser Parteien zu informieren.

Nach eingehender Prüfung aller Unterlagen meldet der Notar den Verkauf beim zuständigen Finanzamt und leitet die zu zahlende Grunderwerbssteuer an den Käufer weiter. Nach Begleichung dieser wird der Kaufbetrag vom Notaranderkonto oder Käuferkonto an den Verkäufer überwiesen und der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Damit endet der Zuständigkeitsbereich des Notars.

Wer übernimmt welche Notarkosten?

Generell trägt der Käufer der Immobilie die Kosten für den Notar. Der Verkäufer ist dafür verantwortlich, die Bereinigung des Grundbuchs vorzunehmen. Sollten andere Regelungen zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt worden sein, müssen diese notariell beurkundet werden. Dies betrifft beispielsweise Abmachungen zum Abtritt der Grundschuld an den Käufer. Der Käufer spart die Kosten einer eigenen Eintragung, wenn diese in Höhe der bereits eingetragenen Grundschuld ist. In diesem Fall entstehen keine Kosten für die Beurkundung durch den Notar. Es lohnt sich, die möglichen Ersparnisse im Vorfeld zu prüfen und die zu tragenden Kosten abzuwägen.

Bankdarlehen und Eigenkapital

Wird der Immobilienkauf durch ein Bankdarlehen unterstützt, übernimmt der Notar die Grundschuldeintragung. Der Eigenkapitalanteil liegt optimalerweise bei 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises und der zusätzlich anfallenden Kosten. Die Höhe des einzubringenden Eigenkapitals variiert. Dabei gilt generell, dass je höher der Eigenkapitalanteil ist, umso niedrigere Zinsen werden für den Kredit vergeben. Wird die Immobilie komplett durch Eigenkapital finanziert, werden die Kosten für die Grundschuldbestellung durch den Notar hinfällig.

Private oder gewerbliche Nutzung

Wird die Immobilie zur gewerblichen Nutzung erworben, fallen die gleichen Notarkosten an wie für eine private Nutzung. Es besteht aber die Möglichkeit, die Kosten für den Notar bei einer gewerblichen Nutzung von der Steuer abzusetzen. Wird die Immobilie teilweise gewerblich genutzt, ist dieser Anteil steuerlich absetzbar.

Achtung: Bei einer teilweise gewerblichen Nutzung muss im Kaufvertrag genau geregelt sein, welche Gebäudeteile privat und welche gewerblich genutzt werden und zu welchen Teilen der Anschaffungspreis aufgeteilt ist.

Zusätzliche Kosten bei Umschuldung

Nach Ablauf der Zinsbindung kommt es oft zu einer Umschuldung des Kredits. Der Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut ist dann ratsam, wenn sich die Zinskonditionen für den Kreditnehmer verbessern. Durch den Wechsel des Gläubigers wird ein Notar benötigt, der die Grundbuchänderung vornimmt. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz muss mit einem Betrag von etwa 0,3 Prozent der Darlehenssumme (Restschuld) gerechnet werden.