Eigentumswohnung – Wohnen in der eigenen Wohnung, leben in der Gemeinschaft

Wie das Wort formuliert, ist die Eigentumswohnung eine einzelne Wohnung in einem größeren Haus, meistens ein Mehrfamilienhaus. Die betreffende Wohnung gehört dem Wohnungseigentümer. Für jede Wohnung wird beim zuständigen Grundbuchamt ein separates Grundbuchblatt, das Wohnungsgrundbuch, angelegt. Es ist eine eigene Form des Grundbuches, in das ausschließlich Eigentumswohnungen gemäß dem WEG, dem Wohnungseigentumsgesetz, eingetragen werden. Wohnungseigentum ist eine besondere rechtliche Konstruktion nach dem WEG und unterscheidet sich begrifflich vom Wohneigentum. Das ist seinerseits eine Immobilie, die vom Eigentümer bewohnt wird. Das kann ein Haus oder auch die Eigentumswohnung sein. Entscheidend für die Verwendung des Begriffes Wohneigentum ist die Selbstnutzung des Eigentümers. Insofern kann eine Eigentumswohnung, die als Kapitalanlage vermietet wird, nicht als Wohneigentum, sondern ausschließlich als Wohnungseigentum, bezeichnet werden.

Wohnraumschaffung durch Eigentum in Mehrfamilienhäusern

Eigentumswohnungen, umgangssprachlich als ETW abgekürzt, wurden im Laufe der 1960er Jahre als eine Folge von Grundstücks- sowie Wohnraummangel in größeren und großen Städten zu einem gängigen Wohn- und vor allem Finanzierungsmodell. Während in ländlichen Gebieten sowie in den Flächenstaaten nicht mit jedem Quadratmeter Grundstücksfläche gerechnet wird, ist das in den Städten genau umgekehrt. Dort wird mit dem Quadratmeter gegeizt.

Auf der anderen Seite war und ist der Wohnraumbedarf hier besonders groß. Um den notwendigen Wohnraum zu schaffen, muss die Gebäudehöhe mit der dazugehörigen Geschossflächenzahl genutzt werden. Das bedeutet, es handelt sich, abhängig von dem jeweiligen Flächennutzungs- sowie Bebauungsplan, um eine ein- bis vierstöckige oder höhere Bebauung.

Doch auch in den Städten besteht der Wunsch zur Schaffung von Wohneigentum, zumal die wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten dazu vorhanden sind. Die rechtliche Voraussetzung dafür bietet das Wohnungseigentumsgesetz WEG. Das Grundstück, auf dem das Gebäude mit den ETW steht, wird durch die formelle Teilungserklärung auf die einzelnen Wohnungen anteilmäßig aufgeteilt.

Der Käufer einer ETW wird somit deren Eigentümer und gleichzeitig als Teileigentümer des Gesamtgrundstückes Eigentümer seines zur ETW gehörenden Teilgrundstückes. So ist es durchaus gängige Praxis, dass in einem Mehrfamilienhaus mit sechs oder acht Wohnungen bis zu acht Eigentümer in ihrer ETW wohnen. Sie bilden sowohl eine Wohn- als auch eine Eigentümergemeinschaft.

Sinn und Zweck des WEG, das formell „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ heißt, war eine Beteiligung der Wohnraumsuchenden an der Wohnraumfinanzierung einerseits, und die Schaffung eines realen Gegenwertes als Wohnungseigentum andererseits.

Nach Ende des Zweiten Weltkrieges war es der öffentlichen Hand mit Bund, Ländern und Gemeinden nicht möglich, den großen und ständig steigenden Wohnraumbedarf zu finanzieren. Alternativen wurden gesucht, um beide Ziele zu erreichen; Schaffen von mehr Wohnraum bei gleichzeitiger finanzieller Entlastung der öffentlichen Hand. Das Ergebnis waren die Eigentumswohnungen, die in der heutigen Zeit eine ebenso gängige wie beliebte Form von Wohnungseigentum sind.

Jede Gemeinschaft muss sich organisieren und verwalten

Es liegt in der Natur der Sache, dass sich Eigentumswohnungen fast ausnahmslos in Mehrfamilienhäusern, oder in sogenannten größeren Wohnanlagen mit mehreren Dutzend ETW befinden. Die Eigentumswohnung als Einliegerwohnung ist eine absolute Ausnahme und hat meistens privat-familiäre Gründe. Der Wohnungseigentümer lebt in einer Gemeinschaft mit seinen Miteigentümern. In jeder ETW-Gemeinschaft ist es gängige Praxis, dass einige Eigentumswohnungen selbst genutzt sind, während andere als Kapitalanlage von Mietern bewohnt werden.

