Will der Eigentümer Eigenbedarf an dem vermieteten Objekt anmelden, kann er sein Recht laut § 573 Abs.2 Nr.2 BGB nur dann geltend machen, wenn er es für einen bestimmten Personenkreis nutzen will. Dazu zählt er selbst, Familienmitglieder oder Haushaltsangehörige. Handelt es sich um Personen, die zum weiteren Familienkreis zählen, wie Schwager, Onkel, Eltern oder Kinder des Lebenspartners, muss der Eigentümer seine besondere persönliche Verbundenheit nachweisen. Haushaltsangehörige müssen in diesem Fall mit dem Eigentümer dasselbe Objekt bewohnen.

Das Interesse des Eigentümers, das vermietete Objekt als Eigenbedarf zu nutzen, muss gerechtfertigt sein. Das trifft beispielsweise dann zu, wenn ein Kind des Eigentümers das Objekt zu Wohnzwecken während des Studiums nutzen will. Eine nachweisbare Notlage des Eigentümers muss nicht bestehen.

Wurde der Eigenbedarf bereits beim Abschluss des laufenden Mietvertrages in Erwägung gezogen, ohne dass der Mieter schriftlich darüber informiert wurde, verfällt der Anspruch des Eigentümers auf Eigenbedarf. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs kann unwirksam werden, wenn der bereits beanspruchte Eigenbedarf vor Ablauf des Mietverhältnisses entfällt.

Vorgeschobener Eigenbedarf

Wird Eigenbedarf vom Vermieter angemeldet, ohne dass ein tatsächlicher Grund dafür besteht, ist die Kündigung juristisch unwirksam. Kommt es doch dazu, dass der Mieter auszieht, kann dieser die wegen des Umzugs entstandenen Kosten vom Eigentümer zurückfordern. Vorgeschobener Eigenbedarf stellt eine Vertragsverletzung dar und verpflichtet den Vermieter, Schadensersatz zu leisten. Mieter können dabei alle Kosten geltend machen, die im Zusammenhang mit dem Umzug entstehen.

Diese Kosten können Mieter geltend machen:

• die Umzugskosten
• Renovierungskosten im neuen Mietobjekt
• Mietpreisdifferenz, falls die neu gemietete Wohnung einen höheren Mietpreis hat (gilt bis zu dem Zeitpunkt, an dem die gesetzliche Kündigungsfrist abläuft)
• mit Verlust verkaufte Einrichtungsgegenstände und Neuanschaffung von Möbeln

Achtung: Kommt es zu einer gerichtlichen Verhandlung, liegt die Beweispflicht eines vorgeschobenen Eigenbedarfs des Eigentümers auf Seiten des Mieters.

Eine außergerichtliche Einigung kann sowohl für Mieter als auch für Eigentümer eine gute Alternative sein. In einem Aufhebungsvertrag kann beispielsweise geregelt sein, ob der Eigentümer teilweise die Umzugskosten übernimmt, Schönheitsreparaturen selbst durchführt oder dem Mieter die Kaution frühzeitig auszahlt.

Will der Eigentümer das Wohnobjekt nicht als Wohnung sondern als Büroraum nutzen, gelten andere Regelungen. Die Beweispflicht liegt auf Seiten des Eigentümers, der nachweisen muss, welchen Nachteil er hätte, wenn er das Wohnobjekt nicht gewerblich nutzen könnte. Ein Grund dafür wäre gegeben, wenn der Eigentümer im gleichen Haus wohnt, die vermietete Wohnung als Büroraum nutzen und damit die Betreuung seiner Kinder übernehmen kann.

Tipp: Der Eigentümer darf auch dann Eigenbedarf anmelden, wenn das Wohnobjekt nur für einen gewissen Zeitraum genutzt werden soll.

Sperrfristen für neue Eigentümer

Hat der aktuelle Eigentümer das Wohnungseigentum eines bereits vermieteten Wohnobjekts erworben, sind besondere Kündigungsfristen zu beachten. Laut § 577a Abs.1 BGB ist der neue Eigentümer verpflichtet, eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren einzuhalten. Je nach Gemeinde kann diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. In dieser Zeit kann kein Eigenbedarf angemeldet werden. Dies betrifft auch den Erwerb des Wohnobjekts von Personengesellschaften oder mehreren Eigentümern.

Eigenbedarf kann nur von einer natürlichen Person angemeldet werden. Wurde das Wohnobjekt von einer Aktiengesellschaft, einer Kommanditgesellschaft oder einer anderen juristischen Person gekauft, besteht kein Anspruch auf Eigenbedarf.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Um den Eigenbedarf geltend zu machen, muss der Eigentümer dem aktuellen Mieter eine schriftliche Information und Kündigung des Mietverhältnisses zukommen lassen. Dabei muss die allgemeine Kündigungsfrist berücksichtigt werden.

Die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf richten sich nach § 573c Abs.1 BGB. Demnach muss die schriftliche Kündigung bis zum dritten des Monats beim Mieter eingegangen sein und ist wirksam zum Ablauf des übernächsten Monats. Diese Frist bezieht sich auf Mietverhältnisse, die nicht länger als fünf Jahre gedauert haben. Bei einer Mietdauer bis zu acht Jahren, verlängert sich die Frist um weitere drei Monate. Ab dem achten Jahr werden weitere drei Monate Kündigungsfrist fällig.

Achtung: Eine Kündigung aufgrund einer Eigenbedarfsanmeldung ist nur dann zulässig, wenn das Wohnobjekt direkt nach Ablauf der Kündigungsfrist bezogen wird.

Das Kündigungsschreiben muss nach § 573 Abs.3 BGB schriftlich erfolgen und die Gründe für das berechtigte Interesse des Eigentümers beinhalten. Diese müssen ausführliche Informationen zum Eigenbedarf liefern. Für den Mieter muss die Möglichkeit bestehen, die angegebenen Gründe auf ihre Schlüssigkeit zu prüfen.

Der Mieter kann fristgerecht Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Nach § 574b BGB muss eine schriftliche Erklärung des Mieters vorliegen, die die Gründe des Widerspruchs darlegt. Diese muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses beim Eigentümer eingehen. Ein Widerspruch ist dann sinnvoll, wenn die vom Eigentümer genannten Gründe zum Eigenbedarf nicht schlüssig sind, da beispielsweise ein weiteres Wohnobjekt zur Verfügung steht. Härtefälle wie eine Erkrankung, Schwangerschaft oder ein besonders langes Mietverhältnis können die Eigenbedarfsanmeldung unwirksam machen.

Räumt der Mieter trotz fristgerechter Kündigung und berechtigen Gründen zur Eigenbedarfsnutzung das Wohnobjekt nicht zum geforderten Zeitpunkt, kann der Eigentümer mit einer Räumungsklage dagegen vorgehen. Ein Gerichtsvollzieher ist dann zur Räumung des Wohnobjekts berechtigt, wenn der Vermieter den Räumungstitel erhalten hat.