Wissenswertes zum Annuitätendarlehen

Wer über den Erwerb einer Immobilie nachdenkt und nach einer Finanzierung seines Vorhabens sucht, wird sich zwangsläufig mit dem Annuitätendarlehen befassen müssen. Diese Darlehensform hat sich über viele Jahrzehnte als das am häufigsten nachgefragte Finanzierungsinstrument bewährt.

Folgerichtig wird es von allen Instituten, die Baufinanzierungen ausreichen, angeboten. Doch was genau verbirgt sich hinter dem Begriff Annuitätendarlehen? Welche Vorteile bietet Deutschlands beliebtestes Immobiliendarlehen, welche möglichen Nachteile sind zu beachten, und welche Kosten können mit Aufnahme eines solchen Darlehens entstehen?

Definition

Der Begriff Annuitätendarlehen lehnt sich an das Wort annus an, die lateinische Bezeichnung für das Jahr. Er bezeichnet ein Darlehen, für das innerhalb eines bestimmten Zeitraums (Zinsbindungsfrist) immer gleichbleibende Raten gezahlt werden, die Annuität.Auf Basis dieser Definition handelt es sich folglich auch bei den meisten zur Konsumfinanzierung ausgereichten Ratenkrediten um Annuitätendarlehen.

Doch im Sprachgebrauch werden nur Immobiliendarlehen als Annuitätendarlehen bezeichnet. Es sollte sich im Übrigen niemand daran stoßen, wenn immer wieder auch von einem Annuitätenkredit oder Immobilienkredit zu lesen ist: Die früher übliche Unterscheidung der Bezeichnung „Kredit“ als kurzfristige und die des „Darlehens“ als langfristige Ausleihung ist überholt.

Funktion eines Annuitätendarlehens

Das Annuitätendarlehen wird während der Zinsbindung mit einer immer gleichbleibenden Rate bedient. Diese Rate kann monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder in Ausnahmefällen auch jährlich gezahlt werden und setzt sich anfänglich aus dem gewählten Zinssatz und dem gewählten Tilgungsanteil zusammen.

Doch das gilt tatsächlich nur für die erste Rate, denn zu den Merkmalen des Annuitätendarlehens zählt in der Regel die sofortige Tilgungsverrechnung. Das bedeutet, jeder Euro, der getilgt wird, verringert sofort die Restschuld.

Die sofortige Tilgungsverrechnung gehört zu den Standards eines Annuitätendarlehens. Sie führt dazu, dass sich schon zum zweiten Zahlungstermin die Aufteilung der Annuitätenrate in Zins-und Tilgungsanteil leicht zugunsten des Tilgungsanteils verändert.

Die Banken sprechen in diesem Zusammenhang davon, dass der Tilgungsanteil sich um die ersparten Zinsen erhöht. Mit anderen Worten: Je kleiner die Restschuld wird, desto geringer wird auch der Zinsanteil. Entsprechend steigt der Tilgungsanteil; die letzte Rate besteht fast ausschließlich aus der Tilgung.

Zinsfestschreibung und Konditionsanpassung

Ein Annuitätendarlehen kann theoretisch mit jeder gewünschten Zinsfestschreibung gewählt werden; am Markt angeboten werden ein- bis dreißigjährige Zinsbindungen. Grundsätzlich gilt, dass in Hochzinsphasen eine eher kurze, in Niedrigzinsphasen eine möglichst lange Zinsbindung sinnvoll ist. Die Mehrheit der Bauherren bevorzugt aktuell eine Zinsfestschreibung von gut zwölf Jahren (Quelle: DTB Dr. Klein).

