Mieter – Wohnungsnutzer mit Pflichten und Rechten

Der Mieter erhält mit Abschluss des Wohnungsmietvertrages das Recht, die gemietete Wohnung, wie es genannt wird, vertragsgemäß nutzen zu können. Die Miete ist eine laufende, meistens monatliche Zahlung für die Gebrauchsüberlassung. Mit der Mietzahlung sind keine darüber hinausgehenden Rechte verbunden.

Die Rechte und Pflichten des Mieters enden mit Ablauf des Mietvertrages. Hier bietet sich der Vergleich mit einer Risikolebensversicherung an. Während der Vertragsdauer werden Versicherungsbeiträge für den Versicherungsschutz bezahlt. Nach Vertragsablauf trennen sich beide Vertragsparteien, ohne dass einer gegen den anderen irgendwelche Rechtsansprüche hat.

Zur Miete zu wohnen ist seit jeher eine der gängigen und üblichen Wohnformen. Eine Alternative dazu ist das Schaffen von Wohnungseigentum durch den Bau oder den Kauf einer Immobilie. Als solche wird ein Grundstück mit dem darauf stehenden Gebäude bezeichnet; unbebaut ist es eine Liegenschaft. Die konkrete Rechtsgrundlage für ein Mietwohnen ist der Mietvertrag; ganz allgemein wird in der Gesetzgebung und Rechtsprechung vom Mietrecht gesprochen.

Vertragspartner haften gemeinschaftlich

Im BGB, dem Bürgerlichen Gesetzbuch betreffen die §§ 305 bis 310 und 535 bis 548 das Mietvertragsverhältnis. Für den Mieter ist der Mietvertrag die rechtliche Basis zur Wohnungsnutzung. Solange das Einvernehmen zwischen Vermieter und Mieter reibungslos klappt, ist alles in Ordnung.

Der Mietvertrag wird erst und meistens nur dann zurate gezogen, wenn Fragen oder Unstimmigkeiten auftreten. Dann gilt erfahrungsgemäß nur das, was im Vertrag steht. Im Hinblick darauf sollte der Mieter darauf achten, dass der Mietvertrag sowohl formell als auch inhaltlich klar definiert und lückenlos ist.

Kannbestimmungen oder Aussagen im Konjunktiv sollten möglichst vermieden werden. Vertragspartner des Vermieters und somit Haftender ist derjenige, der den Mietvertrag unterschreibt. Üblich ist es, dass er von beiden Ehe-/Lebenspartnern gemeinsam unterzeichnet wird.

Das hat zur Folge, dass sie auch gemeinschaftlich alle Rechte aus und alle Pflichten mit dem Mietvertrag haben. Das beginnt schon bei der Mietzahlung. Der Vermieter kann sich aussuchen, an wen von beiden er sich wendet, wenn die fällige Monatsmiete ausbleibt. Zahlt der eine nicht, haftet der andere in voller Höhe.

Pflicht- und Basisinhalte des Mietvertrages

Sowohl vom Mietrecht als auch vom Selbstverständnis her hat jeder Mietvertrag bestimmte Pflichtinhalte, ohne die er weder haltbar noch praktikabel ist. Zu denen gehören:

• Mietgegenstand
• Mietzeit mit konkretem Mietbeginn
• Miethöhe unterteilt in Kalt- und in Warmmiete
• Konkretisierung der Neben-/Betriebskosten
• Termin und Kontoverbindung für die Mietzahlung
• Definition von Schönheitsreparaturen
• Definition von Bagatellschäden
• Sach- und ordnungsgemäße Nutzung der Mietwohnung
• Bauliche Änderungen durch Vermieter und Mieter
• Instandhaltungspflicht des Mieters
• Recht des Vermieters zum Betreten der Mietwohnung
• Rückgabe der Mietwohnung bei Vertragsende
• Untervermietung durch den Mieter
• Selbstauskunft des Mieters und deren Rechtsfolgen
• Mietkaution

Zu jedem Mietvertrag gehört auch eine Hausordnung. Sie wird dem Mietvertrag als Anlage beigefügt und ist insofern ein Vertragsbestandteil. Um ganz sicher zu gehen, sollte die Hausordnung ebenfalls von Vermieter und Mieter unterschrieben sein.

Zahlungsverpflichtung mit Kostenart und Kostenhöhe

Der Vermieter muss großen Wert darauf legen, dass der Mietgegenstand detailliert beschrieben wird. Dazu gehören die Zahl der Zimmer, deren Quadratmetergröße sowie deren Nutzung in allen Gebäudeetagen; also inklusive Keller- und Dachgeschoss.

