Wer eine neue Wohnung sucht oder ein Eigenheim kaufen möchte, weiß oft nicht, ob er sich für einen Altbau oder einen Neubau entscheiden soll. Als Altbau bezeichnet man generell alle Bestandsbauten, egal welchen Baujahrs. Im Speziellen meint man damit Wohnungen und Häuser, deren Räume hohe Decken, großflächige Fenster, massige Türen und eine hohe Quadratmeter-Zahl haben.

Diese herrschaftlichen Bauten wurden vor allem in der Gründerzeit und im Jugendstil in Großstädten errichtet und dienten dem aufstrebenden Bürgertum dazu, Wohlstand zu demonstrieren. Neubauten sind entweder Wohnungen und Eigenheime, die zum Erstbezug stehen, oder Häuser, die ab den Fünfziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts in aller Eile errichtet wurden, um dem rasch wachsenden Bedarf an preisgünstigem Wohnraum gerecht zu werden. Neu- und Altbauten unterscheiden sich mitunter stark in Bezug auf das jeweilige Preisniveau.

Neubauten sind oft in der Anschaffung teurer als Altbauten, müssen jedoch nicht so bald saniert werden wie Bestandsbauten – es sei denn, man kauft eine komplett sanierte Altbauwohnung. Ältere Häuser hingegen bieten den Vorteil, dass man schon im Vorfeld abschätzen kann, ob einem die Raumqualität zusagt: Ist die Decke beispielsweise zu hoch und wirkt der Raum deshalb unwohnlich, entscheidet man sich einfach für ein anderes Wohnobjekt.

Deckenhöhe ist oft Hindernisgrund

Wer von einer großflächigen Altbauwohnung in eine kleinere Wohnung mit niedriger Decke umzieht (oder umgekehrt), kennt das Problem: Die Deckenhöhe ist gewöhnungsbedürftig. Räume mit hohen Decken wirken oft wie Bahnhofshallen und man kommt sich in ihnen verloren vor. Bei (zu) niedrigen Decken hat man mitunter das Gefühl, erdrückt zu werden. Dies gilt vor allem dann, wenn man noch zusätzlich klaustrophobisch ist oder eine große Körpergröße hat.

Bereitet die ungewohnte Raumhöhe einige Zeit nach dem Einzug immer noch Unbehagen, sollte man daran gehen, die Zimmerdecken optisch zu strecken oder herunterzuziehen – was sich mit einigen simplen Tricks und etwas Aufwand leicht erledigen lässt. Fühlt man sich danach in der neuen Wohnung immer noch nicht heimisch, bleibt wirklich nur noch der Auszug.

Seit einigen Jahren haben gut betuchte Mieter allerdings auch die Möglichkeit, sich für eine Neubau-Wohnung mit außergewöhnlich hohen Raumdecken zu entscheiden. Bei diesen Luxus-Wohnungen sind die Vorzüge von Alt- und Neubau miteinander kombiniert und der Mieter zieht in ein gut gedämmtes und energetisch optimiertes Wohnobjekt von mindestens 80 Quadratmetern Wohnfläche und Decken von maximal 3 Meter Höhe ein, das ihm hohe Heizkosten-Rechnungen erspart.

Vorschriften für Deckenhöhen

Wohnräume können alle möglichen Höhen haben. Es gibt sogar Bestandsbauten mit Wohnraum-Höhen von weniger als 2 Metern. Allerdings gelten diese dann nicht als Wohnräume und zählen bei der Flächenberechnung nur zur Hälfte. Von dieser Regelung ausgeschlossen sind natürlich Räume, die ohnehin nicht zum Wohnen genutzt werden (Abstellraum, Waschküche, Kammer etc.). Moderne Wohnungen ab Baujahr 1960 haben eine durchschnittliche Höhe von 2,40 bis 2,50 Metern.

Klassische Altbauwohnungen sind oft wesentlich höher: Decken von mindestens 3,30 m Höhe sind keine Seltenheit. Gründerzeit-Wohnungen haben mitunter sogar eine Deckenhöhe von 4,50 Metern. Bei Fachwerkhäusern und Bauernkaten findet der interessierte Käufer oder Mieter das andere Extrem vor: Manche dieser aparten Immobilien haben eine Deckenhöhe von 2,10 Meter und weniger.

Die Wohnungen der in Hamburg zwischen 1948 und 1966 erbauten „Rotsteingebäude“ sind einheitlich 2,20 m hoch. Nach dieser Zeit wurden in Hamburg nur noch Wohnhäuser mit Deckenhöhen zwischen 2,40 und 2,80 m gebaut. Altbauhäuser in der Hansestadt, die während der Zeit von 1850 bis 1938 errichtet wurden, kommen auf eine Raumhöhe von 3,30 m.

• Merke: Wenn man von der Deckenhöhe spricht, meint man die lichte Höhe, das heißt, den Abstand zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterkante der Decke. Im Baurecht legt die lichte Höhe die Mindestanforderungen für Wohn- und Aufenthaltsräume fest. Alle Bauten, auch Neubauten, müssen danach mindestens 2,30 Meter hoch sein, um als Wohn- und Aufenthaltsraum zu gelten. Für Keller und Dach ist eine lichte Höhe von mindestens 2,20 m vorgeschrieben.

