Eine gemietete Garage kann vor allem in deutschen Ballungszentren hohe Kosten verursachen – da kann es durchaus interessant sein, die Immobilie bei einer vorübergehenden Nichtnutzung unterzuvermieten. Außerdem ist es möglich, dass die Garage zusammen mit einer Wohnung vermietet wurde, aber letztlich gar nicht benötigt wird. Auch hier könnte eine Untervermietung dafür sorgen, dass in gewisser Weise ein Teil der Mietkosten wieder erstattet wird. Hierbei stellen sich allerdings die Frage, ob eine Untervermietung überhaupt zulässig ist, ohne dass der Vermieter zustimmen muss.

Stimmt Eigentümer zu, ist Untervermietung der Garage problemlos möglich

Grundsätzlich bleibt natürlich immer festzuhalten, dass eine Untervermietung selbstverständlich immer möglich ist, wenn der Vermieter dem zustimmt. In einer solchen Konstellation sind Hauptmieter und Untermieter die Vertragspartner, der Eigentümer steht also in gar keinem Vertragsverhältnis mit dem Untermieter. Aus diesem Grund ist es auch möglich, dass der Hauptmieter den Preis für die Garage selbständig festlegt. Dies kann durchaus eine entscheidende Frage sein, weil bei einem Mietvertrag über Wohnung und Garage letztlich nicht eindeutig getrennt ist, welche Kostenanteile jeweils auf Wohnung und Garage entfallen.

Hinsichtlich der Betriebskosten, die bei Garagen ohnehin sehr gering ausfallen, wird üblicherweise die Regelung vorgenommen, dass diese in dem Mietpreis bereits inkludiert sind. Eine zusätzliche Nebenkostenabrechnung für Strom wird nicht vorgenommen, Heizkosten fallen ebenso wenig an. Kosten entstehen lediglich für die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen sowie eventuelle Reinigungsarbeiten und Versicherungen. Üblicherweise sind auch hier sämtliche Kosten bereits im Mietpreis eingerechnet, eine separate Abrechnung ist allerdings ebenso zulässig. Aufgrund der Vertragsstruktur wendet sich der Untermieter bei eventuellen Problemen zur Mängelbeseitigung an den Hauptmieter; dieser sollte dann seinerseits den Eigentümer über mögliche Schäden informieren.

Untervermietung bedarf Zustimmung des Eigentümers

Die Frage, die sich in diesem Zusammenhang allerdings stellt, lautet: Ist eine Untervermietung auch dann zulässig, wenn der Eigentümer diese ablehnt? Dies kann klar verneint werden, § 540 BGB gibt sich hier eindeutig. Das Gesetzbuch besagt, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, eine Mietsache einem Dritten zu überlassen; insbesondere, wenn es sich dabei um eine Weitervermietung handelt. Kommt es widerrechtlich zu einem Untermietvertrag, darf dieser ohne Einhaltung einer Frist durch den Eigentümer aufgelöst werden. Eingeschränkt wird dies nur mit der Bemerkung, dass ein wichtiger Grund der dritten Person dafür sorgen kann, dass eine sofortige Kündigung nicht erlaubt wird. Für den Untermieter ist diese Konstellation natürlich insofern schwierig, als dass er nicht unbedingt davon weiß, ob eine Einigung zwischen Hauptmieter und Eigentümer stattgefunden hat.

Untervermietung verweigert: Richter entscheiden zugunsten des Mieters

Einige aktuelle Gerichtsurteile haben allerdings gezeigt, dass eine derart einfache Bewertung der rechtlichen Situation nicht unbedingt möglich ist. In einem konkreten Fall (11. Juni 2014 – Az.: VIII ZR 349/13) hat der BGH zugunsten der klagenden Mieter entschieden. Dabei hat ein Ehepaar einen Vermieter auf Schadensersatz in Höhe von 7.475 Euro zuzüglich Zinsen verklagt, weil der Vermieter seine Zustimmung zu einer Untervermietung der Hamburger Wohnung verwehrt hatte. Während eines mehrjährigen Aufenthalts in Kanada, der beruflich bedingt war, sollte die Wohnung untervermietet und nach der Wiederkehr wieder übernommen werden. In diesen Plan, Kosten während des Aufenthalts im Ausland durch Untervermietung zu sparen, sahen die Richter durchaus ein berechtigtes Interesse.