Daraus ergibt sich die Summe der Wohn-/Nutzfläche als Grundlage für die zu zahlende Kaltmiete. Die Betriebskosten, alternativ als Nebenkosten bezeichnet, müssen ebenfalls mit jeder einzelnen Kostenart benannt sein. Das ist deswegen so wichtig, weil nur solche Nebenkosten an den Mieter weiterberechnet werden können, die vertraglich vereinbart sind.

Nachträgliche Änderungen, also das Hinzunehmen weiterer Nebenkosten, ist ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich. Sind sie nicht namentlich, sondern nur pauschal als solche benannt, dann hat der Mieter buchstäblich schlechte Karten. Für die Nebenkosten wird, zusammen mit der Monatsmiete, eine Vorauszahlung erhoben.

Sie wird mit der Jahresabrechnung der Nebenkosten verrechnet, sodass sich daraus entweder eine Nachzahlung oder eine Nebenkostenerstattung ergibt. Gegebenenfalls empfiehlt sich aufgrund der jährlichen Nebenkostenabrechnung eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlung nach oben oder unten.

Dissens über Bagatellschäden und Schönheitsreparaturen

Auch hier gilt der Grundsatz, dass es umso weniger Unstimmigkeiten gibt, je konkreter die Begriffe im Mietvertrag definiert sind. Bagatellschäden werden auch als kleine Instandhaltungen bezeichnet. Zweifelsfrei ist beispielsweise die Begrenzung auf das Beheben kleiner Schäden an den Installationen für Wasser, Heizung, Elektrizität, Fenster- und Türschlösser.

Durchaus gängige Praxis ist es, die Summe von Instandhaltungskosten auf einen Jahreshöchstbetrag zu begrenzen, der einen bestimmten Prozentsatz der Jahreskaltmiete nicht überschreiten darf. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Tapezier- und Malerarbeiten an Decken, Wänden und Heizkörpern, sowie das Reinigen der Bodenbeläge.

Hier sind im Mietvertrag oftmals Termine beziehungsweise Zeitabstände vorgegeben. Fachgerechte Ausführung heißt nicht, dass die Arbeiten unbedingt von einem gewerblichen Unternehmer ausgeführt werden müssen. Im Alltag des Mietverhältnisses wird dieses Thema meistens erst beim Auszug aus der Mietwohnung aktuell.

Der Mieter wird bei einem längeren Aufenthalt in der Mietwohnung für die eine oder andere Schönheitsreparatur wie Tapezieren oder Streichen aus eigenem Interesse heraus sorgen. Solange sich der Vermieter nicht dazu meldet und Ansprüche geltend macht, kann der Mieter davon ausgehen, diesbezüglich seine Pflichten vertragsgemäß zu erfüllen.

Keine baulichen Änderungen ohne das OK des Vermieters

Dem Mieter muss bewusst sein, dass er fremdes Eigentum nutzt. Nur dafür zahlt er die monatliche Kaltmiete. Darin enthalten ist die sogenannte normale Abnutzung. Die ist jedoch nicht zu verwechseln mit Änderungen an der inneren oder äußeren Bausubstanz einer Mietwohnung.

Dafür ist die vorherige, meistens schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich. Spätestens beim Verlassen der Mietwohnung zum Vertragsende muss der Mieter den, wie es genannt wird, Originalzustand auf seine Kosten wiederherstellen.

Darüber hinaus haftet er für alle Schäden, die im Zusammenhang mit den von ihm vorgenommenen Baumaßnahmen entstehen; und zwar auch dann, wenn sie vom Vermieter genehmigt worden sind. Typische Beispiele dafür sind das Anbringen von Markisen, von Außenrollos, oder die Veränderung der Feuerstätte nebst Ofenröhre durch einen Kaminofen.

Der Mieter sollte sich in solchen Fällen in die Lage des Vermieters als Wohnungseigentümer versetzen. Als Benutzer kann er jederzeit aus der Mietwohnung ausziehen. Die bleibt in dem von ihm benutzten Zustand zurück, der von den Vorstellungen des Vermieters mehr oder weniger deutlich abweicht. Der hat seinerseits nach § 823 BGB einen Anspruch darauf, den entstandenen Schaden ersetzt zu bekommen.

