Bei der Beendigung des Mietverhältnisses muss ein Mietobjekt in dem Zustand an den Vermieter übergeben werden, in dem es bei Beginn des Mietvertrages vorgefunden wurde. Für entstandene Abnutzungen ist laut § 538 BGB der Vermieter zuständig. Anders ist die Lage, wenn der Mieter eigenhändig Umbauarbeiten am Mietobjekt vorgenommen hat.

Umbauarbeiten am Mietobjekt

Zu Umbauarbeiten zählen alle Maßnahmen, die eine bauliche Veränderung darstellen und sind grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Sobald bauliche Veränderungen nicht einfach bei Beendigung des Mietverhältnisses behoben werden können, muss der Vermieter diesen schriftlich zustimmen.

 

Tipp: Türspione können meist ohne Genehmigung des Vermieters fachgerecht eingebaut werden. Handelt es sich jedoch um alte und massive Türen, sollte der Mieter Rücksprache mit dem Vermieter halten.

Die Genehmigung des Vermieters

Bevor die baulichen Veränderungen am Mietobjekt durchgeführt werden, muss die schriftliche Einverständniserklärung des Vermieters eingeholt werden. Liegt keine Genehmigung des Vermieters vor und greifen die Baumaßnahmen in die Bausubstanz der Mietsache ein, können Umbauarbeiten am Mietobjekt zur Kündigung führen. Handelt es sich um Baumaßnahmen, die keine Gefährdung für die Mietsache darstellen, kann der Vermieter bei der Beendigung des Mietvertrags die Beseitigung des Umbaus und eine entsprechende Sicherheit dafür verlangen.

Tipp: Für gerechtfertigte Umbauarbeiten an der Mietwohnung können keine allgemeingültigen Gesetze herangezogen werden. Eine Absprache und schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter ist in jedem Fall die sicherste Variante bei baulichen Veränderungen im Mietobjekt.

Die Rechte des Mieters

Handelt es sich um Umbauarbeiten, die einer normalen Lebensführung entsprechen und die Nutzung des Mietobjekts verbessern, sind Vermieter zu einer Genehmigung verpflichtet. Es gelten jedoch keine allgemeingültigen Gesetze, die die einzelnen Veränderungen auflisten.

Umbauarbeiten, die zur behindertengerechten Nutzung des Mietobjekts beitragen und für die ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt, müssen laut § 554a BGB vom Vermieter genehmigt werden. Führt jedoch der Einbau eines Treppenlifts zur Einschränkung des Treppenaufgangs für die anderen Mieter, kann der Vermieter ablehnen.

Wurden die Baumaßnahmen genehmigt und tragen zur Erhöhung des Wertes bei, kann bei Übernahme durch den Vermieter der Mieter auf ein Entschädigungsrecht bestehen. Die Aufwandsentschädigung richtet sich jedoch nicht nach der Höhe der Kosten, die der Mieter zum Umbau aufgewendet hat, sondern nach der Höhe der Steigerung des Mietwerts. Dieser kann erst festgelegt werden, wenn das Mietobjekt mit höherem Mietzins erneut vermietet wurde.

Tipp: Vom Mieter vorgenommene Umbauarbeiten, für die er selbst die Kosten trägt, dürfen vom Vermieter nicht bei einer Mieterhöhung hinzugerechnet werden.

Stimmt der Vermieter den Umbauarbeiten am Mietobjekt nicht zu, kann der Mieter eine gerichtliche Einigung in Erwägung ziehen. Besonders wichtig bei allen baulichen Veränderungen am Mietobjekt ist die fachgerechte Umsetzung. Der Einbau von Türspionen, das Anbringen von Wandfliesen oder ein Wanddurchbruch unterliegt DIN-Vorschriften, die in jedem Fall eingehalten werden sollten. Die Durchführung durch einen Fachmann ist damit empfehlenswert.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses

Stimmt der Vermieter den Umbauarbeiten zu, kann die Beendigung des Mietverhältnisses trotzdem dazu führen, dass der Mieter die durchgeführten Baumaßnahmen rückgängig machen muss. Die Zustimmung des Vermieters ist grundsätzlich für die Dauer des Mietverhältnisses geltend und kann daher bei Beendigung die Forderung zur Beseitigung der Umbauarbeiten mit sich ziehen.

Dieser Anspruch auf Beseitigung ist aber nur gültig, wenn ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters vorliegt. Bringt dieser beispielsweise vor, dass das Wohnobjekt durch die Umbauarbeiten nicht oder nur eingeschränkt weiter vermietbar ist, muss der Mieter die vorgenommenen Veränderungen zurückbauen. Wurden die Veränderungen fachgerecht ausgeführt und tragen zu einer Verbesserung oder Erneuerung des Mietobjekts bei, muss in den meisten Fällen kein Rückbau erfolgen.

Auch wenn der Mieter einen Nachmieter findet, der die Veränderungen übernimmt, besteht keine Verpflichtung des Rückbaus. Endet das Mietverhältnis des Nachmieters, kann dieser dafür verantwortlich gemacht werden, die übernommenen Umbauten rückgängig zu machen. Es kann allerdings auf keine generelle Regelung zurückgegriffen werden, sondern der Einzelfall entscheidet.