Mit der Grundschuldbestellung stimmt der Eigentümer einer Immobilie der Belastung seines Grundstücks mit einer Grundschuld zu. Das geschieht in der Regel im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf. Die Grundschuld dient dann als Sicherheit für einen Kredit, mit dem der Objekterwerb ermöglicht werden soll.

Die Grundschuld ist in Deutschland die gängigste Immobilien-Sicherheit und hat die ebenfalls mögliche Hypothek fast verdrängt. Rund 90 Prozent der Immobilien-Darlehen sind mit Grundschulden abgesichert. Nichtdestotrotz hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch die Bezeichnung Hypothekendarlehen eingebürgert.

Grundschuld und Hypothek – wo ist der Unterschied?

Zwischen Grundschuld und Hypothek bestehen viele Gemeinsamkeiten. Bei beiden Sicherungs-Instrumenten handelt es sich um sogenannte dingliche Rechte bzw. Grundpfandrechte. Sie ermöglichen es dem Inhaber, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht eine bestimmte Zahlung zu fordern. Während bei der Hypothek das Vorliegen einer entsprechenden Forderung zwingend ist, ist das bei der Grundschuld nicht der Fall. Man spricht hier auch von einem abstrakten Recht (im Unterschied zum akzessorischen bei der Hypothek).

Der Inhaber einer Grundschuld kann daher prinzipiell auch dann eine Zahlung verlangen, wenn keine Verknüpfung mit einer Forderung besteht. Praktisch ist das allerdings sehr oft der Fall. Die Grundschuld ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§§ 1191 ff. BGB). Dabei wird weitgehend auf die Vorschriften zur Hypothek (§§ 1113 ff. BGB) verwiesen – mit Ausnahme der Sachverhalte, die aus dem Charakter als abstraktes Recht resultieren (§ 1192 Abs. 2 BGB).

Im Zusammenhang mit Krediten – die Sicherungsgrundschuld

Da die Grundschuld als Kreditsicherheit große Bedeutung hat, ist das Konstrukt der sogenannten Sicherungsgrundschuld entwickelt worden. Dabei wird die – an sich abstrakte – Grundschuld über einen schuldrechtlichen Sicherungsvertrag doch mit einer Forderung verknüpft. Erst dadurch wird die Grundschuld zur „echten“ Kreditsicherheit. Der Sicherungsvertrag findet sich üblicherweise als Textteil in Kreditverträgen und wird auch als Sicherungsabrede oder Zweckerklärung bezeichnet.

In der Sicherungsabrede verpflichtet sich der Sicherungsgeber (= Kreditnehmer) zur Grundschuldbestellung. Der Sicherungsnehmer (= Bank) verpflichtet sich, die Grundschuld nur zum Sicherungszweck – der Begleichung der Forderung -einzusetzen. Mit dem sogenannten Risikobegrenzungsgesetz von 2008 wurde die Sicherungsgrundschuld erstmals „offiziell“ ins BGB eingeführt (§ 1151 Abs. 1a BGB). Danach können Einreden gegenüber dem ursprünglichen Grundschuldinhaber auch gegenüber neuen Erwerbern einer Sicherungsgrundschuld geltend gemacht werden.

Gesamtgrundschuld und Eigentümergrundschuld

Neben der Sicherungsgrundschuld gibt es noch zwei weitere Grundschuldbegriffe: die Gesamtgrundschuld und die Eigentümergrundschuld.

Eine Gesamtgrundschuld bezeichnet eine Grundschuld, die mehrere Grundstücke betrifft. Diese können, müssen aber nicht demselben Eigentümer gehören. Die Gesamtgrundschuld ist gesetzlich nicht geregelt, wird aber nach den Vorschriften für die Gesamthypothek (§ 1132 BGB) behandelt. Dabei wird analog verfahren wie bei der Einzelgrundschuld im Verhältnis zu Einzelhypothek. Eine Gesamtgrundschuld kann sinnvoll sein, wenn mehrere Grundstücke wirtschaftlich eine Einheit bilden. Das ist zum Beispiel bei Landwirtschaftsbetrieben häufiger der Fall, kann aber auch in anderen Wirtschaftsbereichen eine Rolle spielen.

Von einer Eigentümergrundschuld wird gesprochen, wenn der Grundschuldinhaber auch Eigentümer des Grundstücks ist. Die Eigentümergrundschuld kann vom Eigentümer selbst bestellt werden. Oft entsteht sie de facto automatisch im Zusammenhang mit Kreditrückzahlungen und dem Wegfall des eigentlichen Sicherungsgrunds.

