Rechte des Mieters – Pflichten des Vermieters

Als zivilrechtlicher Vertrag beinhaltet der Wohnungsmietvertrag für beide Seiten eine Vielfalt an Rechten und Pflichten. Sie haben eine wechselseitige Wirkung; die Rechte des einen sind die Pflichten des anderen. Ganz allgemein ergeben die sich aus dem Gesetz und der Rechtsprechung, aber auch aus dem Mietvertrag für die jeweilige Wohnung. Der Vertrag muss mit Recht und Gesetz kongruent, das heißt in allen Punkten übereinstimmend sein. Sollte sich eine Widersprüchlichkeit herausstellen, dann ist der Vertrag in diesem Punkt unwirksam, und zwar oftmals auch rückwirkend.

Jeder neue Mietvertrag ist für den Vermieter wie ein neuer Lebensabschnitt. Er hat einen neuen, einen anderen Vertragspartner, dem er die gemietete Wohnung auf der Grundlage des

Mietvertrages zum Gebrauch überlässt. In den kommenden Monaten und Jahren lebt das Mietverhältnis im wahrsten Sinne des Wortes.

Der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass die Nutzungsmöglichkeit der vermieteten Wohnung dauerhaft so bleibt, wie sie vertraglich vorgesehen ist und zu Beginn auch war. Ihm sollte auch bewusst sein, dass der Mieter ein ihm gegenüber gleichberechtigter Vertragspartner ist. Wenn das im Umgang miteinander goutiert wird, dann ist die Grundlage für ein neutrales bis hin zu angenehmem Miteinander geschaffen.

Mietvertragsbeginn mit protokollarischer Wohnungsübergabe

Der Vermieter sollte Wert darauf legen, das Mietverhältnis von Anfang an chronologisch zu dokumentieren. Nach Unterzeichnung des Mietvertrages und Erhalt der Mietkaution – sei es als Barzahlung, als Police oder als Bürgschaft – hat der Mieter den vertraglichen Anspruch darauf, das Wohnungsmietverhältnis zu beginnen. Der Vermieter ist verpflichtet, die im Mietvertrag festgelegte Art und Zahl an Schlüsseln gegen Empfangsbestätigung zu übergeben.

Darüber hinaus muss zum Mietbeginn die Versorgung mit den Energien Strom und Heizung sowie mit Wasser gesichert sein. Alle drei Zähler sind tagesaktuell abzulesen, und der Zählerstand wird mit Datum sowie beiderseits gegengezeichnet dokumentiert. Im Mietvertrag ist festgehalten, wer von beiden der direkte Vertragspartner des Energieversorgers ist. Für das örtliche Wasserwerk ist das auf jeden Fall der Vermieter.

Ruhende Lasten – Weiterbelastung an den Mieter

Wie das Wort sagt, sind ruhende Lasten Pflichten und Verbindlichkeiten, die auf der Immobilie ruhen. Deren Bestandteile sind das Grundstück sowie das darauf stehende Gebäude, in dem sich die Mietwohnung befindet. Der Vermieter ist als Eigentümer beziehungsweise Besitzer dazu verpflichtet, alle darauf ruhenden Lasten zu bezahlen. Das sind im Wesentlichen die sogenannten Betriebskosten. Rechtsgrundlage dafür ist § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB.

„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.“

Ein großer Teil der ruhenden Lasten kann vom Vermieter an den Mieter weiterberechnet werden. Das sind die Neben- oder Betriebskosten. Zusammen mit der Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche ergeben sie die Warmmiete. Rechtsgrundlage für diese Weiterbelastung ist die BetrKV, die Betriebskostenverordnung aus Januar 2004. Darin ist im Einzelnen festgehalten, welche Arten von Betriebskosten umlagefähig sind, und welche als ruhende Lasten beim Vermieter verbleiben.

Diese Weitergabe der ruhenden Lasten als Betriebskosten an den Mieter ist ein Recht des Vermieters. Gegenüber den Leistungserbringern für Müllabfuhr, Straßenreinigung und anderen ist er der originäre Schuldner. Verschiedene dieser Kosten werden auch dann fällig und berechnet, wenn die Wohnung vorübergehend nicht vermietet ist. In § 2 der BetrKV sind die Betriebskosten im Detail aufgelistet und aufgeschlüsselt.

