Die Wohnung – Abgeschlossener Raum für individuelles Leben

Das Wort Wohnung entstammt aus dem Althochdeutschen wonên und bedeutet im übertragenen Sinne bleiben, sein oder auch wohnen. Heutzutage ist die Wohnung ein abgeschlossener Bereich innerhalb eines Hauses, dem Wohnhaus. Sie wird, je nach Zahl der Zimmer und Größe der Grundfläche, von einer oder auch mehreren Personen bewohnt.

Kurz gesagt ist die Wohnung eine temporäre oder dauerhafte Unterkunft. Mit dem Wohnen selbst ist der Aufenthalt in der Wohnung gemeint. Das ist einerseits ein Beleben der Wohnung, und andererseits das Recht dazu, sich dort aufhalten zu dürfen, aber auch zu müssen. Um in einer Wohnung leben und wohnen zu können, müssen die rechtlichen Voraussetzungen dafür gegeben sein.

Dazu gehört, dass der Bewohner seinen Wohnsitz beim Meldeamt der örtlichen Gemeinde anmeldet. Mit dem Bewohnen einer Wohnung ist, wie es heißt, ein fester Wohnsitz verbunden. Das kann der Erst-, der Zweit- oder auch ein Mehrfachwohnsitz sein. In Deutschland besteht nach dem Meldegesetz des jeweiligen Bundeslandes eine Meldepflicht. Wer einen festen Wohnsitz hat, der muss sich in derjenigen Gemeinde amtlich melden, in der er wohnt, sprich seine Wohnung hat.

Die kann gemietet oder ein Eigentum sein. Melderechtlich muss sie den Zweck erfüllen, dass darin gewohnt und geschlafen werden kann. Zum Wohnen gehört auch das Ernähren, das heißt ein selbstständiges Zubereiten von Speisen und Getränken. Dazu wird, wie es in früheren Jahrzehnten hieß, eine Herdstelle benötigt. Heutzutage ist damit die eingerichtete Küche, zumindest eine Pentryküche gemeint.

Wohnzweck ist im Einkommensteuerrecht definiert

In § 7 EStG, des Einkommensteuergesetzes ist die AfA, die Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung von Gebäuden als unbeweglichen Wirtschaftsgütern im Einzelnen festgelegt. Die Richtlinie R 7.2 EStR für Wirtschaftsgebäude, für Mietwohnneubauten und für andere Gebäude definiert den Wohnzweck. Der ist dann erfüllt, wenn das Gebäude dazu geeignet ist, den Menschen dauerhaft Unterkunft und Aufenthalt zu ermöglichen.

Als Wohnzweck dienen ebenfalls solche Wohnungen, die Betriebsangehörigen aus besonderen betrieblichen Gründen überlassen werden. Darunter fallen die Kategorien der Dienst- und der Werkswohnungen. Die Hausmeisterwohnung ist eine typische Werkswohnung. Vom Wohnen abzugrenzen ist der vorübergehende Aufenthalt in einer Wohnung oder in einem Haus. Für Hotels, Pensionen, Ferienwohnungen oder Gemeinschaftsunterkünfte gelten die Grundsätze einer Beherbergung.

Alle Räume für Wohnzwecke sind ebenfalls in der R 7.2 EStR abschließend aufgeführt. Zu ihnen gehören die Wohn- und Schlafräume, die Küche sowie alle Nebenräume der Wohnung. Regional sind das der Abstellraum oder der Hauswirtschaftsraum HWR, der Kellerraum sowie das Dachgeschoss, bis hin zum frei stehenden Gartenhaus. Das häusliche Arbeitszimmer wird, auch wenn es als solches definiert ist, als Wohnraum dem Wohnzweck zugeordnet. Und letztendlich gilt auch die abgeschlossene Garage oder der offene Carport im weiteren Sinne dem Wohnzweck.

Mischnutzung von privaten und gewerblichen Räumen

Im Mietvertrag wird zwischen Vermieter und Mieter vereinbart, dass die Mietwohnung ausschließlich für private Wohnzwecke genutzt werden darf. Abweichungen davon sind untersagt beziehungsweise bedürfen der Zustimmung des Vermieters. In der eigenen Wohnung, also im Haus oder in der Eigentumswohnung, ist diese Situation anders.

Hier kann der Eigentümer grundsätzlich selbst über die Wohnungsnutzung entscheiden. In einem bestimmten Ausmaße kann er die Wohnräume sowohl privat als auch gewerblich-beruflich nutzen. Dem können Bestimmungen der örtlichen Gemeinde entgegenstehen. Die Wohnraumnutzung für ein gewerbliches Ladenlokal beispielsweise bedarf der Genehmigung durch das Gewerbeamt.

Steuerlich wird die Raumnutzung nach dem Nutzungs- und dem Verwendungszweck bewertet. Bei einer gemischten Nutzung wird im Einzelfall entschieden, in welchem prozentualen Verhältnis der Raum zu gewerblichen sowie zu Wohnzwecken genutzt wird.

Ein typischer Fall für dauerhafte Diskussionen und Unstimmigkeiten zwischen Finanzamt und Steuerpflichtigem ist die berufliche Arbeitsecke im privaten Wohnzimmer. Das Wohnzimmer wird sowohl räumlich als auch zeitlich gemischt genutzt. Die damit verbundenen Kostenarten für Unterkunft und Energie müssen dementsprechend getrennt werden. Dabei sucht jede Seite ihren eigenen Vorteil.

