Für den guten und funktionsfähigen Zustand einer Mietwohnung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Auch trägt er die Verantwortung für den Ersatz und die Ausbesserung von Vorrichtungen, die im Laufe der Mietzeit durch Verschleiß kaputtgehen oder funktionsuntüchtig werden. Die Kosten für Kleinreparaturen kann der Vermieter jedoch seinem Mieter in Rechnung stellen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Mietvertrag eine rechtswirksame Regelung enthält, in der genau festgelegt ist, welche Einrichtungsgegenstände der Mietsache in die Kostenübernahmepflicht des Mieters fallen. Außerdem muss die Klausel nicht nur eine Höchstgrenze für die zu übernehmenden Reparaturen je Fall benennen, sondern überdies ein finanzielles Maximallimit pro Jahr festlegen. Die Höhe dieser beiden Werte ist gesetzlich nicht geregelt. Hier bieten einschlägige Gerichtsurteile eine Orientierung.

Was sind Kleinreparaturen?

Zur Begriffsbestimmung „Kleinreparatur“ wird gemeinhin der § 28 Abs. 3 S.2 der II. Berechnungsverordnung herangezogen, da eine eindeutige Definition im BGB fehlt. Demnach fällt die Schadensbehebung an den Installationseinrichtungen für Elektrizität, Gas und Wasser, den Koch- und Heizeinrichtungen, den Tür- und Fensterverschlüssen sowie den Verschlüssen für Jalousien und Fensterläden in diese Rubrik. Wesentliches und einschränkendes Kriterium bleibt dabei aber, dass die genannten Gegenstände „dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters“ ausgesetzt sein müssen (BGH NJW 1989/2248). Diese Regelung wird damit begründet, dass eine Kostenübertragung in diesen Fällen gerechtfertigt sei, weil es dem Mieter obliegt, durch schonenden und pfleglichen Umgang mit den Installationsgegenständen die Reparaturnotwendigkeit und die Kostenhöhe selbst zu beeinflussen.

Beispiele (ohne Anspruch auf Vollständigkeit): In die Rubrik der Kleinreparaturen fallen

• Steckdosen und Lichtschalter
• Wasserhähne, Wasch- und Spülbecken, Duschköpfe und WC-Becken
• Gasabsperrhähne
• Kochplatten und Herde
• Tür- und Fenstergriffe und -verschlüsse, Kippvorrichtungen für Fenster und Balkontüren, Rolladengurte und Markisenöffner

Der Verantwortung des Vermieters unterliegen dagegen: Strom-, Wasser- und Gas-Leitungen einschließlich deren Ablesegeräten, Abflussrohre und Heizthermen, verkleidete Spülkästen, die Rolläden selbst sowie sämtliche Fenster- und Türschlösser im Eingangsbereich und Treppenhaus.

Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wird automatisch unwirksam, wenn sie nur eine allgemeine Formulierung wie „der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen“ enthält, aber auch, wenn darin Gegenstände aufgeführt werden, die nicht dem „häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters“ unterliegen. Die Unwirksamkeit entbindet den Mieter von allen Kosten für Kleinreparaturen.

Obergrenzen für Einzelreparaturen und Jahreslimit

Im Umkehrschluss muss nicht jede Reparatur an Gegenständen, die der Mieter alltäglich benutzt, in die Klasse der Kleinreparatur fallen. Dem gesetzlichen Grundgedanken, wonach der Vermieter prinzipiell der Verpflichtung unterliegt, die Kosten für Reparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 S.2 BGB), ist es geschuldet, dass die Kleinreparaturvereinbarung in Mietverträgen eine zweifache Höchstgrenze enthalten muss. So wird sichergestellt, dass der Mieter nicht Reparaturen großen Ausmaßes bezahlen muss. Die doppelte Absicherung bezieht sich auf einen festgelegten Betrag pro Einzelreparatur und einen Maximalwert, der je Mietjahr höchstens zu bezahlen ist.

