Übersicht

1. Informationen zur KfW
2. Effizienzhäuser der KfW
3. KfW-Kredit 153 – Energieeffizientes Bauen
4. KfW-Kredit 124 – Wohneigentumsprogramm
5. Absicherung der KfW
6. KfW-Kredit 274 – Energie aus Solaranlagen
7. KfW-Kredit 275 – Effizienter mit Batteriespeichern
8. Fazit zur KfW-Förderung

Obwohl die Kreditraten der großen Banken aufgrund der Wirtschaftslage seit Jahren schrumpfen, werden Bauherren schnell von den anfallenden Zinsen erschlagen. Gerade zu Beginn einer größeren Finanzierung durch eine Hausbank erscheint das Verhältnis von Zinslast zu Tilgung enorm.

Selbst bei kurzer Zinsbindung und relativ niedrigen Zinsen zieht sich die Tilgung des Kredits lange hin. Abhilfe schaffen die „Kredite zum Fördern und Modernisieren von Immobilien“ der KfW-Bank. Ursprünglich als „Kreditanstalt für Wiederaufbau“ nach dem Zweiten Weltkrieg gegründet, versorgt die KfW-Bank heute Tausende Bauherren mit günstigen Zinsen.

Um die Möglichkeiten der Bank vollständig auszuschöpfen, muss sich jeder Bauherr an Vorgaben halten, die von der KfW gefordert werden. In allen Fällen handelt es sich dabei um eine energieeffiziente Bauweise. Nicht umsonst wirbt die KfW mit dem Slogan „Bank aus Verantwortung“.

Am effektivsten nutzen Bauherren die Förderung der KfW beim Neubau einer Immobilie. Durch die hohe Planungsfreiheit kann man problemlos auf die Vorgaben der Förderbank eingehen und diese in die Konzeption einfließen lassen. Das gilt gleichermaßen für den Hausbau, wie auch den Kauf einer Wohnung.

Wer sich dazu entscheidet, in eine dieser Richtungen zu investieren, findet bei der KfW Möglichkeiten, um die Zinslast des Kredits zu senken. Der Idealzustand der KfW sieht vor, dass ein Haus gebaut wird, in das der Bauherr selbst einzieht und das die Merkmale der KfW-Effizienzvorgaben erfüllt.

KfW-Effizienzhäuser – eine Einführung

Alle paar Jahre passt die Energieeinsparverordnung (EnEV) ihre Vorgaben zur Effizienz in Immobilien an. Die Verordnung beschreibt, wie hoch der Jahres-Primärenergiebedarf in Neubauten sein darf. Dabei kombiniert die EnEV den Endenergiebedarf eines Hauses mit den möglichen Energieverlusten.

Am Ende der Berechnung steht ein Energiebedarf, der die Heiz- und Energiekosten einer Immobilie beziffert und an immer neue Umstände und Techniken angepasst wird. Ein KfW-Effizienzhaus geht noch einen Schritt vorwärts und will den Energieverbrauch weiter senken. Dazu hat die Förderbank drei verschiedene Modelle erarbeitet, die ein Bauherr als Maßstab nehmen kann.

Das KfW-Effizienzhaus 70 unterschreitet die Vorgaben der EnEV um 30 Prozent; das KfW-Effizienzhaus 55 um 45 Prozent und das KfW-Effizienzhaus 40 sogar um 60 Prozent. Gleichzeitig muss klar sein, dass eine höhere Effizienz fast immer auch höhere Baukosten mit sich zieht.

KfW-Kredit 153: Für energiebewusste Bauvorhaben

Um die Förderung der KfW zu erhalten, ist es nebensächlich, ob sich um ein Effizienzhaus der höchsten Kategorie oder „nur“ um ein KfW-Effizienzhaus 70 handelt. Jedes Einsparen wird mit zinsgünstigen Krediten belohnt. Der Hauptkredit für ein solches Bauvorhaben läuft unter der Kreditnummer 153 und gilt für den Bau oder den Erwerb eines KfW-Effizienzhauses.

Die Bezeichnung für den Kredit, „Energieeffizientes Bauen“, umfasst gleichzeitig auch das Nutzungsspektrum der Förderung. Nicht nur die reinen Kosten des Baus können mit dem Kredit abbezahlt werden; auch die Baunebenkosten oder sogar die Kosten für einen Bauleiter oder Architekten werden mit dem KfW-Kredit getilgt.