Substanzerhaltung der Mietwohnung durch den Vermieter

Der Mieter hat die vertragliche Pflicht, die Mietwohnung schonend und pfleglich zu behandeln. Umgekehrt fallen alle Reparaturen und Instandsetzungen, die nicht im Mietvertrag unter den Begriffen „Schönheitsreparaturen – Bagatellschäden“ erfasst und eindeutig definiert sind, in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Diese oftmals kritische Situation lässt sich durch zweifelsfreie Formulierungen im Vertrag deutlich entschärfen. Zu den typischen Reibungspunkten gehören die Bildung von Schimmelbefall und die Finanzierung dessen Beseitigung. Daran interessiert sind beide Seiten; der Mieter aus Gesundheitsgründen und der Vermieter zur Erhaltung der Bausubstanz.

Hier ist der Vermieter in der Pflicht. Als Auftraggeber muss er die externen Handwerksarbeiten sowie Dienstleistungen bezahlen und kann anschließend den Mieter in Regress nehmen. Das ist im Einzelfall schwierig, höchst unerfreulich und meistens zeit-/kostenintensiv. Umso wichtiger ist es, dass bei der Wohnungsübergabe zum Mietbeginn auch auf solche möglichen Schäden geachtet wird. Die Modernisierung oder energetische Sanierung der Mietwohnung hingegen ist keine Vertragspflicht des Vermieters; es sei denn, dass sie zusätzlich im Vertrag vereinbart worden ist.

Heizbarkeit der Mietwohnung

Heutzutage gibt es mehrere Heizungssysteme für Mietwohnungen. Ganz unabhängig davon, ob der Vermieter oder Mieter der Vertragspartner des Energieversorgers ist, muss der Vermieter für eine Funktionsfähigkeit der Wohnungsheizung Sorge tragen. Während der Heizperiode von Anfang Oktober bis Ende April muss die Mietwohnung mit einer Temperatur von wenigstens bis zu zwanzig Grad Celsius beheizbar sein.

Energien wie Gas oder Öl werden gekauft und letztendlich vom Mieter bezahlt. Die Heizungsanlage, deren Installation und funktionsfähige Unterhaltung fallen jedoch in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Jeder Haushalt, jeder Bürger hat einen rechtlichen Anspruch auf die Versorgung mit Strom und Heizung. Das beinhaltet die Verpflichtung des Vermieters, diese Versorgung mit einer jederzeit funktionstüchtigen Heizungsanlage sicherzustellen.

Zeitnahe und transparente Abrechnung der Betriebs-/Nebenkosten

Zusammen mit der Kaltmiete erhebt der Vermieter eine monatliche Vorauszahlung auf die für zwölf Monate zu erwartenden Nebenkosten, die alternativ als Betriebskosten bezeichnet werden. Der Vermieter ist verpflichtet, bei der sogenannten Nebenkostenabrechnung die zwölfmonatige Frist nach § 556 BGB einzuhalten. Tut er das nicht, ohne dafür einen der im Gesetz genannten Gründe für die Verzögerung zu haben, dann verfällt sein Anspruch auf die Geltendmachung einer Nachforderung.

Die Nebenkosten sind, wie es genannt wird, bei fast jedem Mietverhältnis ein Thema. Abgesehen von der Pflicht zur zeitnahen Abrechnung kann der Vermieter viel dazu beitragen, um diese Situation zu entschärfen. Er muss die Nebenkosten so übersichtlich und transparent abrechnen, dass jede einzelne Kostenart mit ihrer Kostenhöhe ersichtlich und nachvollziehbar ist.

Vertrauensfördernd ist es, wenn die dazugehörigen Belege und Rechnungen der Abrechnung in Kopie beigefügt werden. Eine Pflicht des Vermieters ist es auch, dem Mieter Einsicht in die Originalbelege zu gewähren. Dazu wird ein Ortstermin beim Vermieter vereinbart. Der Mieter muss dorthin kommen; er hat keinen Anspruch darauf, dass ihm die Originalbelege leihweise überlassen oder gar nach Hause geschickt werden.