„Berechtigtes Interesse“: Eigentümer muss Untervermietung erlauben

Grundlage für dieses Urteil ist §553 BGB Abs. 1 Satz 1: sofern ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt, einen Teil des Wohnraums unterzuvermieten, darf er hierzu eine Erlaubnis vom Vermieter verlangen. Zu den Ausschlussgründen wird in Satz 2 formuliert, dass eine Untervermietung dem Vermieter auch zuzumuten sein muss. Muss also berechtigterweise davon ausgegangen werden, dass der Untermieter beispielsweise den Hausfrieden stört, darf der Vermieter nach wie vor eine Untervermietung verweigern. Hier stellt sich allerdings die Frage, inwiefern das auch für eine Garage gilt: üblicherweise besteht für einen Garagenmieter nicht zwingend ein Zugang zum Wohnhaus. Konkret ergeben sich hieraus nun zwei Schwierigkeiten:

1. Zum einen ist unklar, worin das berechtigte Interesse besteht. Wer beispielsweise kein Fahrzeug besitzt und die Garage, welche zur Wohnung gehört, untervermieten möchte, hat zweifelsohne ein solches berechtigtes Interesse. Gleichzeitig ließe sich argumentieren, dass der Mieter einen Mietvertrag einer Wohnung samt Garage gar nicht hätte unterschreiben sollen – die Tatsache, dass kein Fahrzeug vorhanden ist, war ihm bereits bekannt.
2. Zum anderen wird im Gesetzestext eindeutig „Wohnraum“ erwähnt – was eine Garage eigentlich ausschließen würde. Es bleibt also fraglich, inwieweit die Untervermietung einer Garage auch hierdurch verlangt werden kann.

Aufmerksame Mieter durften die Rechtsurteile der vergangenen Jahre dennoch mit Aufmerksamkeit beobachtet haben. Obwohl keine Novellierung der Gesetzestexte erfolgte, wiegt das berechtigte Interesse des Mieters durch die Gerichtsentscheidungen in jüngerer Zeit deutlich schwerer als noch vor einigen Jahren. In anderen Urteilen (Az.: 422 C 13968/13) galt auch die finanzielle Lage des Mieters als berechtigtes Interesse im Sinne des BGB. Ist es also beispielsweise dem Mieter nicht mehr möglich, die Miete für die Wohnung alleine aufzubringen, muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen. Auch diese Rechtsurteile dürften sich ebenso auf die Garage beziehen lassen.

Unbedingt vorher Erlaubnis einholen

Gleichwohl gilt nach wie vor, dass in jedem Fall eine Erlaubnis erteilt werden muss. Selbst wenn die Forderung nach einem berechtigten Interesse zur Untervermietung erfüllt wurde, darf der Vermieter nicht einfach übergangen werden. Wird ohne eine solche Erlaubnis untervermietet, droht in jedem Fall eine Kündigung – und zwar nicht nur für den Untermieter. Zudem schützt § 553 Absatz 2 die Rechte des Vermieters: sofern die Untervermietung nur mit einer Mieterhöhung zuzumuten ist, muss der Mieter dieser zustimmen. Konkret bedeutet dies also: der Vermieter darf die Erlaubnis an eine Mieterhöhung koppeln. Wer als Vermieter also trotz berechtigtem Interesse verhindern will, dass eine Untervermietung stattfindet, könnte womöglich das Instrument der Mieterhöhung nutzen – zumal die Untervermietung in der Regel ohnehin nur aus wirtschaftlichen Überlegungen vorgenommen wird.