Wer bereits vorhandene Nutzflächen zu einem Wohnraum umfunktionieren will, kann sich ebenfalls beim Kredit 153 bedienen. Allerdings erwartet die Förderbank, dass die Fläche bis zum Zeitpunkt der Modernisierung unbeheizt genutzt wurde. Sollte dies nicht der Fall sein, kommt der Kredit zum „Energieeffizienten Sanieren“ zum Einsatz.

Für Bauherren neuer Effizienzhäuser bleibt der Kredit 153 dennoch die erste Wahl. Zumal die KfW noch einige Pluspunkte in der Hinterhand hält, die gerade für Privatpersonen interessant sind. Neben der Kreditsumme von maximal 50.000 € gewährt die Förderbank eine tilgungsfreie Anlaufzeit von bis zu 5 Jahren.

Dabei gilt: Je höher die Laufzeit und damit auch der Zins, desto länger ist die tilgungsfreie Anlaufzeit. Allerdings gilt zu beachten, dass die KfW ihre Kredite für maximal zehn Jahre mit einer Zinsbindung bestückt.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Zinslast eines Kredits nach der Zinsbindung sprunghaft ansteigen könnte, wenn sich die marktwirtschaftlichen Gegebenheiten geändert haben – ganz wie bei einem normalen Kredit der Hausbank. Auch die tilgungsfreie Zeit sollte nicht bis zum Maximum ausgereizt werden, wenn eine schnelle Tilgung des Kredits gewünscht wird. Solange die Bauherren nur die Zinsen für den Kredit zahlen, verringert sich die Schuldenlast nicht.

Doch gerade für Privatpersonen mit einem überdurchschnittlich hohen Einkommen, die an einer langfristigen Tilgung nicht interessiert sind, bietet die KfW eine weitere Zahlungsmöglichkeit, die auf Grundlage der tilgungsfreien Anlaufzeit funktioniert.

Beim „Endfälligen Darlehen“ zahlt man über 4 bis 10 Jahre nur die Zinsen des Kredits und tilgt die Gesamtsumme zum Ende der vereinbarten Laufzeit. Schafft es ein Immobilienbesitzer, über 10 Jahre 50.000 Euro anzusparen, kann man sich mit dem endfälligen Darlehen finanziellen Freiraum verschaffen.

Eine monatliche Tilgung entfällt im Gegensatz zum Annuitätendarlehen völlig. Allerdings geht dieser Luxus mit einem gesteigerten Zinssatz einher, der mehr als 0,5 Prozent höher liegen kann.Ein riesiger Pluspunkt entsteht durch den Bau einer Wohneinheit des KfW-Standards 55 oder 40 – der Tilgungszuschuss.

Mit dem Tilgungszuschuss belohnt die Förderbank noch einmal Bauherren, die auf eine besonders effiziente Bauweise achten. Während Bauherren mit der Effizienz 55 bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme tilgen können (oder maximal 2.500 Euro), erhält man beim Effizienzhaus 40 einen Zuschuss von 10 Prozent oder maximal 5.000 Euro.

Die Summe wird am Ende des Vorhabens gutgeschrieben. Eine niedrigere Schuldenlast und eine verkürzte Rückzahlungsphase sind die unmittelbaren Folgen. In konkreten Zahlen ausgedrückt bedeutet dies, dass ein Darlehen in Höhe von 50.000 Euro bereits fünf Monate früher zurückgezahlt werden könnte, wenn man die schnellste Rückzahlung und die kleinste tilgungsfreie Anlaufzeit wählt.

Überblick zum KfW-Kredit 153 – Energieeffizientes Bauen

• Kredit bis 50.000 Euro mit besonders günstigen Zinsen
• für den Bau von KfW-effizienten Wohneinheiten
• Zahlung als Annuitätendarlehen oder „Endfälliges Darlehen“
• Tilgungszuschuss für KfW-Effizienzhäuser 55 und 40 in Höhe von bis zu 5.000 Euro
• maximale Zinsbindung von 10 Jahren
• auf Wunsch mehrjährige, tilgungsfreie Zeit, in der nur Zinsen gezahlt werden
• kann nur über die Hausbank beantragt werden

KfW-Kredit 124: Günstiger Kredit auch ohne Energieeffizienz

Neben dem KfW-Kredit 153 bietet die Förderbank mit dem Wohneigentumsprogramm, Kredit 124, eine weitere Möglichkeit, um das Bauvorhaben zinsgünstig finanzieren zu lassen. Das Darlehen richtet sich dabei an Personen, die nicht zwingend nach dem KfW-Standard bauen wollen. Stattdessen wird durch den Kredit selbst genutztes Wohneigentum unterstützt.

