Für jeden Wohnraum den passenden Mietvertrag

Wer über kein Wohnungseigentum verfügt, der wohnt, wie es heißt, zur Miete. Die Wohnung zu mieten ist eine Gebrauchsüberlassung von Wohnraum gegen Geld. Kaltmiete ist die reine Wohnungsmiete, also ohne jegliche Nebenkosten. Sie berechnet sich nach der Wohn-/Nutzfläche in Quadratmetern und dem Quadratmeterpreis.

Üblich bis hin zu notwendig ist es, über die Benutzung einer Wohnung, also über die Wohnraumvermietung, einen Vertrag abzuschließen, und zwar den Wohnungsmietvertrag. Der wird inhaltlich auf die einzelne Wohnraumnutzung abgestellt. Die kann, aus verschiedener Sichtweise heraus, ganz unterschiedlich sein.

In den meisten Fällen handelt es sich um ein dauerhaftes, also jahrelanges oder jahrzehntelanges Wohnen. Das genaue Gegenteil davon ist die temporäre Benutzung einer Ferienwohnung oder einer sogenannten Monteurwohnung. Hier wird eher vom Nutzungs- als vom Mietvertrag gesprochen. Andere Mietformen sind Untermiet- sowie Zeitmietverträge, aber auch das berufsbedingte Mieten einer Werks- respektive Dienstwohnung. Und wenn einen Tag oder auch mehrere Tage in einem Hotel, in einer Pension oder in einem Gasthof gewohnt werden.

Dann handelt es sich eher um ein Beherbergen als um ein regelrechtes Mieten. Auch der dauerhafte Aufenthalt in einem Heim wie Altersheim, Pflegeheim oder im kombinierten Alters-/Pflegeheim ist eine Form der Wohnraumvermietung. Hier findet ein Leistungsaustausch zwischen dem Heimbetreiber als Vermieter und dem Bewohner als Mieter statt. In all diesen Fällen handelt es sich um eine private Wohnraumnutzung, im Gegensatz zur gewerblichen Nutzung.

Unbefristet Wohnen in der Mietwohnung

In dem Wohnungsmietvertrag wird unter anderem vereinbart, für welchen Zeitraum der Wohnraum gemietet wird. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter ist naturgemäß an einem möglichst langzeitigen Mietvertrag interessiert. In diesen Fällen wird von einem unbefristeten Wohnungsmietvertrag gesprochen.

Im Mietvertrag wird dann formuliert, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten. Oftmals wird eine Mindestlaufzeit des Mietvertrages festgeschrieben, beispielsweise drei oder fünf Jahre. Damit sind beide Vertragspartner auf der sicheren Seite. Der Vermieter weiß, dass er in dieser Zeit keinen Mietausfall zu befürchten braucht, und der Mieter hat seinerseits eine mehrjährige Mietsicherheit. Rechtsgrundlage für die Kündigung eines unbefristeten Wohnungsmietvertrages ist § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB.

Der Mieter muss immer eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einhalten, sofern vertraglich nichts anderes bestimmt ist. Der Vermieter ist bei einer Kündigung an Fristen gebunden, die sich aus der Dauer des Vertragsverhältnisses ergeben. Bis zur Mietdauer von fünf Jahren sind es drei Monate, danach fünf, und ab dem achten Mietvertragsjahr neun Monate. Doch daran denken beide Seiten nicht, wenn der Mietvertrag auf unbefristete Zeit unterzeichnet wird.

Zeitmietvertrag mit genauer Begründung für die Befristung

Die Rechte von Mietern gegenüber dem Vermieter sind unter anderem durch die grundsätzliche Nichtbefristung von Wohnraummietverträgen gestärkt. Eine Befristung, das heißt der Abschluss von Zeitmietverträgen, ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen zulässig. Die Rechtsgrundlage dafür ist § 575 BGB. Nach Absatz 1 „kann ein Mietverhältnis dann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn

• der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, für seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushaltes nutzen will
• in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden
• die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.“

Die Befristung und deren Grund müssen in dem Vertrag konkret genannt werden. Auch für den Zeitmietvertrag gilt die dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters, soweit kein Kündigungsausschluss vereinbart worden ist. Der auch als qualifizierter Mietvertrag bezeichnete Zeitmietvertrag endet automatisch mit seinem Ablauf, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Eine zeitliche Unter- oder Obergrenze gibt es nicht. Ob zehn Monate oder zehn Jahre; wenn beide Vertragsparteien mit dem Inhalt und der Zeitdauer einverstanden sind, dann gilt der Zeitmietvertrag so wie vereinbart.

