Ein Staffelmietvertrag ist eine besondere Form im Mietvertragsrecht. Ein solcher Mietvertrag sieht vor, dass die Miete für eine Wohnung nach einem vertraglich festgelegten Zeitraum automatisch um einen ebenfalls gesetzlich festgelegten Betrag steigt. Mit der regelmäßigen Erhöhung des Mietzinses sind jedoch Bedingungen verbunden. Ein Staffelmietvertrag kann einem Mieter sogar Vorteile bringen.

Staffelmietvertrag muss rechtlich sicher sein

Ein Staffelmietvertrag braucht Rechtssicherheit. Ansonsten kann sich ein Mieter selbst noch im Nachhinein gegen eine eine Staffelmieterhöhung wehren. Damit ein solcher Mietvertrag zulässig ist, muss eine regelmäßige Mieterhöhung nach einer vorgegebenen Staffel schriftlich im Vertrag über die Wohnung vereinbart werden. Selbst in einen schon bestehenden Mietvertrag dürfen Vermieter oder Eigentümer nachträglich eine Staffelmiete festlegen. Das geht aber nur, wenn die ausdrückliche Zustimmung des Mieters vorliegen. Eine schriftliche Vereinbarung ist auch hier zwingend notwendig.

Die Formulierung einer Staffelmiete gilt nur dann, wenn im Vertrag klar erkennbar ist, zu welchem Zeitpunkt die nächste fällige Mietstaffel einsetzt. Darüber hinaus muss klar sein, um welchen Betrag die Miete steigt. In den Mietvertrag gehören deshalb die Höhe des Mietzinses und der Erhöhungswert in Form eines Geldbetrages. Wie stark eine Miete steigen darf, ist von Vertrag zu Vertrag unterschiedlich. Allerdings müssen die einzelnen Staffeln in einem Staffelmietvertrag mindestens um zwölf Monate auseinanderliegen. Das bestimmt Paragraph 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Rechtlich einwandfrei ist diese Formulierung:

Am 1. März 2016 begann ein Staffelmietvertrag. Die Nettokaltmiete betrug am Anfang 700 Euro. Die Nettokaltmiete erhöht sich pro Jahr ab dem 1. März 2017 auf 730 Euro. Ab dem 1. März 2018 steigt sie auf 770 Euro. Zum 1.03.2019 auf 790 Euro und ab dem 1.03..2020 auf 820 Euro.

Entscheidend für den Zeitraum einer Staffel ist nicht das Kalenderjahr. Wichtig ist, dass zwischen den einzelnen Mieterhöhungen 12 Monate liegen.

Rechtlich ungültig ist diese Formulierung:

Die Klausel „Die Nettokaltmiete erhöht sich in jedem Jahr um drei Prozent“ ist rechtlich ungültig. Das gleiche gilt für „auf 8,50 Euro je Quadratmeter“. Gilt die Staffelungen erst als Geldbetrag und ändert sich später in Prozent, gilt die Vereinbarung nicht. Das urteilte der Bundesgerichtshof im Jahr 2011 (BGH; Az.: VIII ZR 197/11).

Obergrenze ist die Mietpreisüberhöhung

In einem Staffelmietvertrag kann die Miete auch stark steigen. Im Unterschied zu den vom Gesetzgeber geregelten Mieterhöhungen gilt für diese Sonderform der Mietverträge keine Kappungsgrenze. Das hat Folgen. Denn der Vermieter darf den Mietzins im Verlauf von drei Jahren auch um einen Wert erhöhen, der über den gesetzlich festgelegten 20 Prozent liegt. erhöhen. Befindet sich die Wohnung in einem Gebiet mit knappem Wohnrau, darf der Vermieter die Miete allerdings nicht zu hoch treiben. Nutzt er mit einem Staffelmietvertrag die Wohnungsknappheit zu seinem Vorteil aus, spricht der Gesetzgeber von Mietpreisüberhöhung. Sie liegt vor, wenn der Mietzins im Rahmen eines Staffelmietvertrages die örtliche Vergleichsmiete um 20 Prozent und mehr übersteigt. Wenn sie 50 Prozent über der Vergleichsmiete liegt, spricht das Recht sogar von Mietwucher. Das ist eine Straftat. Übrigens: Auch die Mietpreisbremse spielt bei einem Staffelmietvertrag eine wichtige Rolle.

Vorteile für den Mieter

Staffelmietverträge haben keinen guten Ruf. Dabei kann diese Sonderform für Mieter durchaus Vorteile bringen. Wer sich mit dem Vermieter oder Eigentümer auf einen solchen Staffelmietvertrag einigt, weiß von Anfang an, wohin sich der Preis für sein Wohnen bewegt. Nur wenn in seiner Umgebung die Mieten über lange Jahre konstant bleiben, zahlt er drauf. Steigen die Mieten jedoch stark an, ist eine Staffelmiete unter Umständen recht günstig.

Mit dem Staffelmietvertrag haben Vermieter oder Eigentümer nämlich ihren rechtlichen Spielraum für sämtliche Erhöhungen der Miete vollständig ausgeschöpft. Das heißt, während der Laufzeit des Mietvertrages dürfen sie die Mieten nicht weiter an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Selbst dann nicht, wenn das Gebiet, in dem sich Haus und Wohnung befinden, attraktiver werden und die Mieten steigen. Außerdem schützt ein Staffelmietvertrag den Mieter auch vor den gefürchteten Folgen von Luxussanierungen. Ein Staffelmietvertrag schließt nämlich auch aus, dass die Miete wegen der Modernisierung einer Wohnung steigt. Machen Vermieter oder Eigentümer aus einer durchschnittlichen Wohnung eine Luxusapartement rüsten sie das Wohnhaus energetisch um, dürfen sie den Mieter nicht an den dafür anfallenden Kosten beteiligen.

Wichtige Urteile zum Staffelmietvertrag

Nebenabsprachen zu einem Staffelmietvertrag sind auch Jahre nach Vertragsschluss möglich. Sie müssen allerdings schriftlich festgehalten werden. Vereinbaren beide Parteien zum Beispiel mündlich, die Staffelmietsteigerung für ein Jahr zu verschieben. verstößt das gegen geltendes Recht. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin hervor. Ab diesem Zeitpunkt ist gesamte Staffelmietvereinbarung deshalb unwirksam (LG Berlin; Az.: 65 S 75/04). Der Mietvertrag selbst gilt dann ohne die Mietstaffel normal weiter.

Vorsicht sollten Mieter walten lassen, wenn sie in ihrem Staffelmietvertrag für eine vorgegebene Frist auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Geben sie die Wohnung früher als zum vereinbarten Zeitpunkt auf und ziehen aus, steht dem Vermieter der volle Mietzins für den vertraglich vereinbarten Zeitraum zu. Das entschieden die Richter am Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 270/07). Für das befristete Kündigungsverbot, an das sich der Vermieter halten muss, leiste der Mieter mit seiner Staffelmiete eine Gegenleistung. Außerdem habe er durch die Staffelmiete Sicherheit vor überraschenden Mieterhöhungen. Dafür stehe dem Vermieter ein Ausgleich zu, so die höchstrichterliche Rechtsprechung.