Im Gegensatz zum Kredit 153 beginnt die Tilgung des Kredits 124 mit einer höheren Zinslast. Mindestens 0,5 Prozent höher setzt die Förderbank die Zinsen an, wenn nicht energieeffizientes, dafür aber selbst genutztes Wohneigentum gebaut wird.

Dennoch kann sich ein Blick auf den KfW-Kredit 124 lohnen. Baukosten können günstig gedeckt werden und selbst Baunebenkosten werden durch das Darlehen finanziert. Damit stellt der Kredit eine zinsgünstige Möglichkeit dar, um den Wunsch vom Wohneigentum zu verwirklichen.

Allerdings ist zu beachten, dass der Kredit auch wirklich nur für anfallende Kosten rund um den Bau genutzt werden kann. Wer darüber nachdenkt, den KfW-Kredit zur Umschuldung oder Nachfinanzierung zu nutzen, muss sich bei anderen Banken umsehen. Auch bereits vermietete oder gewerbliche Flächen kommen für die Förderung 124 nicht infrage.

Das Gleiche gilt für Ferienhäuser oder Wohnungen. Dafür können sich Bauherren freuen, die ihr Grundstück mithilfe der KfW kaufen wollen – und das sogar nachträglich. Wer den fälligen Antrag bei der KfW bis maximal sechs Monate nach dem Kauf einreicht, kann die Grundstückskosten von der Förderbank bezahlen lassen.

Der Kredit 124 bietet jedoch noch sehr viel mehr Möglichkeiten: Wer eine Immobilie geschenkt bekommt oder gar erbt, kann mit dem Darlehen die Sanierungskosten stemmen oder die Miterben auszahlen. Selbst die Umschreibung der Grundbucheintragung kann mit dem Kredit 124 finanziert werden.

Dabei kommen nicht nur Privatpersonen zum Zug, sondern auch Wohnungseigentümergemeinschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Ebenso wie beim „Energieeffizienten Bauen“ können die Kunden entscheiden, ob sie den Kredit per Annuitätendarlehen oder als endfälliges Darlehen bezahlen. Aber Achtung: Wer sich vor der Laufzeit von 4-10 Jahren dafür entscheidet, den Kredit komplett mit einer Sondertilgung abzubezahlen, muss ein Vorfälligkeitsentgelt entrichten.

Wie sichert sich die KfW bei der Finanzierung ab?

Wie bei Baufinanzierungen üblich, erhalten die Gläubiger einen Eintrag im Grundbuch, mit dem die Finanzierung abgesichert wird. Die sogenannte „Grundschuld“ wird in die Dritte Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Genauso verhält es sich mit einem Kredit der KfW.

Neben der Hausbank, die im Normalfall die größte Finanzierungslast trägt, erhält auch die Förderbank einen Eintrag im Grundbuch. Die Sicherheit einer Grundschuld hängt von der Position im Grundbuch ab. Je früher eine Schuld in das Grundbuch einfloss, umso mehr „Wert“ hat die Schuld.

Kommt es zu einer Zwangsversteigerung nach einem längeren Zahlungsausfall, erhalten die Gläubiger ihr Geld je nach Rang ihrer Grundschuld. Für Banken ist deshalb in den meisten Fällen nur die erste Position interessant; gerade bei kompletten Baufinanzierungen.

Das merken Bauherren meist dann, wenn es um die Anschlussfinanzierung eines Kredits geht. Solange eine Konkurrenzbank die Grundschuld an erster Stelle hält, verweigern viele Banken eine Kooperation – der unattraktivere zweite oder dritte Rang im Grundbuch garantiert zu wenig Sicherheit und Wert. Da die KfW-Finanzierung ausschließlich durch eine Hausbank realisiert werden kann, ist ein niedrigerer Rang für die Förderbank unproblematisch.