Wie hoch der Wert für eine einzelne Kleinreparatur sein darf, entscheiden die Gerichte in ihren aktuellen Urteilen. Die Beträge sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Als Maßgabe dienen derzeit: Das Amtsgericht Braunschweig befand einen Wert von 100 Euro netto als angemessen (Az. 116 C 196/05). Das Amtsgericht Würzburg erklärte sich sogar mit 110 Euro einverstanden (Az. 13 C 670/10). Eine Größenordnung von 120 Euro lehnte das Amtsgericht Bingen dagegen als „unangemessene Benachteiligung des Mieters“ ab und erklärte die entsprechende Klausel gemäß § 307 BGB für unwirksam (Az. 25 C 9/13). Relativ einheitlich wird hingegen mit Blick auf die Jahreshöchstgrenze geurteilt: Hier hat sich ein Wert von bis zu acht Prozent der Jahresnettokaltmiete, also ohne Heiz- und Nebenkosten, durchgesetzt.

Liegen die Kosten einer Reparatur über der festgesetzten Höchstgrenze, muss der Vermieter den Rechnungsbetrag für die komplette Reparatur begleichen. Eine Regelung, wonach der Mieter „seinen“ Anteil bis zur vereinbarten Höchstgrenze zu zahlen hat, und der Vermieter erst dann in die Pflicht genommen wird, hat keinen rechtlichen Bestand (BGH VII ZR 91/88). Reparaturen sind nur bis zur festgeschriebenen Höhe als Kleinreparaturen einzustufen, darüberhinausgehende, größere Instandhaltungsarbeiten obliegen dem Vermieter.

Wer ist für die Ausführung der Reparatur verantwortlich?

Es ist stets Pflicht des Vermieters, einen Handwerker mit der anstehenden Reparatur zu beauftragen. Und er muss dessen Rechnung zunächst auch begleichen. Anderslautende Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter, wonach der Mieter sich um Handwerker kümmern und sie bezahlen muss, haben keinen rechtlichen Bestand. Der BGH betrachtet eine solche „Vornahmeklausel“, nach der der Mieter die Behebung von Kleindefekten eigenständig beauftragen muss, als unangemessene Benachteiligung (BGH-Urteil vom 6.5.1992 NJW 1992, S. 1759).

Gegen größere Schäden geschützt

Eine Wohngebäudeversicherung ist für Eigentümer unerlässlich. Sie garantiert einen grundsätzlichen Schutz gegen Schäden durch Hagel, Feuer und Wasser, Sturm und Strom. Eine zusätzliche Versicherung gegen sogenannte Elementarschäden wie Hochwasser oder Erdrutsch ist in von solchen Naturkatastrophen bedrohten Gebieten zusätzlich empfehlenswert. Die Haus- und Grundbesitzpflichtversicherung greift bei Schadensersatzansprüchen Dritter, die auf dem Gelände einer Immobilie zu Schaden kommen. Beispielsweise bei Sturm durch herabstürzende Ziegel oder im Winter durch einen Sturz bei unzureichender Schneeräumung des Gehwegs. Der Schutz der Haus- und Grundbesitzerpflichtversicherung erstreckt sich allerdings nur auf das Gemeinschaftseigentum, nicht auf den Bereich einer vermieteten Wohnung. Bei Schadensfällen in zur Miete überlassenem Wohnraum kann eine Wohnungshaftpflichtversicherung sinnvoll sein.

Wohnungshaftpflicht und Rechtsschutz

Ein Vermieter haftet grundsätzlich für alle Schäden, die dem Mieter durch Defekte oder Mängel an dem vermieteten Gegenstand entstehen. Das gilt für eine herabfallende Deckenverkleidung oder einen durch Kurzschluss verursachten Schwellbrand in der Küche ebenso wie für durch den Mieter selbst verschuldete Unglücke: Überhitztes Frittierfett und die vergessene Zigarette oder das überlaufende Waschbecken hier nur als markante Beispiele. Ohne eine entsprechende Wohnungshaftpflichtversicherung können die in Folge erhobenen Ersatzansprüche und Reparaturarbeiten sehr teuer werden. Für die oftmals sehr hohen Anwalts- und Gerichtskosten eines Rechtsstreits, sollten Vermieter überdies gewappnet sein.