Die Modernisierungsumlage erlaubt es Vermietern bestimmte Renovierungskosten am Mietobjekt und an der Mietwohnung auf den Mietern umzulegen. Aber längst nicht jede Baumaßnahme müssen Mieter hinnehmen und bezahlen.

Was ist die Modernisierungsumlage?

Im § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird die „Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“ geregelt. Grundsätzlich können Vermieter nach dieser Regelung Kosten für bestimmte Baumaßnahmen auf die Mieter umlegen. Dies gilt jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Eine Modernisierungsumlage ist gerechtfertigt, wenn die baulichen Veränderungen den Wohnwert erhöhen oder die Maßnahmen erforderlich waren, ohne dass der Vermieter darauf Einfluss hatte.

Beispiele für umlagefähige Modernisierungen

Was bedeutet das nun ganz konkret? Ein typisches Beispiel für eine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme ist die energetische Sanierung eines Wohngebäudes oder einer Wohneinheit. Die Verbesserung der Wärmeisolierung hat einen unmittelbaren, positiven Einfluss auf den Mieter, da eine Energieeinsparung ermöglicht wird. Ähnlich verhält es sich mit dem Einbau einer Solaranlage, der Umrüstung verschiedener Wassereinsparungen (z. B. moderne Wasserzähler) und verschiedene Verbesserungen innerhalb der Wohnung (z. B. Schallschutz, Belichtung, Sanitäranlagen, Einbau von Rauchmeldern). Zudem kann der Vermieter Modernisierungen im Gebäude, z. B. den Einbau eines Aufzugs oder Balkons, und rund um die Anlage, wie etwa einen Spielplatz und Grünanlagen, auf die Mieter umlegen.

Gesetzliche Voraussetzungen für die Modernisierungsumlage

Die Mieterhöhung als Folge der Baumaßnahmen darf der Vermieter nur dann durchsetzen, wenn es sich tatsächlich um eine Modernisierung und nicht um eine Renovierung oder Instandhaltung handelt. In der Praxis ist die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung nicht immer einfach. Laut § 559 BGB darf der Vermieter aber nur jene Maßnahmen umlegen, die nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 und 6 durchgeführt wurden. Der Gesetzgeber sieht demnach folgende Modernisierungsmaßnahmen als umlagefähig:

1. energetische Modernisierung, die Endenergie nachhaltig einsparen (in Bezug auf die Mietsache),
2. energetische Verbesserungen, die nicht nach 1. vorliegen und nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einsparen,
3. den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren,
4. den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
5. die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern,
6. Maßnahmen, die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind und deren Umstände der Vermieter nicht beeinflussen kann
7. sowie die Schaffung neuen Wohnraums.

Wann muss der Mieter also nicht zahlen? Beispielsweise bei der Reparatur von Heizanlagen, beim Austausch veralteter, defekter Wasserrohre, bei der Erneuerung alter Sanitäranlagen oder dem Austausch von Fenstern.

Damit der Vermieter die Umlage ordnungsgemäß umsetzen darf, muss er weitere Voraussetzungen erfüllen. Unter anderem eine fristgerechte Ankündigung der baulichen Maßnahmen. Spätestens drei Monate vor dem Beginn der Bauarbeiten muss der Vermieter diese schriftlich beim Mieter ankündigen. Aus dem Schreiben oder der E-Mail muss genau hervorgehen, wie lange die Maßnahmen dauern und was konkret gemacht wird. Die Ankündigung muss weiterhin einen Hinweis auf Einspruch enthalten, den der Mieter als sogenannten Härteeinwand geltend machen kann. Will der Vermieter nach der Modernisierung die Miete erhöhen, muss er dies ebenfalls im Vorfeld ankündigen und wenigstens einen ungefähren Betrag nennen.

Wann Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht akzeptieren müssen?

Die Gesetzgebung sieht eine besondere Härte vorliegen, wenn die Baumaßnahmen kurz vor dem Auszug des Mieters vorgenommen werden sollen. Auch dann, wenn der Vermieter beschließt im Winter bauliche Veränderungen an den Fenstern oder der Heiztechnik durchzuführen. Weiterhin gilt es als Härteeinwand, wenn der Mieter krank, alt oder schwanger ist und die baulichen Maßnahmen eine hohe Belastung wären (Lärm, Schmutz, ggf. kurzzeitiger Umzug). Dies gilt auch, wenn sich ein Mieter oder Familienmitglied in einer bedeutenden Prüfungsphase steckt.

Wichtig: Wenn ein solcher Härtefall vorliegt, ist dies dem Vermieter innerhalb der Einspruchsfrist mitzuteilen. Erfolgt keine Reaktion auf das Ankündigungsschreiben und werden die Handwerker in die Wohnung gelassen, gilt dies als Zustimmung zu den Modernisierungen. Als Frist gilt das Ende des kommenden Monats. Erhalten Mieter die Ankündigung im Februar, können sie bis Ende März einen Härteeinwand melden.

Können Mieter nachweisen, dass der Wohnwert durch die Baumaßnahmen gemindert wird, können sie eine Mietminderung für die Zeit der Arbeiten vornehmen – allerdings nur mit schriftlicher Ankündigung und nicht, wenn der Vermieter eine energetische Sanierung durchführt. Dann dürfen Mieter die Mietminderung erst nach drei Monaten vornehmen. Wem nach der Modernisierung Kosten entstehen, etwa durch Reinigung der Wohnung oder Beschädigung durch Bauarbeiten, darf diese vom Vermieter einfordern.

Wie darf der Vermieter die Renovierungskosten auf den Mieter umlegen?

Laut BGB dürfen Vermieter maximal 11 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Mieter umlegen. Umlegen dürfen sie aber nur jene Kosten, die durch die Bauarbeiten entstanden sind. Öffentliche Fördermittel, Darlehenszinsen sowie Einsparungen für Instandhaltungskosten müssen abgezogen werden. Mieter haben grundsätzlich das Recht, die Unterlagen, die zur Berechnung der Mieterhöhung verwendet wurden, einzusehen. Hat der Vermieter die Modernisierung korrekt angekündigt, ist die neue Miete spätestens drei Monate nach Erhalt der Mitteilung der Mieterhöhung zu zahlen. Die Mieterhöhung darf der Vermieter erst nach Abschluss der Bauarbeiten umsetzen.

In Ausnahmefällen gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB muss der Mieter die Mieterhöhung nicht zahlen, etwa wenn die neue Miete über 40 % des Haushaltsnettoeinkommens betragen würde. Dies wäre bereits als Härtegrund nach der Ankündigung der Baumaßnahmen mitzuteilen. Eine Mieterhöhung ist auch dann nicht zu zahlen, wenn der Vermieter die Miete gleichzeitig zum Modernisierungsumschlag auf die orstübliche Miete erhöht, die nach der Sanierung möglich wäre (vgl. LG Berlin, 30. September 2015, Az. 65 S 240/15)