Überblick zum KfW-Kredit 124 – Wohneigentumsprogramm

• Kredit bis 50.000 Euro mit besonders günstigen Zinsen
• für Baukosten, Arbeitskosten, Materialkosten, Baunebenkosten, Sanierungskosten, Umbaukosten, Erb- und Schenkungskosten
• Zahlung als Annuitätendarlehen oder „Endfälliges Darlehen“
• tilgungsfreie Anlaufzeit von bis zu 5 Jahren, in denen nur die Zinsen gezahlt werden
• maximale Laufzeit: 35 Jahre
• maximale Zinsbindung: 10 Jahre
• kann nur über die Hausbank beantragt werden
• Bau eines KfW-Effizienzhauses bzw. – Wohneinheit wird nicht benötigt

KfW-Kredite 274 + 275: Der Standard für erneuerbare Energien

Wer sich neben der Energieeffizienz auch für den Einsatz erneuerbarer Energien entscheidet, findet bei der Förderbank weitere Kreditangebote. Im Besonderen stehen dabei der Einbau einer Photovoltaik-Anlage und die Speicherung der Sonnenenergie im Fokus. Während sich der KfW-Kredit 274 auf die Installation von Solarkollektoren konzentriert, erhalten Bauherren mit dem Kredit 275 zinsgünstige Kredite auf Speicher-Lösungen.

Im Gegensatz zu den bisher kennengelernten Darlehen liegt das finanzielle Limit für den Kredit 274 wesentlich höher als 50.000 Euro. Pro Vorhaben unterstützt die Förderbank Kunden mit bis zu 25 Millionen Euro. Der Hintergrund ist klar: Im Gegensatz zum Wohneigentumsprogramm oder dem „Energieeffizienten Bauen“ richtet sich der Kredit 274 nicht nur an Privatpersonen, sondern auch an Organistionen oder Unternehmen.

Die KfW fördert den Kauf, Aufbau und Erweiterung von Anlagen zur Stromgewinnung aus Solarenergie. Nicht nur neue Photovoltaik-Anlagen profitieren von den günstigen Zinsen. Auch gebrauchte Anlagen können eine Modernisierung erfahren und gefördert werden, wenn ein deutlicher Leistungszuwachs zu erwarten ist.

Weiterhin erhalten Bauherren den Kredit nur, wenn sie einen Teil der gewonnenen Energie in das Stromnetz einspeisen. Für den Kredit 274 gelten die gleichen Rückzahlungsregeln wie für die bereits benannten Förderungen der KfW. Die komplette Fördersumme kann in Teilbeträgen oder auf einen Schlag ausgezahlt werden.

Besonderheit Zinssatz beim KfW-Kredit 274

Eine tilgungsfreie Anlaufzeit und die Möglichkeit einer kompletten außerplanmäßigen Rückzahlung lassen den Bauherren genügend Spielraum zukommen. Auch der Kredit 274 der KfW wird direkt über eine Hausbank beantragt und die Konditionen der Tilgung geregelt. Eine Besonderheit stellt der Zinssatz des Kredits dar.

Statt diesen periodisch anzupassen und für jeden Kunden gleich zu gestalten, ergibt sich die Zinslast in einem direkten Gespräch mit der Bank. Erst durch den finanziellen Rahmen und die Tilgungsgeschwindigkeit legt die KfW den Zins fest. Trotz der KfW-Förderung verliert der Bauherr nicht seinen Anspruch, auch andere Fördermittel wahrzunehmen.

Änderung des effektiven Jahreszins der KfW

Die KfW ändert periodisch die Zinssätze für die wichtigsten Förderprodukte. Je nach aktueller Finanz- und Wirtschaftslage kann der Zins zu Vertragsbeginn sinken oder steigen. Auf der Internetseite der Förderbank können interessierte Bauherren täglich aktualisiert eine Aufstellung der aktuellen Zinssätze einsehen. Da für jedes Produkt andere Jahreszinsen gelten, lohnt sich ein Vergleich der einzelnen Produkte und ihrer Möglichkeiten.

Überblick zum KfW-Kredit 274

• Kredit bis 25 Millionen Euro zum Bau oder Erneuerung von Photovoltaikanlagen
• für Baukosten, Sanierungskosten, Baunebenkosten oder Umbaukosten
• Zahlung als Annuitätendarlehen mit außerplanmäßigen Tilgungsmöglichkeiten
• tilgungsfreie Anlaufzeit von bis zu drei Jahren, in denen nur die Zinsen gezahlt werden
• maximale Laufzeit: 20 Jahre
• kann nur über Hausbank beantragt werden
• Bau eines KfW-Effizienzhauses bzw – Wohneinheit wird nicht benötigt
• Zinssatz wird nach Gespräch mit der Bank ermittelt

Mit dem Kredit 275 unterstützt die KfW den Kredit 274 noch weiter, in dem die für Photovoltaikanlagen benötigten Speicher gefördert werden. Erneut geht es der KfW darum, dass selbst erzeugter Strom aus erneuerbaren Energien nicht nur in das Stromnetz eingespeist wird, sondern auch für den Eigenbedarf zum Tragen kommt.