Eigentum in einer Wohnanlage – Dissens wegen zweckfremder Nutzung

Im Gegensatz zu mehreren oder vielen Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus kann die Situation in einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen, kurz ETW, schwierig sein. Der Vermieter kann im Mietvertrag die Wohnungsnutzung zwingend vorgeben. Der Wohnungseigentümer hat jedoch das Recht und auch die Möglichkeit, seine ETW gemischt zu nutzen. Der eine arbeitet von zuhause aus und richtet sich ein professionelles Home Office ein.

Daran wird sich kein Miteigentümer stören. Der andere empfängt in regelmäßigen Abständen Kunden in seiner ETW. Sie unterscheiden sich kaum von privaten Besuchern. Ebenso unauffällig kann das professionelle Gewerbe der Prostitution in einer ETW abgewickelt werden. Die Besucher kommen sporadisch zu unterschiedlichen Tageszeiten, verhalten sich unauffällig und wirken ebenfalls wie privater Besuch.

In all diesen Fällen wird die ETW gemischt genutzt, und zwar überwiegend zu Wohnzwecken. Die Eigentümergemeinschaft ist in der Eigentümergesellschaft als dem zuständigen Gremium gefragt, hierzu Klarheit zu schaffen. Die Hausverwaltung als Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft muss die Beschlüsse umsetzen, sofern das rechtlich und tatsächlich möglich ist.

Die für alle geltende Hausordnung regelt die Rechte und Pflichten auf den Gemeinschaftsflächen. Niemand kann dem Eigentümer vorschreiben, wann er welchen Besuch empfängt, wenn der sich an die Vorgaben der Hausordnung hält, sich ruhig verhält und den Flur nicht verunreinigt. Hier ist ein genauer Blick in die Teilungserklärung des Gemeinschaftsgrundstücks so hilfreich wie notwendig.

Wohnen muss als Hauptzweck überwiegen

Im Grunde genommen sind sich die Beteiligten und Betroffenen beim Bezug der Wohnung einig. Sie wird zum Zweck des Bewohnens gemietet oder gekauft. Die Probleme treten erfahrungsgemäß im Nachhinein auf, und zwar als Auswirkung des praktischen Lebens im Laufe der Zeit. Leben ist Bewegung, die automatisch Aktionen und Reaktionen nach sich zieht.

Jedes Abweichen vom Ursprung ist eine mehr oder weniger gravierende Veränderung. Wenn sich die Zweckbestimmung einer zum Wohnen vorgesehen Wohnung ändert, dann geschieht das meistens zum Negativen hin. Der originale Sinn und Zweck wird aufgeweicht oder verfälscht.

Jetzt stellt sich die Frage, ob das innerhalb des Wohnzweckes bleibt, oder ob der Rahmen überschritten wird. Wenn ja, dann bedeutet das eine Zweckentfremdung der Wohnung. Das ist der Punkt, an dem die Probleme und Reibungen entstehen. Der Wohnungsnutzer hat gute Argumente, solange das Wohnen weiterhin der Hauptzweck für die Wohnungsnutzung ist.

Die Räume sind nach wie vor eine Wohnung für Aufenthalt und Unterkunft. Diese Situation lässt erkennen, wie problembehaftet im Einzelfall die Entscheidung Pro oder Kontra sein kann, und dass darüber hinaus sowohl Toleranz als auch Verständnis der Mitbewohner gefragt sind.

Mitbestimmung der Wohngemeinschaft über den Wohnzweck

Wie schwierig es sein kann, den Wohnzweck zu definieren und in die Praxis umzusetzen, zeigen die bundesweit aktuellen Beispiele einer vorübergehenden Wohnungsunterbringung von Asylbewerbern, Flüchtlingen oder Einwanderern. Die öffentliche Hand muss für geeigneten Wohnraum sorgen.

Den mietet sie an oder beschafft ihn durch eine zweckfremde Nutzung vorhandener Gebäude wie Hallen, Kasernengebäuden bis hin zu Kirchen und Gemeindehäusern. Das ist kein Beherbergen, wenngleich überall betont wird, dass es sich um ein vorübergehendes Wohnen handeln soll.

Der Wohnzweck wird, wie es heißt, von oben herab aufgezwungen und diktiert. Das führt zu erheblichen Reibereien und Problemen der Bewohner im alltäglichen Miteinander. Der Hauptgrund liegt darin, dass es sich um keine gewachsene und zusammengefügte Wohngemeinschaft handelt. Dabei ist in den meisten Fällen weniger entscheidend, dass die neuen Mitbewohner Ausländer aus anderen Lebens- und Kulturkreisen sind.

Das eigentliche Problem ist die zweckfremde Nutzung von Gebäuden, die zu Wohnzwecken umfunktioniert werden. Einzelne Personen oder Familien lassen sich in eine schon bestehende Wohngemeinschaft besser integrieren, als das größere Gruppen, wie es heißt, hinein verpflanzt werden.

Miteinander wohnen bedingt auch eine gegenseitige Akzeptanz. Die setzt Verstehen und Verständnis füreinander voraus. Das ist Basisarbeit, die direkt an den Menschen als den Bewohnern geleistet werden sollte. Im Übrigen muss es den Eigentümern von Wohnungen überlassen bleiben zu entscheiden, wem sie ihre Wohnung zu Wohnzwecken zur Verfügung stellen.

Das ist ein wesentlicher Bestandteil ihres Eigentumsrechts am Wohnraum. Es ist nicht damit getan, bereits vorhandene Gebäude für Wohnzwecke zu nutzen, deren originäre Zweckbestimmung für Sport oder für militärische Ausbildung gedacht war.