Parkplätze und Garagen mieten

Laut Landesbauordnung müssen Vermieter von Wohn- und Geschäftshäusern ihren Mietern Parkplätze zur Verfügung stellen. Allerdings gibt es keine Vorschrift über die vom Vermieter zu stellende Anzahl von Stellplätzen. Dort, wo Parkraum knapp ist (zum Beispiel in den Innenstädten), kann es vorkommen, dass Vermieter überhaupt keine Parkplätze bereitstellen.

Sie kaufen sich von der generellen Verpflichtung frei, indem sie eine Ablösesumme an die Kommune zahlen, die diese dann idealerweise zum Bau öffentlicher Parkplätze verwendet. Die Landesbauordnung legt als Mindestgröße für Pkw-Stellplätze folgende Maße fest: 5 x 2,30 m (Behinderten-Parkplätze: 5 x 3,50 m). Garagen sollten laut Vorschrift noch zusätzlich einen Mindest-Abstand von 10 cm an jeder Seite haben.

Regelungen zur Parkplatz-Miete

Der Vermieter einer Wohnanlage ist nicht grundsätzlich verpflichtet, jedem Mieter einen Parkplatz zur Verfügung zu stellen. Gehören platzbedingt nur einige wenige Stellflächen zur Wohnanlage, kann er unter den Interessenten wählen und sich für diejenigen entscheiden, die ihm die höchste Stellplatzmiete zahlen. Parkplätze können zusammen mit der Wohnung oder separat angemietet werden.

Grundsätzlich gilt, dass private Parkplätze keiner gesonderten Begrenzungs-Markierung bedürfen und keine bestimmten Ausmaße haben müssen. Wird die Mindestbreite der Stellfläche geringfügig unterschritten, rechtfertigt dies keine Mietminderung. Allerdings muss der Parkplatz, wenn er denn zum Mietvertrag gehört, auch als ein solcher nutzbar sein.

Ist das nicht der Fall, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Die Höhe der Mietminderung richtet sich dabei nach der Schwere der durch den Mangel verursachten Einschränkung. Werden zum Mietshaus gehörende Parkplätze einfach beseitigt oder dauerhaft an ortsfremde Personen vermietet, kann der Mieter rechtlich gegen diese Zweckentfremdung vorgehen, indem er sie dem zuständigen Bauamt anzeigt.

Das Recht, einen Parkplatz nutzen zu dürfen, kann im Mietvertrag festgehalten sein. In einem solchen Fall wird die Regelung zum Stellplatz bei der Beschreibung des Mietobjekts eingefügt. Mitunter findet der Mieter detailliertere Angaben dazu auch in der Hausordnung. Verfügt der Wohnungsmieter laut Mietvertrag über eine Abstellmöglichkeit für sein Auto, so darf der Vermieter ihm diese nicht einfach entziehen.

Auf dem Parkplatz dürfen vorübergehend auch Besucher des Mieters ihre Fahrzeuge parken. Außerdem darf der Pkw-Stellplatz nur von fahrbereiten Fahrzeugen besetzt werden. Anspruch auf einen personenbezogenen Stellplatz mit Kennzeichnung, auf dem nur er sein Fahrzeug abstellen darf, nicht jedoch andere Mieter des Hauses, hat der Wohnungsmieter allerdings nicht.

Wünscht er einen solchen, so kann der Vermieter ihn auf Wunsch beantragen. Dieselbe Regelung gilt für Pkw-Plätze im Hof der Wohnanlage. Mieter, die ihren separat angemieteten Pkw-Stellplatz kündigen möchten, können dies bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats tun (OLG Hamburg, Urteil vom 6.2.2003, AZ: 2 Wx 74/99).

Wird die Wohnung zusammen mit einem Parkplatz vermietet, so gelten beide Mietverträge als ein einziger. Verlangt der Vermieter für den zuvor kostenlos genutzten Stellplatz die Zahlung eines Mietpreises, ist das nicht rechtens und der Mieter kann mit dem Verweis auf § 536 BGB die Miete mindern. Auch eine Mieterhöhung nur für den Parkplatz ist nicht erlaubt.

Befindet sich im Wohnungsmietvertrag die Regelung, dass zur Wohnung eine Garage und ein Stellplatz davor gehören, darf der Mieter sein Auto auch vor der Garage abstellen. Enthält der Mietvertrag keine derartige Bestimmung, kann er dies dennoch tun, wenn der Vermieter es duldet.
Mietet die Person eine Wohnung und wird im Mietvertrag kein Parkplatz erwähnt, hat der Vermieter das Recht, ihr Fahrzeug entfernen zu lassen, wenn sie ihr Auto auf einem zur Wohnanlage gehörenden Parkplatz abstellt.