Kombinieren Bauherren eine Solaranlage mit einem Batteriespeichersystem, entsteht eine potente und umweltfreundliche Energielösung, die die Energieeffizienz einer Wohneinheit steigen lässt.

Allerdings fördert die KfW nicht alle Typen von Batteriespeichern. Die maximale Leistung der Photovoltaikanlage darf nicht über 30 kWp (Kilowatt-Peak) liegen. Zum Vergleich: Ein Einfamilienhaus mit vier Personen im Haushalt benötigt zur kompletten Deckung des Strombedarfs ungefähr 4 kWp also 4.000 kWh.

Das bedeutet, dass mit der Förderung auch Wohnhäuser mit mehreren Wohneinheiten problemlos mit einem Batteriespeicher bestückt werden können. Die Photovoltaikanlage auf dem Dach des Gebäudes könnte einer ungefähren Größe von 300 m² entsprechen. Im Umkehrschluss ergibt sich jedoch auch, dass große Firmen und riesige Solarfelder nicht von der Förderung der Batteriespeicher durch die KfW profitieren.

Sauberer Strom an trüben Tagen

Ein Batteriespeicher bietet vor allem im Herbst und Winter enorme Vorteile. Durch die Speicherung der eingefangenen und überschüssigen Energie können sich Besitzer einer Wohneinheit oder eines Hauses sicher sein, auch an trüben Tagen zuverlässig mit sauberen Strom versorgt zu werden.

Der nicht benötigte Überschuss wird weiterhin in das Stromnetz eingespeist und pauschal vergütet. Die KfW fördert je Photovoltaikanlage einen Batteriespeicher. Eine weitere Voraussetzung für die Förderung ist die Laufzeit. Das System muss in Deutschland stationiert sein und muss mindestens fünf Jahre betrieben werden.

Ebenso wie beim Kredit 274 der KfW-Bank wird der Zinssatz für jeden Kunden persönlich ermittelt. Das liegt erneut an der vom Kunden beantragten Kreditsumme und der Tilgungsgeschwindigkeit. Erst durch das Gespräch mit dem Bankberater kann seriös ermittelt werden, wie hoch die Zinslast für den Kunden wird.

Für die Tilgung stehen dem Kunden die Möglichkeiten einer außerplanmäßigen Sondertilgung zur Verfügung. Aber Achtung: Wer diese Option für sich nutzen möchte und den Kredit auf einen Schlag abbezahlt, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung an die KfW-Bank zahlen. Die Gebühr ist ein prozentualer Anteil der Restschuld.

Überblick zum KfW-Kredit 275

• für Baukosten, Arbeitskosten, Materialkosten, Baunebenkosten, Sanierungskosten, Umbaukosten, Erb- und Schenkungskosten
• Zahlung als Annuitätendarlehen mit Möglichkeit der Sondertilgung
• tilgungsfreie Anlaufzeit von bis zu 5 Jahren, in denen nur die Zinsen gezahlt werden
• maximale Laufzeit: 20 Jahre
• kann nur über die Hausbank beantragt werden
• Bau eines KfW-Effizienzhauses bzw. – Wohneinheit wird nicht benötigt

Fazit zur KfW-Förderung

Wenn es um eine wirtschaftliche kluge Finanzierung einer Wohneinheit geht, führt kein Weg an der KfW vorbei. Die Kredite sind günstig, die Laufzeiten flexibel und die vielen Tilgungsmöglichkeiten lassen jedem Bauherren genügend Spielraum. Gerade die Kredite 124 und 153 sind bei Neubauten ohne große Anpassungsforderungen nutzbar.

Allerdings liegt genau an dieser Stelle auch das große Problem der KfW: Nur unter genauer Absprache und gepaart mit einigen Restriktionen sind die Förderungen sinnvoll nutzbar. Fast jeder Kredit ist an Forderungen gebunden und muss vorher genau mit der Hausbank abgesprochen werden.

Da auch der direkte Kontakt zur KfW fehlt, muss bereits während der Planung exakt gearbeitet werden. Wer sich diesen Restriktionen nicht unterwerfen will, greift zum normalen Kredit bei der Hausbank und bezahlt die Freiheit mit höheren Zinssätzen.