Für alle von ihnen gilt eine einheitliche Hausordnung für die gesamte Wohnanlage. Sie ist in den meisten Belangen mit der üblichen Hausordnung für Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern vergleichbar. Während hier der Wohnungs-/Hauseigentümer die Hausordnung festlegt, ist dafür in der Wohnanlage ein Wohnungseigentumsverwalter zuständig. Das ist in der Immobilienwirtschaft ein professionelles Unternehmen in der Rechtsform eines Einzelunternehmens oder einer Personen-/Kapitalgesellschaft.

Seine Aufgabe ist die WEG-Verwaltung. Der Begriff WEG-Verwaltung ist inhaltlich zu unterscheiden von einer Haus-, Mieter- oder Wohnungsverwaltung für Mietwohnungen. Davon ist wiederum der Hausmeister abzugrenzen. Der wird als Mitarbeiter, sozusagen als Erfüllungsgehilfe, von der WEG- beziehungsweise von der Hausverwaltung eingesetzt und mit Arbeiten betraut.

Das Entscheidungsgremium unter den Wohnungseigentümern ist die Eigentümerversammlung. Sie kann mit der Hauptversammlung eines Vereins verglichen werden. Einberufen, geleitet und insgesamt gemanagt wird sie vom WEG-Verwalter. Der wird auf Beschluss der Eigentümerversammlung für einen Zeitraum von mehreren Jahren bestellt. Seine Rechte und Pflichten ergeben sich im Wesentlichen aus dem WEG.

Die Wohnungseigentümer müssen, wenn sie ihn einmal bestellt haben, mit ihrem WEG-Verwalter leben. Rechtsgrundlage dafür ist der Hausverwaltungsvertrag. Die Wohnungseigentümer bestimmen aus ihren Reihen wahlweise einen oder mehrere Sprecher, einen Vertreter oder einen Beirat, durch den sie als Eigentümergemeinschaft mit Wirkung nach innen und außen vertreten werden.

Eigentümerversammlung – Entscheidung über Wohl und Wehe der Wohnanlage

Jeder Wohnungseigentümer ist ein Teil des Ganzen. Sein wirkliches Eigentum an der Wohnung beginnt erst hinter seiner Wohnungstür. Das, was im Mietshaus mit mehreren Mietparteien die Gemeinschaftsräume wie Flur, Treppen und Kellerräumen sind, wird in einer Wohnanlage als Gemeinschaftseigentum bezeichnet. Es muss von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich genutzt werden. Sofern nicht im WEG näher vorgegeben, wird das gemeinschaftliche Miteinander in der Eigentümerversammlung entschieden und geregelt.

Hier wird diskutiert, gestritten und mehrheitlich entschieden, meistens mit einfacher Mehrheit der abgegebenen gültigen Stimmen. Nicht selten nach dem Grundsatz „der Stärkere setzt sich durch“; also derjenige, der für seinen Vorschlag die Mehrheit der Miteigentümer auf seiner Seite hat. Eigentümerversammlungen müssen von ihrer Bedeutung und Wichtigkeit her richtig eingeschätzt werden. Sie sind das Legislativgremium aller Eigentümer. Ausgeführt werden die Beschlüsse durch die WEG-Verwaltung. Sie muss das umsetzen, was beschlossen worden ist.

Der WEG-Verwalter kann die Eigentümerversammlung beraten und seine Empfehlungen aussprechen, nicht jedoch mitentscheiden. Eigentümer müssen nicht persönlich teilnehmen. Sie können anderen ihre Stimme übertragen. Üblicherweise geschieht das auf den WEG-Verwalter, auf andere Miteigentümer oder auf den Mieter, sofern der Eigentümer nicht selbst seine ETW bewohnt. Zu jeder Versammlung wird form- und fristgerecht eingeladen, und anschließend fertigt der WEG-Verwalter als Sitzungsleiter ein Protokoll. Das wird entweder innerhalb einer vorgegebenen Frist im schriftlichen Verfahren genehmigt, spätestens aber bei der nächsten Eigentümersammlung. Die finden ein- bis zweimal jährlich statt.

Hausgeldabrechnung – Kernaufgabe der WEG-Hausverwaltung

In vielen Belangen sind die Aufgaben der WEG-Hausverwaltung für die Wohnungseigentümer mit denen des Vermieters für seine Mieter vergleichbar. Ein gravierender Unterschied sind die Eigentumsrechte. Der Vermieter verwaltet sein eigenes, der WEG-Hausverwalter hingegen fremdes Geld und Eigentum. Dementsprechend kritisch wird sein Tun und Handeln verfolgt sowie bewertet. In der Eigentümerversammlung geht es immer um das Eigentum der Bewohner. Für sie kann es oftmals ärgerlich werden, wenn sie sich durch den gefassten Mehrheitsbeschluss in ihren Rechten eingeengt oder beschränkt sehen.