Nutzt der Mieter mindestens zwei Jahre lang einen Stellplatz mit Wissen und Duldung des Vermieters, gilt diese Nutzung als stillschweigend vereinbart und der Mieter darf den Platz auch weiterhin in Anspruch nehmen. Der Platz gilt dann als Gemeinschaftsfläche und darf vom Vermieter nicht einfach entzogen und danach dem Mieter gegen Mietpreis wieder zur Verfügung gestellt werden. Ob der Entzug des Stellplatzes nur aus triftigem Grund erfolgen darf (LG Berlin GE 92, 989), ist strittig.

Personenbezogene Parkplätze

Bei ihnen handelt es sich um Pkw-Stellflächen, die ausschließlich für bestimmte Personen (nicht Personengruppen!) reserviert sind und auf denen kein Unbefugter sein Auto parken darf. Sie müssen gesondert beantragt werden. Die Einzel-Parkplätze sind mit den Zusatzschildern 286, 314, 315, 1020-11 und 1044-11 gekennzeichnet und dürfen nur von den Personen genutzt werden, die über Parkausweise mit diesen Nummern verfügen. Behinderte haben die Möglichkeit, außer ihrem allgemeinen Parkausweis noch einen Einzel-Parkplatz mit Nummern-Kennzeichnung zu beantragen. Um zu verhindern, dass das Fahrzeug trotz Parkberechtigung abgeschleppt wird, sollte der Parkausweis immer gut sichtbar an der Frontscheibe ausgelegt werden.

Regelungen zur Garagen-Miete

Für die Vermietung von Garagen gilt grundsätzlich dasselbe wie für die Pkw-Stellplatz-Miete. Werden Wohnung und Garage zusammen angemietet, ist die Eigenbedarfskündigung seitens des Vermieters nichtig, da es sich sonst um eine (nicht rechtswirksame) Teil-Kündigung handelt. Es gelten hierbei die Schutzvorschriften für die Wohnungskündigung.

Das ist auch dann der Fall, wenn der Garagen Mietpreis im Wohnungsmietvertrag als gesonderter Posten ausgewiesen ist. Rechtlich nicht selbstständig sind Wohnobjekt und Garage auch dann, wenn sie auf zwei Grundstücken in unmittelbarer Nachbarschaft liegen, äußerlich eine Einheit bilden, vom Vermieter als „Wohnanlage“ bezeichnet und bei der Betriebskosten-Abrechnung einheitlich behandelt werden.

Gehört zum angemieteten Wohnobjekt noch zusätzlich eine Garage, muss der Mieter sie nutzen. Kann er das nicht, weil er beispielsweise gar kein Auto hat, kann er sie mit der Genehmigung des Vermieters untervermieten. Dieser Untervermietungsvertrag ist rechtlich vom Wohnungsmietvertrag abhängig.

Eine Erhöhung des Garagen Mietpreises ist nur dann möglich, wenn der Vermieter zugleich die Gesamt-Miete anhebt, wobei sich die Begründung für die Mieterhöhung auf beide Teile des Mietvertrags beziehen muss. Hat der Mieter für seine Garage einen separaten Mietvertrag unterzeichnet, so ist die Erhöhung der Miete nur über eine Änderungskündigung möglich.

Der Vermieter kündigt den Vertrag fristgerecht und bietet dem Mieter einen neuen Mietvertrag mit höherem Mietpreis an. Dieser muss keine Begründung für die Mieterhöhung enthalten. Der Vermieter hat das Recht, einen Mietpreis seiner Wahl zu verlangen. Zusätzlich zum geforderten Mietpreis hat der Mieter auch noch Nebenkosten zu bezahlen (Grundsteuer, Winterdienst, Straßenreinigung etc.).

Befinden sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück, kann der Mieter vom Vermieter einen getrennten Vertrag für die Garage verlangen. Der separat abgeschlossene Garagen Mietvertrag enthält Angaben zu Preis, Dauer, Zins, Kündigungsfrist und Nutzungsbedingungen. Kam der Mietvertrag über die Garage mündlich oder nachträglich zustande, gilt er als rechtlich selbstständig.

Dieselbe Regelung greift, wenn sich Wohnung und Garage auf weiter voneinander entfernten Grundstücken befinden. Gekündigt werden kann ein Garagen-Mietverhältnis bis zum dritten Werktag eines Monats (dreimonatige Kündigungsfrist). Der Vermieter hat das Recht, dem Mieter per Garagen-Ordnung bestimmte Nutzungsmöglichkeiten wie zum Beispiel die Nutzung der Garage als Hobbyraum zu untersagen. Wird nur die Garage vermietet, so darf der Garagen Mieter sein Auto nicht einfach davor abstellen. Garagen Mietverträge können außerdem noch zusätzliche Regelungen enthalten (Reinigung des Bereichs vor dem Mietobjekt, Winterdienst auf der Zufahrt etc.).