Grundsätzlich steht es Vermietern offen, die Höhe der Miete frei festzulegen. Dabei sind sie an gesetzliche Regelwerke gebunden. Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch sind Mieterhöhungen möglich, wenn die Miethöhe im Vorfeld 15 Monate oder länger unverändert geblieben ist. Zudem haben Vermieter die Kappungsgrenze für die Miete zu berücksichtigen. Demnach darf die Miete im Rahmen von drei Jahren um maximal 20 Prozent angehoben werden. Je nach Rechtsprechung spielt in einigen Bundesländern die Mietpreisbremse eine Rolle. Doch haben Vermieter im Rahmen des Mietvertrages weitere Gestaltungsmöglichkeiten für eine Mietsteigerung, beispielsweise durch Festlegung einer Indexmiete oder Staffelmiete. Dies kann im Hinblick auf eine höhere Mietrendite vorteilhaft sein.
Optionen und Rahmen für die Mieterhöhung
Die Möglichkeiten und der Umfang einer Mieterhöhung basiert auf Vergleichen. Der wesentliche Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Vermieter haben die Möglichkeit, die Miete bis zu dieser Grenze anzuheben. Vermietern stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, Mietvergleiche anzustellen. Ein sicheres Verfahren ist das Vergleichsmietensystem. Die einfachste Methode ist ein Blick in den Mietspiegel. Ist kein solcher vorhanden, so können Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete auf Basis dreier Vergleichswohnungen nachweisen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass diese Wohnungen hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung und Modernisierungsgrad mit der betreffenden Wohnung vergleichbar sind. Eine weitere Methode ist die Erstellung eines Gutachtens. Dies ist der aufwändigste und kostenintensivste Weg, da ein Sachverständiger hinzugezogen werden muss. Vermieter sollten darauf achten, dass die Kosten für das Gutachten nicht höher ausfallen als der Gewinn aus der geplanten Mieterhöhung.
Grundsätzlich gilt es bei einer Mietsteigerung die so genannte Kappungsgrenze zu beachten. Innerhalb eines Zeitfensters von 3 Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent erhöht werden. Fallbeispiel: die Miete liegt seit 3 Jahren bei 700 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist inzwischen auf 900 Euro gestiegen. Aufgrund der Kappungsgrenze darf die Miete jedoch nur auf maximal 840 Euro (700 Euro plus 20 Prozent) angehoben werden.
Mietsteigerung infolge einer Modernisierung
Modernisierungsmaßnahmen sind eine Möglichkeit, ein Mietobjekt aufzuwerten und damit eine Mieterhöhung zu rechtfertigen. Gemäß § 559 BGB können Modernisierungskosten anteilig um bis zu 11 Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Bei Mietsteigerungen infolge einer Modernisierung sind weder die ortsüblichen Vergleichsmieten noch die Kappungsgrenze von Bedeutung. Doch haben Vermieter zu beachten, dass sie in Anspruch genommene Zuschüsse oder staatliche Fördergelder für die Modernisierung vom Ausgangsbetrag abziehen müssen. Wenn ein Vermieter also in einem Fallbeispiel Modernisierungsmaßnahmen mit Gesamtkosten von 10.000 Euro durchführt und davon 2.000 Euro mit staatlichen Zuschüssen finanziert werden, so ist dieser Betrag von den Modernisierungskosten abzuziehen. In diesem Falle dürfen also 11 Prozent von den verbleibenden 8.000 Euro anteilig auf Mieter umgelegt werden.
Grundsätzlich gilt es im Hinblick auf Modernisierungen zu unterschieden zwischen den Reparaturen, Instandhaltungen und Modernisierungen im engeren Sinne. Zwingend erforderliche Reparaturen wie etwa der Austausch von Fenstern oder Türen gelten nicht als Modernisierungsmaßnahme sondern als Reparatur. Beispiele für Modernisierungen, die Mieterhöhungen rechtfertigen, umfassen etwa die energieeffiziente Umgestaltung der Heizungsanlage, Wärmedämmungsmaßnahmen oder Isolierungsmaßnahmen.