Unabhängig davon, für welchen Zinsbindungszeitraum Sie sich entscheiden:

Sofern Sie die Anfangstilgung nicht so hoch wählen, dass zum Ablauf der Zinsbindung das Darlehen komplett getilgt ist (Volltilger), steht zum Ablauf der Zinsbindung eine neue Entscheidung an: Sie können das Annuitätendarlehen komplett zurückzahlen, beispielsweise durch Umschuldung durch ein anderes Institut, oder mit Ihrer Bank eine neue Zinsvereinbarung treffen. Welchen Weg Sie auch wählen: Zu diesem Zeitpunkt ändert sich in der Regel die Annuitätenrate, da der dann geltende Marktzinssatz kaum dem Zinssatz zum Zeitpunkt der ersten Kreditaufnahme entsprechen wird.

Vorteile eines Annuitätendarlehens

Der größte Vorteil eines Annuitätendarlehens liegt in der hohen Planungssicherheit, die aufgrund der für viele Jahre (gesamter Zinsbindungszeitraum) immer gleichbleibenden Raten gegeben ist. Darüber hinaus empfiehlt es sich dadurch, dass anders als bei Tilgungsdarlehen zu Beginn der Laufzeit die Tilgungsbelastung eher gering ist.

Produktnachteile

Als Nachteil eines Annuitätendarlehens wird mitunter die bei außerplanmäßigen Tilgungen fällig werdende Vorfälligkeitsentschädigung genannt. Doch letztlich ist diese Entschädigung Folge der Zinsbindung und nicht der Darlehensform.

Ebenso verhält es sich beim Zinsänderungsrisiko, das insbesondere dann, wenn die Darlehnsaufnahme in einer Niedrigzinsphase erfolgt, nicht vernachlässigt werden darf. Auch dieses Risiko besteht bei nahezu jeder Darlehensart und kann nur vermieden werden, wenn gewählte Zinsbindungszeit und Darlehenslaufzeit identisch sind (Volltilger). Bei genauer Betrachtung lassen sich somit keine besonderen Risiken eines Annuitätendarlehens ausmachen.

Alternativen zum Annuitätendarlehen

Alternativ zum Annuitätendarlehen werden auch Tilgungsdarlehen angeboten. Das sind Darlehen, für die eine immer gleichbleibende Tilgungsrate und eine sukzessiv kleiner werdende Zinsrate zu zahlen sind. Auch Immobiliendarlehen gegen Tilgungsaussetzung sind grundsätzlich erhältlich.

Sie werden bei Fälligkeit durch einen separat anzusparenden Fonds, eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag, in einer Summe getilgt. Da kein Institut die exakte Entwicklung einer Lebensversicherung oder gar eines Fonds vorhersagen kann, bergen solche Darlehensformen erhöhte Risiken.

Zudem fallen bei diesen Finanzierungsmodellen bis zur Ablösung durch das Tilgungsersatzprodukt Zinsen auf den gesamten Kreditbetrag an. Da aber Finanzierungszinsen bei selbst genutzten Objekten nicht steuerlich geltend gemacht werden können, empfehlen sich die endfälligen Immobiliendarlehen in der Regel nicht für private Bauherren.

Darlehenslaufzeit bei Annuitätendarlehen

Seriöse Banken, Berater und Kreditvermittler weisen darauf hin, dass die aktuell auf einem nie gesehenen historischen Tiefstand liegenden Zinssätze eine erhöhte Anfangstilgung notwendig machen. Die Erklärung für die Auswirkungen der Niedrigzinsphasen auf die Darlehnslaufzeit ist schnell gefunden: Je geringer der Anteil der Zinsen an der Annuitätenrate ist, desto kleiner fällt auch der Tilgungseffekt auf den ersparten Zinsen aus.

Ein Beispiel macht das deutlich:

Wenn Sie heute ein Annuitätendarlehen mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibung zu einem Zinssatz von 2,00 % aufnehmen und eine Anfangtilgung von 1 % wählen, würde die Restschuld zum Zeitpunkt der Konditionsanpassung (Zinsbindungsende) noch rund 88.040 Euro betragen. Die Gesamtlaufzeit würde unter der Annahme, dass der Zinssatz für die gesamte Darlehnslaufzeit gültig bleibt, rund 54 Jahre betragen.