Schimmel und Nässe in der Wohnung – Mitteilungspflicht des Mieters

Zu den Grundpflichten des Mieters gehört die schonende und pflegliche Behandlung der Wohnung. Das fällt unter den Oberbegriff einer Instandhaltung mit Reinigen, Heizen und Belüften aller Wohnräume. Dieser sensible Bereich ist ein permanentes Spannungsfeld zwischen Vermieter und Mieter.

Heizen und Belüften kostet Energie und Geld, das, wie es umgangssprachlich heißt, zum Fenster hinaus gefeuert wird. Andererseits ist beides essenziell notwendig, um eine Schimmelbildung zu verhindern. Sie beeinträchtigt die Gesundheit des Mieters und beschädigt die Bausubstanz.

Den einmal vorhandenen Schimmelbefall zu beseitigen ist ebenfalls kostenintensiv und ein Streitthema, wer von beiden ihn verursacht und verschuldet hat. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter ganz zweifelsfrei eine Melde- und Informationspflicht. Bei einer Unterlassung macht er sich schadensersatzpflichtig.

Er sollte wissen, dass der Vermieter bei Mietvertragsende die Wohnung für den Nachmieter wieder instand setzen muss. Die damit verbundenen Kosten wird er gerichtlich geltend machen. Juristen entscheiden ausschließlich nach dem Mietvertrag und nach der Rechtslage.

Wenn sich der Mieter nicht an den Vertrag gehalten hat, dann hat er automatisch dagegen verstoßen. Damit ist der Regressanspruch des Vermieters berechtigt. Er hat Recht und bekommt Recht.

Mietkaution – Barzahlung, Versicherungspolice oder Bankbürgschaft

In der heutigen Zeit wird kein Vermieter, und zwar aus ebenso verständlichen wie nachvollziehbaren Gründen, auf eine Mietkautionszahlung verzichten. Üblich sind zwei, nach dem Mietrecht zulässig drei Monatskaltmieten. Die Mietkaution wird vom Vermieter verwaltet, ohne dass er darüber verfügen darf.

Während in den vergangenen Jahrzehnten die Mietkautionszahlung in bar oder per Überweisung auf das Girokonto des Vermieters die gängige Praxis war, gibt es heutzutage mit Versicherungspolice und Bürgschaften mehrere Alternativen. Für den Mieter haben sie in der Umzugsphase den Vorteil einer Liquiditätsersparnis im vierstelligen Eurobereich.

Der Vermieter muss jedoch damit einverstanden sein, dass die Mietkaution nicht gezahlt, sondern als Urkunde bei ihm hinterlegt wird. Damit hat er deutlich weniger Verwaltungsaufwand als mit einem herkömmlichen Sparbuch. Ein Zugriff auf die Mietkaution ist hier wie da problemlos möglich.

Hausordnung regelt das Miteinander von Mietern

In der Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag gibt der Vermieter vor, wie das wohnliche Miteinander der Mieter in einem Mehrfamilienhaus gestaltet wird und ablaufen soll. Doch auch bei der Einzelvermietung, beispielsweise für eine Einliegerwohnung oder für ein Haus, empfiehlt sich eine Hausordnung.

Darin wird unter anderem die Streu- und Wegepflicht des Vermieters an den Mieter weitergegeben. Sie zu beachten ist eine der normalen und üblichen Mieterpflichten. Bei Unstimmigkeiten von Mietern untereinander ist der Vermieter der einzige Ansprechpartner, der Entscheidungen treffen darf und muss.

Zu den vielfach strittigen Themen gehört die Benutzung von Gemeinschaftsräumen wie Wasch- und Trockenraum, wie Treppenflur oder Garageneinstellplätze. Die Mieter erwarten vom Vermieter klare Entscheidungen, um sich nicht selbst gegen ihre unliebsamen Mitmieter zivilrechtlich wehren zu müssen. Das erübrigt sich dann, wenn jeder Mieter die Hausordnung beachtet und einhält.

Auch der beste Mietvertrag kann nicht jede mögliche oder denkbare Mietsituation beinhalten. Jedes Mietverhältnis ist eine individuelle Situation, mit jeweils eigenem Vermieter und Mieter. Der sollte sich vor Augen führen, dass er aufgrund seiner regelmäßigen Mietzahlung einen Mietanspruch, jedoch auch eine Vielfalt an Mietpflichten hat. Das ist einer der gravierenden Unterschiede zum Haus- oder Wohnungseigentümer. Der kann in seinen eigenen vier Wänden wirklich tun und lassen, was er will – weil sie ihm gehören.