Viele Einsteiger entscheiden sich für eine Eigentumswohnung als erste (Immobilien-) Kapitalanlage. Die Gründe dafür liegen auf der Hand – mit überschaubaren Kosten und bestmöglicher Flexibilität kann man hier Erfahrungen im Immobiliensektor sammeln.

Die Vorteile einer Eigentumswohnung:

  • Anschaffungs- und Instandhaltungskosten liegen im normalen Rahmen
  • die Kosten von Gemeinschaftseigentum werden auf alle Eigentümer (je MEA) umgelegt
  • ein schneller Wiederverkauf ist möglich, da es potentiell viele Interessenten auf dem Markt gibt
  • optional: Mietsicherheit durch Schaffung eines Mietpools (wir sind davon nur bedingt begeistert, da man u.a. von dem Zustand und Pflege der anderen Wohnungen abhängig ist)
  • eine schnelle und einfache Bewertung, ob sich ein Investment tatsächlich lohnt
  • und bei einer guten Vorab-Analyse ist das Risiko gering

Die Nachteile einer Eigentumswohnung:

  • eine geringe Mitsprache bei Entscheidungen, die das gesamte Objekt betreffen (Anteilig je MEA)
  • die Sonderverwaltung (durch eine Hausverwaltung) ist bei kleinen Wohnungen im Verhältnis teuer (Rechnen Sie im Schnitt mit 250-300 € pro Jahr)
  • sowie gute Lagen und Objekte sind schwer zu finden, da Eigennutzer und Kapitalanleger im Markt um die besten Angebote „buhlen“
    • Risiko für Gemeinschaftskosten:
      • Balkoninstandhaltung (und die eigene Wohnung hat keinen)
      • Instandhaltung und Wartung Aufzug (die Wohnung ist im Erdgeschoss)

Wichtig hierbei ist, sich vorab über das komplette Haus (Zustand, Investitionen und Mieterklientel), dessen Lage und Entwicklung zu informieren.

Checkliste zum Zustand des Hauses: (Stellen Sie sich hier die Frage, wann die entsprechenden Maßnahmen getroffen wurden)

  • Dach und Dachstuhl
  • Fenster und Türen (Isolierung und Material)
  • Heizungsanlage (Zentralheizung, Etagenheizung, Boiler, Elektro, Fernwärme, ..)
  • Energieausweis vom Haus → Pflicht (außer bei Denkmalschutz)
  • alle baulichen Maßnahmen der letzten 10-15 Jahre (bei Altbau)
  • offene Maßnahmen / Planungen der nächsten Jahre
  • Probleme im Haus und der Wohnung (Nässeschäden, Vandalismus, Mieterklientel …)
  • Alter und Zustand der Elektro- und Sanitäranlagen sowie deren Leitungen

Die Lage ist natürlich ein entscheidendes Kriterium und man hört immer wieder „Lage, Lage, Lage“ ist entscheidender als der Zustand einer Wohnung. Und das stimmt auch, wenn man den Fokus auf Wertstabilität bzw. Wertzuwachs legt.

Eine vorteilhafte Lage:

  • Seenähe bzw. nah an einem Gewässer ( Risiko Überschwemmung und Feuchtigkeit)
  • Einkaufs-, Schul- und Kulturmöglichkeiten
  • Nähe zu zentralen Verkehrs- bzw. Infrastrukturen (auch Gewerbe, Anbindung an den Nahverkehr)
  • sowie Wachstum der Umgebung (welche sich durch steigende Einwohnerzahlen und ideale Strukturen für einen dynamischen Arbeitsmarkt auszeichnet)

Eine unvorteilhafte Lage:

  • Belästigung durch Lärm oder Geruch
  • Abhängigkeit von einem unsicheren Faktor (z.B. von einem Gewerbe mit kurzem Mietvertrag)
  • sowie Altlasten des Bodens oder der Umgebung

Wie schon erwähnt, gibt es auch bei Wohnungen verschiedene Ansätze, diese als Kapitalanlage zu nutzen.

  1. Wohnung vermieten und als Kapitalanlage halten / Mietrendite (Netto) sollte bei mindestens 5% liegen (das ist eine übliche Vorgehensweise, ein schneller Verkauf ist bei Problemen möglich)
  2. Wohnung vermieten, um Kosten zu decken und gleichzeitig auf eine Werterhöhung spekulieren (z.B. durch eine 1A-Lage bzw. Standortentwicklung, dies ist risikoreicher und gleichzeitig ein langfristiges Investment)n → hoher Einstiegspreis, niedrige Rendite, aber geringes Risiko
  3. renovierungsbedürftige Wohnung mit geringen Kosten kaufen, um anschließend den Wert der Wohnung (durch kostengünstige Renovierung) zu erhöhen und sie so weiterverkaufen (Knowhow und gute Gewerke erforderlich, schneller Wiederverkauf der Wohnung, funktioniert fast nur mit Eigenkapital)

 

Generell empfehlen wir bei einer Finanzierung, dass sich jedes Investment mindestens selbst tragen sollte. Hierzu regen wir an, eine ausführliche Kostenaufstellung mit möglichen Zusatzkosten und einem Mietausfallwagnis zu erstellen. Angebote wie: „Investieren Sie monatlich 200 € in Ihre Altersvorsorge“ können schnell zu einem Bumerang werden und sind als erste Kapitalanlage nicht zu empfehlen.