Bei einer Anfangstilgung in Höhe von 2 % und unveränderten Parametern beliefe sich die Restschuld nach zehn Jahren auf rund 71.600 Euro. Die Gesamtlaufzeit würde, wieder einen unveränderten Zinssatz für die gesamte Darlehenslaufzeit unterstellt, rund 35 Jahre betragen.

Auch wenn die Gesamtlaufzeiten nur eine rechnerische Größe sind, da niemand vorhersagen kann, welche Zinssätze in zehn Jahren gültig sein werden: Die Beispiele zeigen auf, dass bei niedrigem Zinssatz eine möglichst lange Zinsbindung gewählt werden sollte. Denn eine zu geringe Anfangstilgung bedeutet nicht nur längere Laufzeiten. Noch entscheidender ist das Zinsänderungsrisiko. Sollten die Zinsen zum Anpassungszeitpunkt beispielsweise bei 5 % liegen, würde sich in vorgenanntem Beispiel die Restschuld von 88.940 von 250 Euro auf rund 444 Euro erhöhen.

Besonderheit bei langen Zinsbindungen

Grundsätzlich gilt, dass außerplanmäßige Rückzahlungen bei einem Annuitätendarlehen innerhalb der Zinsbindung, abgesehen von wenigen Ausnahmen (z. B. Verkauf des Objektes), grundsätzlich nur mit Zustimmung des Gläubigers möglich sind. Doch auch bei dessen Zustimmung wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese Entschädigung richtet sich nach dem der Bank tatsächlich entstehenden Schaden. Einzige Ausnahme: Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren können in jedem Fall nach zehn Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kostenlos zurückgeführt werden.

Zu beachtende Produktmerkmale

Für Annuitätendarlehen werden in der Regel keine Bearbeitungsgebühren in Rechnung gestellt. Sollte das ausnahmsweise geschehen, wären diese Gebühren im Effektivzins zu berücksichtigen. Schätzgebühren sind nach einem Urteil des OLG Düsseldorf vom 5.11.2009 (I-6 U 17/09) bei Immobilienkrediten an private Verbraucher nicht erlaubt, sofern sie nicht ausdrücklich vereinbart worden sind. Eine diesbezügliche BGH-Entscheidung liegt noch nicht vor.

Nachdem außerplanmäßige Rückzahlungen eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen können, sind viele Institute dazu übergegangen, ihren Darlehensnehmern kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten einzuräumen. Die Sondertilgungsrechte werden auf Wunsch in einem bestimmten Prozentsatz pro Jahr und Darlehnssumme gewährt. Die kalkulatorischen Kosten dieser Zugeständnisse der Banken werden mit dem vereinbarten Zinssatz abgegolten. Insbesondere bei Darlehen, die in Hochzinsphasen abgeschlossen werden, sind kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten sehr interessant.

Vergleichsgröße bei jedem Kredit und somit auch beim Annuitätendarlehen sollte der effektive Jahreszins sein. Er unterscheidet sich aufgrund der unterjährig fälligen Zahlungen vom gebundenen Sollzinssatz, doch die Unterschiede werden mit sinkenden Sollzinssätzen immer kleiner.

Mögliche Bereitstellungszinsen, die je nach Institut zwei oder mehr Monate nach Genehmigung mit jeweils 0,25 % pro Monat anfallen, sind im Effektivzins nicht berücksichtigt. Sollten Sie ein fertiges Objekt erwerben, sind die Bereitstellungszinsen weniger relevant. Doch bei der Finanzierung von Bauvorhaben und dadurch bedingter späterer Auszahlung können sie sich zu einem spürbaren Kostenfaktor entwickeln. Die eingeräumten bereitstellungszinsfreien Monate sollten deshalb beim Produktvergleich beachtet werden.