Wenn Sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung Ihr Objekt vermieten möchten, ergeben sich daraus Rechte und Pflichten sowohl für Sie als auch für Ihre Mieter. Das Thema Mietkaution ist für Sie als Vermieter besonders wichtig, denn hier gibt es gesetzliche Regelungen zu beachten.

Worum handelt es sich bei der Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine zweckbestimmte Zahlung durch den Mieter, die der Absicherung der finanziellen Ansprüche des Vermieters dient. Die Höhe der Kaution kann einzelvertraglich im jeweiligen Mietvertrag geregelt werden. Der Gesetzgeber hat allerdings eine Grenze von maximal drei Kaltmieten gesetzt.

Das heißt, es steht Ihnen als Vermieter frei, die Höhe der Mietkaution auf einen bestimmten Betrag festzulegen, solange er nicht drei Kaltmieten überschreitet. Es ist üblich, die Kautionszahlung vor Einzug zusammen mit der ersten Miete zu überweisen. Grundsätzlich ist der Mieter nach §551 BGB aber auch berechtigt, die Kaution in drei gleich hohen Raten zu bezahlen.

Die erste Rate sollte dabei zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden. Falls im Mietvertrag Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten vereinbart sind, so berührt das nicht die Höhe der geleisteten Kautionszahlung. Die Kaution orientiert sich immer an der aktuellen Miethöhe. Nachforderungen durch Erhöhungen der Kaltmiete dürfen zu keinem Zeitpunkt gestellt werden.

Unterschiedliche Arten der Mietkaution

Da in Deutschland Vertragsfreiheit herrscht, gibt es keine Vorgaben, in welcher Weise die Mietkaution zu leisten ist. Welche Art von Mietkaution gewählt wird, ist Vereinbarungssache zwischen Mieter und Vermieter. Die Mietkaution kann bei Wohnungsübergabe oder zu einem anderen Zeitpunkt bar übergeben werden.

In diesem Fall sollte jedoch eine ordentliche Quittung über den Erhalt ausgestellt werden. Barzahlung ist allerdings relativ unüblich geworden.Meist wird die Mietkaution per Überweisung auf das Konto des Vermieters eingezahlt. In diesem Fall haben auch beide Seiten einen ordentlichen Beleg über Zahlungsausgang und Zahlungseingang.

Etabliert hat sich inzwischen auch die Bankbürgschaft, sie muss jedoch im Mietvertrag vereinbart werden. Die Bankbürgschaft kann der Mieter bei seiner Hausbank beantragen. Die Bank bürgt praktisch für seine Zahlungsfähigkeit im Schadensfall. Der Mieter zahlt für diese Dienstleistung Gebühren.

Die Banken sichern sich meist durch eine Sperreinlage ab. Grundsätzlich werden Bankbürgschaften für Mietkautionen auch nur bei einwandfreier Kontoführung und in der Regel auch bei vorhandenen Spareinlagen übernommen. Für Vermieter ist eine Bankbürgschaft hingegen angenehm. Das Geld muss nicht angelegt werden, im Schadensfall wendet der Vermieter sich an die entsprechende Bank.

Die Mietbürgschaft ist relativ unüblich geworden: Sie wurde bis vor einigen Jahren noch verlangt, wenn sehr junge Menschen in ihre erste, eigene Wohnung zogen. Bei der Mietbürgschaft verbürgten sich die Eltern oder andere, nahestehende Verwandte, für eine ordnungsgemäße Begleichung von eventuellen Mietrückständen oder zum Schadensausgleich. Für welche Form Sie als Vermieter sich auch entscheiden mögen, Ihre Mieter müssen damit einverstanden sein. Die Art und Weise, wie die Kaution zu hinterlegen ist, wird im Mietvertrag vereinbart.

Die Mietkaution muss angelegt werden

Bei der Mietkaution handelt es sich streng genommen um das Geld der jeweiligen Mieter. Sie als Vermieter dürfen es aus diesem Grund nicht in Ihren persönlichen Besitz einfließen lassen. Das bedeutet, der Mieter darf das Geld zwar auf Ihr Konto überweisen: Sie müssen es jedoch umgehend abheben und so anlegen, dass dem Mieter kein finanzieller Nachteil entsteht.

Es genügt, wenn Sie bei einem Kreditinstitut ein Kautionssparbuch anlegen und in regelmäßigen Abständen die Zinsen eintragen lassen. Sie können auch eine andere Anlageform wählen, wie beispielsweise ein Tagesgeldkonto: Sämtliche Erträge in Form von Zinsen jedoch stehen dem Mieter zu, nicht Ihnen als Vermieter.

Zu beachten ist, dass die gewählte Anlageform mit einer Frist von höchstens drei Monaten gekündigt werden kann. Die gesetzlichen Regelungen zu den Pflichten des Vermieters, das Geld anzulegen und zu verzinsen, finden sich im §551 BGB.

In welchen Fällen kommt die Mietkaution zum Tragen?

Vermieter dürfen mit der Mietkaution nicht willkürlich verfahren. Es gibt gesetzliche Regelungen zu beachten, in welchen Fällen und auf welche Weise die Mietkaution vom Vermieter verwendet werden darf. Befindet sich der Mieter mit der Miete im Rückstand, so darf der Vermieter den entsprechenden Betrag von der Mietkaution abziehen.

In der Praxis geschieht dies jedoch eher selten. Die meisten Mieter sind daran interessiert, einen eventuellen Mietrückstand so schnell wie möglich wieder auszugleichen. Vermieter sind von daher gut beraten, den offenen Mietzins zunächst anzumahnen. Sollte der Mieter auch in Zukunft seine Miete nicht bezahlen, wird in der Regel ohnehin eine Wohnungskündigung erfolgen. Die dann noch offene Miete darf mit der Mietkaution verrechnet werden.

Die Mietkaution kommt auch zum Tragen, wenn der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat, die nach seinem Auszug aus der Wohnung repariert werden müssen. Das kann zum Beispiel ein durch Wasser beschädigter Laminatboden sein, defekte Glastüren, Armaturen in Küche oder Bad oder eine durch unsachgemäße Benutzung zerkratzte Badewanne.

In solchen Fällen haben Sie als Vermieter auch das Recht auf eine Nutzungsausfallentschädigung: Wenn der Nachmieter aufgrund von Reparaturarbeiten, die der Mieter zu verantworten hat, nicht einziehen kann, so entsteht Ihnen ein finanzieller Ausfall, der durch die Kaution ersetzt werden kann. Gleiches gilt auch für eventuelle Prozesskosten, die Ihnen als Vermieter aufgrund des Schadens entstehen.

Ausstehende Nebenkosten

Grundsätzlich hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Kaution umgehend ausbezahlt wird, sobald er aus der Wohnung ausgezogen ist und es keine Schäden zu reparieren gibt. Allerdings könnten noch Ansprüche des Vermieters aus Nebenkosten bestehen. Das Gesetz billigt dem Vermieter aus diesem Grund eine Prüfzeit von maximal sechs Monaten zu.

In diesen sechs Monaten müssen Sie die Nebenkosten des Mieters geprüft und eine Abrechnung erstellt haben. Ein eventuelles Guthaben des Mieters, das sich durch die Nebenkostenvorauszahlung ergeben hat, ist dann zusammen mit der Mietkaution auszuzahlen. Nachforderungen können durch den Vermieter einbehalten werden. In jedem Fall ist allerdings eine sorgfältige Nebenkostenabrechnung unumgänglich.