Aktuelle Gesetzeslage zur Wohnungsinstandhaltung

Selbstverständlich ist der Mieter verpflichtet, sorgsam mit der Wohnung und dem Inventar umzugehen. Dazu zählen Einbauküchen, Decken, Böden und Wände. In einer Wohnung wird allerdings gewohnt und damit entstehen auch ganz natürliche Abnutzungserscheinungen.

Nach Auffassung der Richter ist es vor allem die Aufgabe des Vermieters den Zustand der Wohnung so zu erhalten, dass sich ihre Bewohner wohlfühlen und alle wichtigen Bedürfnisse des Bewohners erfüllt werden können.

Renovierungen gehören somit prinzipiell in den Aufgabenbereich des Vermieters, vor allem, wenn es dabei um größer angelegte Instandhaltungsmaßnahmen oder Erneuerungen handelt. Der Mieter kann hier auch nicht zur Beteiligung an den Kosten gezwungen werden.

Es besteht nicht einmal generell die Verpflichtung beim Auszug die Wohnung zu streichen oder zu tapezieren, wenn dies nicht vertraglich festgelegt ist bzw. wenn die Wohnung ebenfalls in einem nicht frisch tapezierten Zustand übernommen wurde.

Der Mieter möchte sich in seinen vier Wänden wohlfühlen und wird nach einigen Jahren selbst tätig werden, wenn beispielsweise eine neue Tapete dringend notwendig wird. In zahlreichen Mietverträgen wird auch festgehalten, dass Wände aller paar Jahre tapeziert oder gestrichen werden müssen. Je nach Raum variieren die Abstände dazu, so ist das Wohnzimmer häufiger in Schuss zu bringen, als beispielsweise die Küche oder gar der Flur.

Sollten keine Regelungen im Mietvertrag stehen, kann der Vermieter auch keine Ansprüche geltend machen. Das gilt zum einen für den Zustand der Übergabe, so muss er zwar keine direkten Beschädigungen in Kauf nehmen, aber durchaus Bohrlöcher in den Wänden oder eine nicht mehr ganz frische Tapete.

Dies sind Gebrauchsspuren und Beschädigungen, die durch das Verleben entstanden sind und für die der Mieter schließlich monatlich seine Miete bezahlt hat.

Sollten Absprachen getroffen worden sein, entweder im Mietvertrag oder aber durch eine Klausel im Übergabeprotokoll, dann haben Vermieter auch das Recht, die einzufordern und beispielsweise Nachbesserungen zu verlangen (BGH Az. VIII ZR 71/08).

Richterliche Urteile

Unabhängig von Klauseln und Absätzen in den Mietverträgen haben in Deutschland die Gerichte das letzte Wort bei der Rechtsprechung. Vor allem in jüngster Zeit haben sich die zuständigen Richter in besonderer Weise auf die Seite der Mieter geschlagen und einige wegweisende Urteile gefällt.

Die erste Regelung betrifft unrenovierte Wohnungen bei Einzug. Ein Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, diese dann selbst bei Auszug zu streichen, da er diese Leistung ebenfalls nicht geboten bekam (BGH, Az. VIII ZR 185/14).

Das Gericht hat sich außerdem mit der Frage beschäftigt, ab wann eine Wohnung als renoviert gilt und wann nicht. Das Gericht fordert ein, dass sehr deutliche Gebrauchsspuren klar verbessert bzw. behoben werden. Es müsse, wie es heißt „der Gesamteindruck einer renovierten Wohnung“ entstehen (BGH, Az. VIII ZR 21/13).

Ein dritter Aspekt der modernen Rechtssprechung erteilt Quotenabgeltungsklauseln eine klare und generelle Absage. Sollten die Mieter frühzeitig ausziehen, dann können sie nicht für spätere Renovierungsarbeiten anteilig herangezogen werden. Dies gilt unabhängig davon, ob sie bereits in eine renovierte Wohnung eingezogen sind oder nicht (BGH Az. VIII ZR 242/13)

Welche Schönheitsreparaturen müssen vertragsgemäß durchgeführt werden?

Wenn eine klare Regelung über Schönheitsreparaturen in der Wohnung im Mietvertrag festgehalten wurde, dann heißt das noch nicht, dass der Mieter sich um alles kümmern muss.. Es gibt Arbeiten, die selbstverständlicher Bestandteil der Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten sind, andere Arbeiten fallen jedoch deutlich in den Aufgabenbereich des Vermieters.