Untermietvertrag mit OK des Vermieters

Die Untervermietung ist rechtlich gesehen eine Gebrauchsüberlassung an Dritte. Rechtsgrundlage dafür ist § 540 BGB. Danach ist der Mieter nicht zur Untervermietung ohne die Zustimmung des Vermieters berechtigt. Er darf die gemietete Wohnung einem oder mehreren Dritten weder vorübergehend überlassen noch untervermieten. Sofern der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung nachweist, kann der Vermieter nicht Nein dazu sagen. Auch hier sind die Mieterrechte sehr weitgehend. Der Vermieter hat allerdings nur zwei konkrete Möglichkeiten, um eine beantragte Untervermietung zu untersagen.

• die vermietete Wohnung würde dadurch insgesamt überbelegt sein
• gegen die Person des Untermieters sprechen besondere, konkrete Gründe

Wenn der Vermieter eine Untervermietung unbegründet ablehnt, dann hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Umgekehrt kann der Vermieter bei einer unbefugten Untervermietung den Mietvertrag fristlos kündigen. Untervermietung bedeutet in diesem Sinne, dass der Mieter die Wohnung zeitgleich zu seinem Untermieter nutzt, sie ihm also nur teilweise und nicht ganz überlässt. Im konkreten Einzelfall ist die einvernehmliche Regelung allemal empfehlenswert, das heißt ohne eine gerichtliche Entscheidung.

Verschiedenartige Nutzung von Ferienwohnungen

Wie das Wort sagt, sind Ferienwohnungen möblierte Häuser oder Wohnungen, in denen Feriengäste einen begrenzten, meistens ein- oder mehrwöchigen Urlaub verbringen. Die Mietkosten berechnen sich in den meisten Fällen nach der Größe, Art und Ausstattung der Ferienwohnung sowie nach der Personenzahl der Mieter. Der Nutzungsvertrag für Ferienwohnungen ist vom Sinn und Charakter her mit einem Zeitmietvertrag vergleichbar. Vermieter und Mieter sind sich darin einig, dass die Ferienwohnung nur für den vereinbarten Zeitraum gemietet werden darf beziehungsweise kann.

Die Vertragsgestaltung ist recht individuell. Energiekosten sind pauschal im Mietpreis enthalten oder werden nach Verbrauch abgerechnet, und Kosten der Endreinigung müssen separat als solche ausgewiesen werden. Eine Ferienwohnung kann durchaus auch über einen längeren Zeitraum bis hin zu dauerhaft vermietet werden. Hier muss der Vermieter auf mögliche örtliche Vorgaben achten, beispielsweise in Bezug auf eine ausgewiesene Feriensiedlung. Ansonsten kann auch in einem solchen Falle ein befristeter oder unbefristeter Wohnungsmietvertrag abgeschlossen werden.

Dienstwohnung und Werkswohnung vom Arbeitgeber

Vom Sinn und Zweck her haben Werks- und Dienstwohnungen vieles gemeinsam. Beide werden vom Arbeitgeber beziehungsweise vom Dienstherrn mit einer besonders günstigen Kaltmiete zur Verfügung gestellt. Eine Dienstwohnung wird vom öffentlichen Dienstherrn an Beamte vermietet, eine Werkswohnung hingegen sowohl von privaten als auch von öffentlichen Arbeitgebern an Mitarbeiter wie Arbeiter und Angestellte. In beiden Fällen ist eine räumliche Nähe zwischen Wohnung und Dienstort beziehungsweise Arbeitsplatz ausdrücklich gewünscht. Typische Beispiele sind die Dienstwohnungen von Geistlichen direkt neben der Kirche, oder die Werkswohnungen von Hausmeistern angrenzend an das von ihnen zu betreuende Schulgebäude.

Die Kaltmiete je Quadratmeter liegt meistens an der unteren Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mieter soll durch das Bewohnen der Werks-/Dienstwohnung einen finanziellen Vorteil haben, ohne dass daraus ein steuerpflichtiger geldwerter Vorteil werden kann. Rechtsgrundlagen für diese Wohnform sind die §§ 576 bis 576b BGB. Diese Wohnformen sind immer befristet.

Sie enden automatisch mit dem Ausscheiden des Mieters aus dem Dienst- oder Beschäftigungsverhältnis. Das ist spätestens mit dem Ende des Erwerbslebens der Fall. Wenn der Geistliche aus dem aktiven Kirchendienst ausscheidet und pensioniert wird, dann ist sein Dienst für die Gemeinde beendet.

Er verlässt seine Dienstwohnung, die anschließend als solche von seinem Nachfolger bezogen wird. Der muss die Wohnung grundsätzlich so nehmen, wie sie ihm angeboten wird. Dienst- und Werksdienstwohnungen müssen innerhalb von ein bis zwei Monaten nach Wegfall des Mietgrundes, also nach dem Ausscheiden aus den Diensten des Arbeitgebers, verlassen werden.