Nach abgeschlossener Modernisierung gilt wieder die ortsübliche Vergleichsmiete. Demnach ist eine weitere Mieterhöhung erst dann wieder möglich, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete den Mietpreis nach der Modernisierung wieder erreicht hat. Zudem ist zu berücksichtigen, dass in Gebieten mit Wohnungsknappheit die Miete auch nach der Modernisierungsmaßnahme nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Anhand dreier Faktoren können Vermieter die Miete rechtskräftig erhöhen. (Bild: Wohnung.com)
Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, das Mietern entgegenkommt und ein übermäßiges Ansteigen der Mieten verhindern soll. Die Mietpreisbremse ist juristisch nicht einheitlich definiert und bei der Umsetzung liegt die Entscheidung bei den Bundesländern. Meist bezieht sich der Begriff auf eine Begrenzung der Miethöhe im Zusammenhang mit Neu- oder Wiedervermietungen. Auch die seit 2013 bestehende Möglichkeit, bei Bestands-Mietverhältnissen die Kappungsgrenze zu senken, wird oft als Mietpreisbremse bezeichnet.
Wie sehr die Mietpreisbremse von den Ländern und ihrer Rechtsprechung abhängt, belegt etwa ein Urteil des Landgerichts München I. Die Mietpreisbremse wurde für den gesamten Freistaat Bayern für ungültig erklärt (Endurteil vom 06.12.2017, Az. 14 S 10058/17). Damit schließt sich das LG München I der Entscheidung des AG München vom Juni 2017 an. Mieter können im Zuge dessen laufende Verfahren verlieren.
Wo die Mietpreisbremse Geltung hat, dürfen Vermieter maximal die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent verlangen. Doch haben Vermieter die Möglichkeit, diese Begrenzungen durch die Methoden der Indexmiete oder Staffelmiete umgehen beziehungsweise die Miete über die ortsüblichen Vergleichsmieten bringen.
Möglichkeiten für Vermieter: Indexmiete und Staffelmiete
Bei einem Indexmietvertrag orientiert sich die Mietentwicklung nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Stattdessen ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes die Grundlage. Im Hinblick auf die Mietpreisbremse bedeutet dies, dass lediglich die Ausgangsmiete der Mietpreisbremse entsprechen muss. Bei der Mieterhöhung hat sie keine Bedeutung mehr. Daher kann die Miete höher ausfallen, als dies bei regulären Mietverträgen der Fall ist. Der Indexmietvertrag lohnt sich in dem Fall für Vermieter, wenn der Verbraucherpreisindex im gleichen Zeitraum stärker ansteigt als die ortsübliche Vergleichsmiete. Steigen jedoch die ortsüblichen Vergleichsmieten in einem anderen Fall stärker als der Verbraucherpreisindex, so stellt dies einen Nachteil für den Vermieter dar.
Eine andere Möglichkeit, die Mietrendite zu erhöhen, besteht in einem Staffelmietvertrag. Hierbei wird die Miete für Zeiträume von mindestens einem Jahr im Vorfeld in verschiedenartiger Höhe festgelegt. Hierbei wird die ab einem exakt anzugebenden Zeitpunkt zu zahlende Miete in einem konkreten Betrag festgelegt. Staffelmietverträge sind auch für unbefristete Dauer möglich.
Die Staffelmiete ermöglicht es Vermietern, die Kappungsgrenze zu umgehen. Die Maximalerhöhung von 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren gilt demnach nicht. Begrenzt wird der Staffelmietvertrag hingegen durch § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch. Ordnungswidrig ist die Mietpreiserhöhung im Falle von Wohnungsknappheit und wenn die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt.
In Bereichen der Mietpreisbremse gilt allerdings, dass die Staffelmiete sowohl hinsichtlich Ausgangsmiete als auch im Hinblick auf folgende Staffelungen im Rahmen der Mietpreisbremse bleiben muss. Es kann vorkommen, dass bei nur schwach steigenden ortsüblichen Mieten die Staffelmiete mehr als 10 Prozent darüber liegt. In diesem Falle ist jedoch nicht der ganze Staffelmietvertrag unzulässig, sondern nur der gemäß Mietpreisbremse überschüssige Teil.