Die Grundschuldbestellung – der Ablauf

Um die Bestellung einer Grundschuld kümmert sich ein Notar. Er verwendet dafür üblicherweise ein Grundschuldbestellungsformular, das er bei der finanzierenden Bank anfordert. Die Grundschuldbestellung enthält u.a. Angaben zum Betrag, zur Verzinsung und zur Rangstelle der Grundschuld. Das betroffene Grundstück ist durch Nennung des relevanten Grundbuchblattes, der Flur bzw. des Flurstücks eindeutig bezeichnet.

Darüber hinaus enthält die Grundschuldbestellung eine Textpassage, in der sich der Schuldner der Zwangsvollstreckung unterwirft, wenn er mit der Kredittilgung nachhaltig in Verzug gerät. Im Normalfall erfolgt die Zwangsvollstreckung erst, wenn mehr als drei Kreditraten ausstehen oder mehr als fünf Prozent der Kreditsumme nicht vertragsgemäß zurückgezahlt wurden.

Der Grundschuldbestellung folgt die Eintragung im Grundbuch des zuständigen Grundbuchamts (Amtsgerichts). Zusätzlich zur Grundbucheintragung ist es möglich, die Grundschuld auch zu verbriefen. Der Grundschuldbrief stellt eine Wertpapier-Urkunde dar. Meist wird allerdings auf die Verbriefung verzichtet. Nach der Eintragung der Grundschuld steht der Bank die gewünschte Sicherheit zur Verfügung, so dass die Auszahlung des Kredites vorgenommen wird.

Kosten einer Grundschuldbestellung

Die Bestellung einer Grundschuld ist nicht ganz billig. Es fallen etliche Gebühren und Kosten an – zum einen für die Tätigkeit des Notars, zum anderen für die Eintragung im Grundbuch selbst. Notargebühren selbst sind mehrwertsteuerpflichtig. Einige Gebühren hängen vom Betrag der Grundschuld ab, andere sind unabhängig davon. Hinzu kommen oft noch zusätzliche Kosten für Porto, Telefon, Schreibauslagen usw.. Im Internet werden Grundbuch-Gebührenrechner zur Verfügung gestellt, mit denen sich die Kosten einer Grundschuldbestellung gut kalkulieren lassen.

Ein Beispiel: bei einer Grundschuld über 100.000 Euro ist mit Notargebühren von 546 Euro (Gebühren für Beurkundung, Geschäftsvollzug, Betreuung) zu rechnen. 103,74 Mehrwertsteuer (19 Prozent) kommen hinzu. Die Grundbucheintragung kostet 273 Euro. Außerdem ist mit Auslagen in einer Größenordnung von 50 bis 100 Euro zu rechnen. Daraus ergeben sich Gesamtkosten von rund 1.000 Euro. Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro würde sich die Gesamtsumme auf gut 1.500 Euro belaufen.

Qualität der Grundschuld als Kreditsicherheit

Grundpfandrechte – so auch die Grundschuld – gelten allgemein als hochwertige Sicherheiten, da Immobilien vergleichsweise wertbeständige Sicherungsgüter darstellen und sich im Falle des Falles relativ gut verwerten lassen. Für die Qualität einer Grundschuld ist der „Rang“ von hoher Bedeutung. Damit wird die Stelle bezeichnet, an der die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Die Rangliste bestimmt die Reihenfolge, nach der die Inhaber von Grundschulden im Verwertungsfall befriedigt werden.

Wer an „erster Stelle“ steht, hat daher die besten Aussichten, auch den vollen Betrag seiner Grundschuld zu erhalten. Aus diesem Grund legen Banken bei Hypothekendarlehen fast immer Wert darauf, bei der Grundschuld „an erster Rangstelle“ im Grundbuch eingetragen zu werden. Bausparkassen begnügen sich dagegen bei Bauspardarlehen mit dem zweiten Rang.

Die Grundschuld löschen – in der Regel überflüssig

Wenn ein Hypothekendarlehen vollständig getilgt ist, besteht für die Grundschuld eigentlich kein Bedarf mehr. Die Grundschuld kann dann im Grundbuch gelöscht werden. Das ist aber mit zusätzlichen Gebühren verbunden. Oft ist es sinnvoller, die Grundschuld stehen zu lassen. Sie kann dann ggf. später für eine weitere Kreditaufnahme erneut genutzt werden, ohne dass eine Neueintragung erforderlich ist. Nach der Tilgung können sich Kreditnehmer von ihrer Bank eine Löschungsbewilligung ausstellen lassen. Nach einem BGH-Urteil darf die Bank dafür keine Gebühren berechnen (BGH: Az. XI ZR 244/90).