Zu den Fürsorgepflichten von Bund, Ländern und Gemeinden gegenüber dem Beamten als Dienstwohnungsinhaber gehört es, die Dienstwohnung in einem pfleglichen sowie ordentlichen Zustand zu erhalten. Wenn der Dienstherr die einmal ausgesprochene Zuweisung einer Dienstwohnung widerruft, dann muss er für eine angemessene Ersatzwohnung Sorge tragen. Bei Werkswohnungen für Angestellte und Arbeiter gelten diese sogenannten hoheitlichen Vorgaben für Beamte nicht in dem Maße.

Monteurwohnung für Mitarbeiter auf Montage

Monteurwohnungen oder Monteurzimmer sind seit einigen Jahren, und zwar besonders seit Öffnung des EU-weiten Arbeitsmarktes, sehr gefragt. Zu den Mietern gehören Arbeiter und Angestellte, deren Arbeitsplatz sich so weit entfernt vom heimischen Wohnsitz befindet, dass sie während der Woche und vielfach auch an Wochenenden nicht dorthin zurückkehren.

Die Monteurwohnung ist in dem Sinne mit einem zweiten Wohnsitz vergleichbar, ohne dass er als solcher angemeldet wird. Gängige Praxis ist es, dass außerhalb der Ferien- und Urlaubssaison auch Ferienwohnungen für mehrere Wochen oder Monate als Monteurwohnungen angeboten werden. Eine von deren Besonderheiten ist die sparsame bis hin zu spartanische Ausstattung und Einrichtung. Die Mieter nutzen ihre Monteurwohnung überwiegend zum Ruhen und Schlafen.

Feste Standards wie die des Deutschen Tourismusverbandes DTV für Ferienhäuser und Ferienwohnungen gibt es nicht. Monteurwohnungen werden unter dieser Bezeichnung von eigenen Onlineportalen vermittelt. Eine inhaltliche Abgrenzung zu anderen Wohnformen wie Zeitmietverträgen oder Ferienwohnungen ist schwierig und vielfach auch gar nicht gewünscht.

Der Begriff Monteurwohnung wird eher dazu verwendet, um eine neue Klientel zur Belegung der sonst frei stehenden Ferienwohnung anzusprechen. Der Miet-/Nutzungsvertrag wird immer zwischen Vermieter und „Monteur“ abgeschlossen, also nicht mit dessen Arbeit- oder Auftraggeber. Das Miteinander ist insgesamt einfach und problemlos.

Zugewiesener Heimplatz mit Mietvertrag

Wie es umgangssprachlich heißt, wird dem zukünftigen Heiminsassen ein, und zwar sein Heimplatz zugewiesen. Das ist in der Regel bei Pflegebedürftigen, bei alten oder bei hochbetagten Menschen der Fall. In ihrer Situation wird vieles für sie geregelt und entschieden, darunter auch die Heimunterkunft.

Die damit verbundene Bürokratie ist ihnen nicht bekannt und für sie auch wenig interessant. Oftmals wird ihr laufendes Einkommen, abgesehen von dem ihnen gesetzlich zustehenden Taschengeld, direkt an den Heimbetreiber überwiesen.

Formal gesehen handelt es sich bei einem derartigen Heimaufenthalt um einen Mietvertrag für das belegte Einzelzimmer, Doppelzimmer oder Apartment. Vermieter ist der Heimbetreiber, Mieter der jeweilige Heiminsasse.

Der Mietvertrag ist unbefristet und endet mit dem Ableben des Mieters. Der Betreiber des Heims erhält die für den Mieter anfallenden Ausgaben von mehreren Kostenträgern bezahlt. Zunächst ist der Heiminsasse als Mieter mit seinem anrechenbaren Einkommen zahlungspflichtig.

Wenn das nicht ausreicht, dann wird der Restbetrag von der öffentlichen Hand bezahlt; das heißt von der Stadt oder vom Landkreis ausgeglichen. Von alldem merkt der Heiminsasse als Mieter nichts. Je nach der individuellen Handhabung in dem betreffenden Heim wird mit dem Heimbewohner ein Mietvertrag abgeschlossen.

Das ist die recht vereinfachte Form eines standardmäßigen Mietvertrages. Der Heiminsasse erweist sich meist als ein, in jeder Hinsicht angenehmer und „bequemer“, Mieter. Rechtlich gesehen handelt es sich um einen Heimvertrag nach dem WBVG, dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz in der zurzeit gültigen Fassung von Oktober 2009.

Das Mietvertragsrecht wird aufgrund seiner Komplexität laufend durch Gesetzesänderung und durch Rechtsprechung aktualisiert. Die letzte umfassende Änderung innerhalb des Mietrechtes war im Mai 2013. Bei einzelnen Bestimmungen innerhalb von Mietverträgen zu den unterschiedlichen Mietformen muss beiderseits darauf geachtet werden, dass Recht und Gesetz eingehalten werden. Ist das nicht der Fall, dann ist diese Teilbestimmung des Mietvertrages unwirksam, und zwar auch rückwirkend. Das kann vielfältige Auswirkungen haben, bis hin zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen nach § 823 BGB.