Unterschreibt ein Mietinteressent einen Mietvertrag für eine Wohnung mit Räumen unter 2,30 Höhe, kann er später daraus kein Recht auf Mietminderung ableiten, da diese Höhe dem vertragsgemäßen Zustand der Wohnung entspricht, den er mit seiner Unterschrift anerkannt hat. Werden Wohnungen mit nicht vorschriftsmäßiger Raumhöhe vermietet oder verkauft, kann das Bauamt ein Nutzungsverbot verhängen: Da sie keine Wohnräume sind, dürfen sie nicht dauerhaft an Dritte weitergegeben werden.

Die Realität sieht allerdings wegen der überall herrschenden Knappheit an Wohnraum anders aus. Vermieter, die Wohnungen mit zu niedriger Deckenhöhe vermieten oder verkaufen, bieten diese meist sogar weit unter ihrem tatsächlichen Wert an, um überhaupt Mieter zu haben. Auf diese Weise kann man, wenn man die Augen offen hält, ein gutes Schnäppchen ergattern. Normalerweise wären die Eigentümer dieser Niedrigraum-Häuser verpflichtet, die Wohnungen so umzubauen, dass sie die vorschriftsmäßige Deckenhöhe haben.

Vor- und Nachteile bestimmter Deckenhöhen

Manche Mieter wählen Neubau-Wohnungen, da niedrigere Decken die Räume gemütlicher machen. Außerdem kann man noch zusätzlich Heizkosten sparen, da der zu beheizende Wohnraum kleiner ist als bei Altbau-Wohnungen. Spätere Renovierungsarbeiten sind angenehmer, da der Mieter sich nicht mit überlangen Leitern ärgern und gefährliche Verrenkungen machen muss, um an bestimmte Stellen zu gelangen.

Außerdem ist das Renovieren niedriger Decken kostengünstiger: Es fallen nicht so hohe Materialkosten an. Die eingesparte Arbeitszeit kann man zudem für Angenehmeres nutzen. Räume mit niedriger Decke haben jedoch auch Nachteile: Bestimmte Möbel wie zum Beispiel Kleiderschränke mit Aufbauten, die man aus seiner Altbauwohnung mitnehmen möchte, passen nicht mehr hinein oder wirken zu massig.

Da Neubau-Wohnungen auch meist kleinere Fenster haben, wirkt der geringere Lichteinfall oft irritierend. Außerdem haben manche Mieter in der heißen Jahreszeit Probleme mit den in Neubauten üblichen höheren Raum-Temperaturen. Dies kann in der klassischen Altbauwohnung nicht passieren: Die hohen Altbau-Decken sorgen für angenehme Kühle. Allerdings klagen Mieter von Altbauwohnungen häufig über eine schlechte Akustik in ihren Räumen oder störenden Schall, der nicht einmal durch Teppiche, Mobiliar und Gardinen gedämpft wird.

• Um diese Unannehmlichkeit zu beseitigen, verbaut man am besten Akustikplatten an Decke und Wänden
• Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Decke abzuhängen. Dazu eignen sich Holz- oder Rigips-Platten, die man als Zwischendecke einzieht
• Sind sie noch zusätzlich mit Dämmmaterial versehen, spart man sogar noch Heizkosten

Wie man Zimmerdecken optisch streckt

Mieter, denen in ihrem Zuhause die Decke sprichwörtlich „auf den Kopf fällt“, sollten sie weiß oder in einem Pastellton streichen. Auch eine blau oder violett getönte Zimmerdecke vermittelt den Eindruck, dass sie sich weiter oben befindet. Außerdem lassen helle oder kühle Wandfarben kombiniert mit dunklem Bodenbelag Räume höher erscheinen.

Wer Tapeten mit vertikalen breiten Streifen mag, kann seine Wände damit tapezieren und zieht so seine Decke optisch nach oben. Helle Tapeten mit dezenter Struktur oder kleinen Blümchen haben denselben Effekt. Deckenfluter und andere indirekte Lichtquellen sorgen ebenfalls dafür, dass man sich mit niedriger Zimmerdecke wohler fühlt. Auch transparente bodenlange Vorhänge, übereinander gehängte Bilder und längs ausgerichtete Fenstersprossen strecken die Raumhöhe.

Stuck macht Räume niedriger

Wem hohe Decken Unbehaglichkeit verursachen, der kann sie optisch herunterziehen, indem er beispielsweise eine rundum laufende Stuck-Leiste auf der Wand anbringt und sie in derselben dunklen Farbe streicht, die die Zimmerdecke hat. Auf diese Weise wird der Blick des Betrachters von der Decke weggelenkt. Als Stuck bezeichnet man plastisch hervortretende Deko Ornamente und Zierleisten, die in klassischen Altbauwohnungen der Gründerzeit an Wänden und Decken angebracht sind.

Die eleganten Gestaltungselemente haben keine praktische Funktion, werten den Raum aber optisch auf und verleihen ihm das typische Altbau-Flair. Unechter Stuck ist im Baumarkt erhältlich, besteht aus Styropor oder einem Gips-Mörtel-Gemisch und wird einfach mit speziellem Kleber an der gewünschten Stelle fixiert. Hochwertiger unechter Stuck ist von echtem Stuck nicht zu unterscheiden und lässt sich sogar überstreichen.