Bevor es zum tatsächlichen Hauskauf kommt, sollte das Objekt von einem unabhängigen Gutachter auf seinen Wert geschätzt werden. Nachdem das Grundbuch auf eventuelle offene Forderungen von Dritten geprüft wurde, sollte ein Baugutachter das Objekt begehen und auf seinen Zustand überprüfen.

Der Gutachter führt ein Wertgutachten durch, das den Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Dieser stellt den Marktwert dar, der sich nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) abhängig von Lage, Zustand und Beschaffenheit der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs zusammensetzt. Der Gutachter nimmt dabei eine unabhängige Position ein und ist verpflichtet, den aktuellen Wert sachgemäß nach den Marktgegebenheiten zu schätzen. Der Käufer kann dadurch beurteilen, ob der geforderte Verkaufspreis realistisch ist.

Tipp: Die Vorlage eines Wertgutachtens bei der Bank unterstützt die Entscheidung dieser für die Finanzierung der Immobilie. In Abhängigkeit von der Kredithöhe können Banken auf ein unabhängiges Wertgutachten bestehen oder selbst einen Gutachter einsetzen.

Welche Arten von Gutachten gibt es?

Grundlegend lassen sich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung unterscheiden:

Vergleichswertverfahren (§ 15-16 ImmoWertV):

• wird meist bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen angewendet
• Ermittlung des Verkaufspreises durch Verkaufspreis vergleichbarer Grundstücke

Ertragswertverfahren (§17-20 ImmoWertV):

• wird meist bei Mietshäusern oder gewerblich genutzte Immobilien angewendet
• Grundlage bietet die Kapitalisierung der marktüblich erzielbaren Erwerbseinnahmen wie Miete oder Pacht

Sachwertverfahren (§ 21-23 ImmoWertV):

• wird meist bei Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Einfamilienhäusern angewendet
• Schätzung Wert des Grundstücks und des Gebäudes abzüglich des Zeitwerts

Wer führt Wertgutachten durch?

Im § 192 BauGB ist geregelt, wer zur Ausstellung rechtsgültige Gutachten für Immobilien berechtigt ist. Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter unterliegen dabei Gutachterausschüssen und müssen selbstständig und unabhängig sein. Von ihnen wird nach § 193 BauGB der Verkehrswert für unbebaute und bebaute Grundstücke ermittelt. Bei Stadtverwaltungen, Industrie- und Handelskammern oder Berufsfachverbänden kann sich der Auftraggeber über die verschiedenen Gutachter informieren. Bestellt die Bank einen Immobiliengutachter, muss dieser ebenfalls unabhängig den Wert der Immobilie prüfen.

Tipp: Öffentlich bestellte Sachverständige unterliegen der Gewerbeordnung der Industrie- und Handelskammer. Freie Sachverständige dagegen nicht.

Preise für Immobiliengutachten

Als preisliche Orientierung kann der mittlerweile außer Kraft gesetzte § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2002) dienen. Dieser ist seit 2009 nicht mehr rechtsgültig, kann aber als empfohlene Preisgrundlage für Immobiliengutachten genutzt werden. Handelt es sich beispielsweise um eine Immobilie mit einem Wert von 300.000,00 € muss mit einer Gutachterpauschale von 1.000,00 € bis 1.800,00 € gerechnet werden. Der genaue Preis ergibt sich aus dem Aufwand des Gutachtens.

Da es keine einheitlichen Preistabellen für Immobiliengutachter gibt, ist ein Vergleich verschiedener Ausschüsse bezüglich ihrer Honorare und Dienstleistungen ratsam. Zur Erstellung eines Kostenvoranschlags benötigt der Gutachter Unterlagen vom Bauamt. Diese sind durch den Auftraggeber einzuholen. Der dort vorliegende Bebauungsplan gibt Auskunft über mögliche bauliche Maßnahmen und geplante Veränderungen in der Nachbarschaft. Aus den Informationen vom Bauamt und zur Beschaffenheit der Immobilie werden unverbindliche Preise zum Immobiliengutachten vorgeschlagen.

Die Erstellung eines Gutachtens ist für den Verkäufer der Immobilie empfehlenswert, da dieses als Grundlage für den geforderten Verkaufspreis dienen kann. Die Kosten des Gutachtens trägt der Auftraggeber. Holt der Verkäufer ein unabhängiges Gutachten ein, übernimmt dieser die dadurch entstehenden Kosten. Will der Käufer den angebotenen Preis überprüfen und engagiert damit einen Gutachter, trägt der Käufer die Kosten. Wenn ein Makler die Kaufabwicklung übernimmt, erstellt dieser meist auf Grundlage der Maklerformel ein Gutachten. Je nach Maklervertrag kann Preis für das Gutachten bereits im Honorar enthalten sein oder muss zusätzlich gezahlt werden.

Kurzgutachten

Kurzgutachten beinhalten den aktuellen Marktpreis der Immobilie und können vom Verkäufer als Grundlage für die Höhe des Immobilienpreises eingeholt werden. Der Gutachter prüft die Bausubstanz des Hauses und legt aufgrund dieser das Wertergebnis fest. Dazu überprüft er unter anderem die Feuchtigkeit, Elektrik, Dämmung und den Zustand der Außenfassade. Welche Faktoren genau geprüft werden, hängt von dem jeweiligen Gutachter und den vertraglich geregelten Vereinbarungen ab. Es werden aber ausschließlich offensichtliche Baumängel geprüft. Eine detaillierte Auflistung erfolgt beim Kurzgutachten nicht.

Das Kurzgutachten beansprucht mit einer bis zwei Wochen zur Erstellung des Gutachens weniger Zeit als ein komplettes Wertgutachten und ist für Immobilien ratsam, bei denen externe, wertbeeinflussenden Besonderheiten nur in kleinem Umfang hinzukommen. Dies ist beispielsweise bei Reihenhäusern oder Doppelhaushälften der Fall, die nach bestimmten Vorgaben erbaut wurden.

Achtung: Kurzgutachten stellen keine rechtliche Grundlage des Verkehrswerts dar und können nicht gerichtlich gegenüber Dritten vorgebracht werden.

Komplettgutachten

Bei einem Komplettgutachten wird der Verkehrswert der Immobilie detailliert geschätzt und dient zur genauen Aufstellung eventueller Baumängel oder anderer Schäden, die den Immobilienwert beeinflussen. Für die Erstellung der umfassenden Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie muss ein Zeitraum von zwei bis vier Wochen eingeplant werden.