Kritisch wird es spätestens bei Beschlüssen mit finanzieller Auswirkung. Wer gegen die einheitliche Neubepflanzung aller Blumenkästen auf den gemeinschaftlichen Freiflächen ist, der muss trotzdem mit bezahlen und sich im Übrigen auch aktiv daran beteiligen. Hier geht es dem Eigentümer vielfach nicht anders oder besser als dem Mieter, der die Vorgabe des Vermieters befolgen muss.

Mit Hausgeld ist die Verwaltung von Geldzahlungen der Wohnungseigentümer angesprochen. Es ist in etwa mit den Betriebs-/Nebenkosten von Mietern vergleichbar, umfasst jedoch noch andere, weitergehende Kostenarten. Die stehen im direkten Zusammenhang mit der Wohnanlage als Gemeinschaftseigentum. Ein wichtiger Bestandteil der Hausgeldzahlungen sind anteilige Zuführungen an eine Rücklage für Unterhaltung, Instandsetzung und Reparaturen. Abgesehen von kleineren Bagatellschäden und laufenden Reparaturen müssen alle Ausgaben, deren Mindesthöhe die Eigentümerversammlung festgesetzt hat, von ihr beschlossen werden.

Zu den Hauptaufgaben der WEG-Verwaltung gehören:

• Aufstellung und Überwachung der Einhaltung einer Hausordnung
• Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnanlage
• Abschluss einer Haftpflicht- und einer Feuerversicherung
• Aufstellung eines Wirtschaftsplanes nach § 28 WEG
• Rechnungslegung über das abgelaufene Wirtschaftsjahr
• Ansparen und Verwalten einer Instandhaltungsrücklage
• Herstellung und Unterhaltung von technischen Anlagen für Kommunikation, Energien sowie Wasser

Kauf der ETW als Bestandsimmobilie – Information ist wichtig

Eigentumswohnungen können gehandelt, also gekauft und verkauft werden. So wie beim Immobilienverkauf mit Haus und Grundstück ist dafür ein notariell beurkundeter ETW-Kaufvertrag erforderlich. Der Eigentumswechsel wird erst mit Umschreibung im Wohnungsgrundbuch rechtsgültig. Vor dem Kauf einer ETW als sogenannte Bestandsimmobilie sollte sich der Kaufinteressent möglichst umfassend informieren.

Er ist neu im Kreis der Eigentümergemeinschaft, und ihm fehlen die Vorkenntnisse eines jahrelangen gemeinsamen Miteinanders. Zu den Informationsquellen gehören lückenlos die Protokolle über die Eigentümerversammlungen sowie die Hausgeldabrechnungen der vergangenen Jahre. Ein Gespräch mit dem derzeitigen Eigentümer ist ebenso wichtig wie das mit dem WEG-Hausverwalter. Im Übrigen muss all das berücksichtigt werden, was auch beim Hauskauf wichtig ist.

Das beginnt beim Wertgutachten und endet bei der Einsicht in das Wohnungsgrundbuch. Die ETW sollte mehr als einmal besichtigt werden, und der Gesamteindruck der gesamten Wohnanlage ist ein Indiz dafür, ob sich der Kaufinteressent hier in den kommenden Jahren gut aufgehoben fühlen kann.

Wechsel Wohnung-Wohnung ja, Wechsel Haus-Wohnung eher schwierig

Wer bisher nicht in einem Mehrfamilienhaus, sondern als Eigentümer beziehungsweise als Mieter in einem frei stehenden oder in einem Doppelhaus mit eigenem Eingang gewohnt hat, der tut sich bei einem freiwillig gewählten Umzug in eine ETW erfahrungsgemäß recht schwer. Die bisher gewohnte Freiheit und Unabhängigkeit ist durch die Gemeinschaft mit den anderen Wohnungseigentümern deutlich eingeschränkt. Für Wohnungsmieter hingegen ist die ETW ein positiver Schritt in die meistens finanzielle Unabhängigkeit.

Anstatt Miete an den Vermieter zahlen sie Zinsen und Tilgung an das Kreditinstitut. Sie bezahlen, wie es heißt, für ihre eigenen vier Wände. Die Gemeinsamkeit mit den Mitbewohnern sind sie gewöhnt, in der Eigentümerversammlung haben sie ein Mitsprache- und Mitentscheidungsrecht. Das Feeling ist als Eigentümer einer ETW eine gravierende Verbesserung gegenüber der Mietsituation; auch oder ganz besonders dann, wenn die bisher gemietete Wohnung gekauft und so zur Eigentumswohnung wird.