Wenn es erforderlich ist, so müssen Fenster, Innentüren und die Innenseite der Außentür gestrichen werden. Auch Heizkörper, anschließende Rohre und Fußböden müssen ggf. gestrichen werden. In jedem Fall sind Wände und Decken zu tapezieren bzw. zu streichen.

Diesen Aufgaben sollte mit der entsprechenden Sorgfalt nachgegangen sein. Ein Besuch im Baumarkt reicht aus, um alle notwendigen Utensilien zusammenzutragen. Auch kleinere Beschädigungen in Form von Löchern oder Rissen sind, ohne große Kosten oder Arbeitsaufwand, leicht zu beseitigen. Das betrifft vor allem den Putz und das Mauerwerk, aber auch Holzverkleidungen.

Generell sollte erwähnt werden, dass bereits die optische Erscheinung wichtig ist, sofern man einen guten Eindruck beim Vermieter hinterlassen möchte. Die Zimmer sollten besenrein sein, Fenster müssen geputzt und in ordnungsgemäßem Zustand sein. Erst wenn der Eindruck positiv ist, wird die Schlüsselrückgabe durchgeführt und das Wohnungsübergabeprotokoll unterschrieben.

Ausbesserungen in der Wohnung durch den Vermieter

Eine ganze Palette an Arbeiten ist dem Mieter nicht zuzumuten und müssen definitiv vom Vermieter als Besitzer getragen werden. So sind beispielsweise Teppichböden naturgemäß einer Belastung ausgesetzt. Ihre Reinigung oder gar ihr Austausch ist Sache des Vermieters.

Auch der Boden ist natürlichen Belastungen ausgesetzt, sodass Schäden daran vom Vermieter zu tragen sind. Das betrifft nicht nur das Abschleifen von Parkett, sondern auch dessen Versiegelung, die Erneuerung von Badezimmerfugen, Kacheln und Fliesen in Küche und Bad. Auch größere Löcher in Wänden, wie sie durch Dübel entstehen und generelle umfangreichere Putzarbeiten am Mauerwerk sind vom Vermieter durchzuführen.

Sollte es Feuchtigkeitsschäden geben, sind diese umgehend vom Vermieter zu beseitigen, Gleiches gilt für die Renovierung des Kellers, hierbei steht der Mieter nicht in der Pflicht. Ebenso sind alle Außenanlagen Vermietersache, dazu zählen die Außenseiten von Fenstern und Türen, Dachboden und Hausflur. Schließlich ist auch der Austausch von Türschlössern allein im Verantwortungsbereich des Vermieters zu suchen.

Berechtigter Schadenersatz

Es gibt Fälle, in denen die Folgen einer Mietdauer in einer Wohnung nicht dem entsprechen, was üblicherweise durch eine vertragsgemäße Nutzung und damit auch Abnutzung zustande kommt. Wenn über den normalen Gebrauch hinaus z. B. durch Fahrlässigkeit oder gar Absicht Schäden entstanden sind, müssen diese als Schadenersatz an den Vermieter gezahlt werden.

Dies betrifft beispielsweise grobe Beschädigungen im Bad an Emaille oder Armaturen. Wenn sich dort Risse finden, sind das massive Beschädigungen. Ähnliches gilt für Bohrlöcher und größere Schäden im Parkett, auch Kratzspuren im Parkett, die von Haustieren stammen fallen in diesen Bereich. Schließlich sind auch Teppiche betroffen, wenn z. B. Rotweinflecken einen hellen Teppich verunreinigt haben.

Sollte es zu einem dieser Fälle gekommen sein, muss das jedoch noch nicht zwingend zu massiven Kosten führen. Bezahlt werden muss immer nur der aktuelle Zeitwert, außerdem sind manche Beschädigungen mit modernen Methoden selbst relativ günstig zu beheben.

Dazu zählen beispielsweise Reparaturkits, mit denen Risse und Löcher in verschiedenen Materialien und Farben abgedeckt werden können. Eine gute Haftpflichtversicherung zahlt ebenfalls bestimmte Schäden und entlastet den Mieter deutlich.