Absicherung für den Vermieter gegen den Mieter

Wie das Wort sagt, ist die Mietsicherheit eine Besicherung der Miete. Für den Vermieter ist damit sichergestellt, berechtigte Forderungen gegen seinen Mieter, die von dem nicht beglichen werden, geltend machen zu können. Dazu kann er die Mietkaution als eine Mietsicherheit in Anspruch nehmen. Darüber hat er ein freies und rechtlich begründetes Verfügungsrecht.

Der Vermieter hat keinen Rechtsanspruch darauf, eine Mietsicherheit gezahlt zu bekommen. In der Alltagspraxis wird es jedoch zu keinem Mietvertrag kommen, wenn eine Mietsicherheit erwartet, vom Mieter jedoch abgelehnt wird. Insofern ist es üblich, dass zum Inhalt des Wohnungsmietvertrages auch die Zahlung der Mietkaution gehört.

Dabei darf nach geltendem Mietrecht die Höhe von drei Monatskaltmieten nicht überschritten werden. Kaltmiete ist die Wohnungsmiete je Quadratmeter Wohnfläche, die im Mietvertrag ausgewiesen ist. Unberücksichtigt bleiben bei der Kaltmiete die Betriebs- beziehungsweise Nebenkosten. Die ergeben zusammen mit der Kaltmiete die Warmmiete.

Mietkaution – Zahlung in bar oder per Überweisung

In früheren Jahrzehnten gab es keinen anderen Weg als ein Bezahlen der Mietkaution. Entweder wurde sie dem Vermieter in bar ausgehändigt, oder aber auf das von ihm angegebene Konto überwiesen. Der war seinerseits dazu verpflichtet, die Kautionszahlung separat und zinsbringend auf einem Sparbuch festzulegen. Über die Mietkaution verfügen darf der Vermieter nicht.

Er muss sie sozusagen treuhänderisch und getrennt von seinem privaten oder beruflichen Vermögen verwalten. Das Kautionssparbuch war und ist auch heute noch für ihn lediglich die Rückversicherung dafür, im Bedarfsfalle jederzeit, wie es heißt, an die Mietkaution rankommen zu können.

Das ist nicht so ohne Weiteres möglich, sondern muss sachlich begründet und vor Gericht nachvollziehbar sein. Für den Mieter ist die Kautionszahlung in diesem Stadium des Wohnungswechsels eine erhebliche finanzielle Belastung. Aus rechtlicher Sicht ist sie in drei gleichhohen Monatsraten ab Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Davon abweichende Vereinbarungen sind auch deswegen möglich, weil es sich um einen zivilrechtlichen Vertrag handelt. Das geht jedoch nur dann, wenn sich beide Seiten einig sind. Wenn nicht, dann gilt diese Vorgabe nach dem derzeitigen Mietrecht.

Sicherheit für den Vermieter – Liquiditätseinsparung für den Mieter

Vor dem Hintergrund, dass der Vermieter mit der Mietkaution seine Rechte wahren möchte, um berechtigte finanzielle Forderungen gegen den Mieter durchzusetzen, sollte es für ihn unerheblich sein, wie die Mietkaution besichert wird. Über die Kautionszahlung kann er ohnehin nicht verfügen; er darf sie auch nicht als Sicherheit für eigene Verbindlichkeiten nutzen oder hinterlegen.

Für den Mieter hingegen ist es eine große finanzielle Erleichterung, die Mietkaution nicht als Zahlung leisten zu müssen. Er könnte in diesem Falle seine Liquidität schonen, die an anderer Stelle des Wohnungsumzuges dringend benötigt wird. Hierzu gibt es mehrere Alternativen.

Angesprochen sind die Möglichkeiten einer:

• Kautionspolice
• Kautionsbürgschaft

Beide Varianten bieten dem Vermieter dieselbe Kautionssicherheit wie die Barkaution. Im Gegensatz zu der hat er sowohl mit der Kautionspolice als auch mit der Kautionsbürgschaft einen deutlich geringeren Verwaltungsaufwand. In beiden Fällen erhält er eine Urkunde zur Kautionsbesicherung.