Der Mieter weiß anhand des Mietvertrages, welche Nebenkostenarten auf ihn entfallen. Der Vermieter ist jetzt in der Pflicht, deren Höhe lückenlos und verständlich nachzuweisen, zu berechnen respektive im Haus mit mehreren Mietparteien nach dem vertraglichen Verteilerschlüssel aufzuteilen, und den Saldo unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen zu ermitteln. Der gute Umgang miteinander wird ganz wesentlich dadurch gefördert, dass der Vermieter die Nebenkosten auch dann möglichst zügig abrechnet, wenn sich ein Erstattungsanspruch des Mieters, also zulasten des Vermieters, ergibt.

Untervermietung – den Vermieter auf jeden Fall ansprechen

• Aus dem Recht des Vermieters, bei einer Untervermietung vom Mieter angesprochen, sprich gefragt zu werden, ergibt sich umgekehrt auch die Pflicht, ihr unter einigen Voraussetzungen zustimmen zu müssen. Der Vermieter kann eine Untervermietung ablehnen, wenn die Mietwohnung von der Größe her überbelegt wäre oder besondere Gründe im Einzelfall gegen den Untermieter sprechen würden
• In allen anderen Fällen gehört es zur Pflicht des Vermieters, eine Untervermietung zu goutieren. Das ist vielfach bei der vorübergehenden oder auch längeren Aufnahme von Familienangehörigen wie Kindern respektive Ehe-/Lebenspartnern der Fall. Sofern im Mietvertrag zur Untermietung detaillierte Bestimmungen enthalten sind, lohnt sich nach längerer Mietzeit ein Abgleich mit der dann aktuellen Rechts- und Gesetzeslage. Innerhalb eines Mietverhältnisses von ein bis zwei Jahrzehnten kann sich vieles geändert haben, während der Mietvertrag unverändert geblieben ist. Ganz allgemein ist der Vermieter verpflichtet, einer Untervermietung zuzustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran nachweist.

Ruhe und Ordnung im Mietobjekt

Zu jedem Mietvertrag gehört auch die Hausordnung. Sie ist ein Bestandteil des Vertrages und wird ihm als Anlage beigefügt. Die Hausordnung kann, muss aber nicht von Vermieter und Mieter unterzeichnet sein. Besonders in einem Haus mit mehreren Mietparteien ist es die Pflicht des Vermieters, dafür zu sorgen, dass die Hausordnung von allen eingehalten wird. Im Wesentlichen wird darin der Umgang der Mieter miteinander sowie die Benutzung von Gemeinschaftsräumen geregelt.

Ein weiterer wichtiger Inhalt ist die wechselseitige Streu- und Wegepflicht aller Mieter. Der Vermieter ist in dieser Hinsicht dann ganz besonders in der Pflicht, wenn das Mehrfamilienhaus sowohl von Vermietern als auch von Eigentümern bewohnt wird. Hier kann die Situation durchaus rechtlich kompliziert werden. Die Pflicht des Vermieters, die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen, kann soweit führen, dass daraus das Recht wird, einem Mieter fristlos zu kündigen, kündigen zu müssen. Hier überschneiden sich Pflichten und Rechte des Vermieters.

Klingel- und Briefkastenanlage, Beleuchtung von Gemeinschaftsräumen

Ob Einliegerwohnung oder Mehrfamilienhaus für mehrere Mietparteien; zu den Pflichten des Vermieters gehört die Ausstattung mit einer funktionsfähigen Klingel- sowie Briefkastenanlage. Die Beschilderung ist Sache der Mieter. Der einheitlichen Optik wegen kann das der Vermieter übernehmen. Vorhandene Gemeinschaftsräume wie Hausflur, Kellertreppe, Wasch-/Trockenraum, Geräte-/Fahrradabstellraum, Parkplätze und dergleichen müssen jederzeit funktionsfähig sowie sicher sein. Die Mieter haben daran ein Gebrauchsrecht, und der Vermieter umgekehrt die Verpflichtung, den jederzeitigen Gebrauch zu ermöglichen. Auch die Übertragung derartiger Zuständigkeiten auf einen angestellten Hausmeister oder auf einen externen Dienstleister entbindet den Vermieter nicht von seiner vertraglichen Pflicht und Haftung. Er ist und bleibt der Vertragspartner seiner Mieter.