Sie berechtigt ihn dazu, jederzeit die vertragliche Kaution ganz oder teilweise ausgezahlt zu bekommen. Das übernimmt hier wie da ein Kreditinstitut, das als Sicherungsgeber zwischengeschaltet ist. Die Bank oder Sparkasse behält sich gegenüber dem Mieter als ihrem Vertragspartner das Recht vor, die vom Vermieter in Anspruch genommene Kaution direkt weiterberechnen, also weiterbelasten zu können.

Der Vermieter ordnet das Dokument, sprich die Kautionspolice oder die Bürgschaftserklärung, zu seinen Mietvertragsunterlagen. Ansonsten ist für ihn nichts weiter zu tun. Tritt der Kautionsfall ein, dann nimmt er Kontakt zu dem Kreditinstitut auf und bekommt die gewünschte Kaution problemlos ausbezahlt.

Sparsame Kautionsvariante für den Mieter

Eine andere Bezeichnung für Kautionspolice ist Mietkautionsversicherung. Der Mieter schließt eine spezielle Kautionsversicherung ab. Sie hat die Absicherung des Kautionsanspruches aus dem Mietverhältnis heraus zum Gegenstand und ist auf die Höhe der im Mietvertrag vereinbarten Mietkaution begrenzt.

Als finanzielle Belastung muss der Mieter eine jährliche Versicherungsprämie bezahlen. Sie ist ein Bruchteil der Mietkaution selbst und entlastet ihn finanziell sowohl zum Zeitpunkt des Wohnungsumzuges als auch dauerhaft.

Für Vermieter und Mieter ist es ganz wichtig zu wissen, dass die Kautionspolice und somit auch die Kautionsversicherung unpfändbar sind. Mögliche Gläubiger des Mieters haben keinen Zugriff auf diese Versicherung, auch nicht im Falle einer Verbraucher- oder Privatinsolvenz.

Mietbürgschaft und Wohnbürgschaft

Für den Vermieter haben beide Bürgschaftsarten dieselbe Wirkung; sein Anspruch auf Kautionsauszahlung bleibt uneingeschränkt bewahrt. Mietbürgschaften werden von gewerblichen Kreditinstituten gewährt, während die Wohnbürgschaft von den sogenannten Nichtbanken übernommen wird.

Eine von ihnen ist die Deutsche Kautionskasse AG mit Geschäftssitz im bayerischen Starnberg. Sie ist ein Finanzdienstleistungsunternehmen, das in Zusammenarbeit mit Kreditinstituten unter anderem auch Mietbürgschaften anbietet. Im Grunde genommen ist es ein Umweg gegenüber der Mietbürgschaft einer Bank oder Sparkasse.

Sowohl bei der Miet- als auch bei Wohnbürgschaft wird die Bonität des Mieters anhand des Schufa-Scores geprüft. Während die Wohnbürgschaft als Versicherungsvertrag so gut wie gar nicht in die Schufa-Datenbank eingetragen wird, bleibt es der Entscheidung der Bank oder Sparkasse als Bürgschaftsgeber überlassen, die Mietbürgschaft einzutragen oder davon abzusehen. Ansonsten ist die Abwicklung identisch mit der Kautionspolice als einer Mietkautionsversicherung.

Dem Mieter sollte bewusst sein, dass er in all diesen Fällen eine Dienstleistung in Anspruch nimmt, die ihn dauerhaft Geld kostet. Demgegenüber hat er den Vorteil, in der kritischen Umzugsphase buchstäblich Bares zu sparen. Von der Bonität her, also aus Sicht seiner persönlichen und wirtschaftlichen Gesamtumstände, wird sich jeder Finanzdienstleister absichern.

Diese Frage wird dann nicht existent, wenn der Mieter die Mietkaution in zwei oder drei Monatsraten, das heißt in den ersten Monaten nach Wohnungseinzug, an den Vermieter bezahlt. Ob, oder dass sich die Kautionsbürgschaft bei einem Kreditinstitut nach Eintragung in die Schufa-Datenbank auf den Schufa-Score auswirkt, kann der Mieter weder nachprüfen noch nachvollziehen.

Nach geltender Rechtsprechung besteht kein Anspruch des Bürgers darauf zu erfahren, wie der Schufa-Score berechnet wird. Wenn der Vermieter diesen Angeboten einer Mietkautionszahlung nicht zustimmt, dann bleibt alles beim Alten. Der Vermieter braucht seine ablehnende Entscheidung nicht zu begründen; sein einfaches Nein ist ausreichend.