Streit mit dem Vermieter: Welche rechtlichen Möglichkeiten Mieter haben

Ob es um Schimmelbefall, Renovierungs- oder Verschönerungsarbeiten in der gemieteten Immobilie oder Mietminderung geht: Differenzen zwischen Mieter und Vermieter sind keine Seltenheit. Rechtlich können sich Mieter auf einige Grundlagen verlassen, die ihnen den Rücken stärken.

Die Kaution

Das Mietrecht regelt die genauen Rahmenbedingungen für die Mietkaution. Der Vermieter muss die Mietkaution vertraglich bei Einzug des Mieters von diesem fordern und die Summe im Mietvertrag festhalten. Wurde keine Mietkaution im Vertrag festgeschrieben, verfällt der Anspruch des Vermieters und dieser kann nachträglich keine Kaution vom Mieter einfordern.

Im § 551 BGB ist festgelegt, dass die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen darf. Dieser Betrag kann vom Mieter in bis zu drei gleichen Raten bezahlt werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution auf ein Kautionskonto zu überweisen und den Betrag nur für entsprechende Aufwände und in Zustimmung des Mieters zu nutzen.

Tipp: Nach Beendigung des Mietverhältnisses und vertragsgemäßer Übergabe der Wohnung, hat der Mieter Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution und der erwirtschafteten Zinsen des jeweiligen Bankinstituts.

Das Hausrecht des Mieters

Sobald die Wohnungsübergabe abgeschlossen ist, liegt die Entscheidung, wer die Wohnung betreten darf, beim Mieter. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Räume ohne vorherige Ankündigung und Zustimmung des Mieters zu betreten. Andere vertraglich festgehaltene Regelungen sind unzulässig.

Die Balkonnutzung

Gehört ein Balkon oder eine Terrasse zum vermieteten Objekt, kann dieser Bereich vom Mieter entsprechend genutzt werden. Es ergeben sich jedoch einige Regelungen zur sachgemäßen Nutzung des Balkons, an die sich der Mieter halten muss:

• Dekorationen und Veränderungen am Balkon sind zulässig, wenn sie das Gesamtbild des Hauses nicht stören
• wird wie bei der Anbringung von Markisen oder Katzennetzen in die Bausubstanz eingegriffen, ist eine Absprache mit dem Vermieter nötig
• Feiern, Grillen und Rauchen auf dem Balkon können nicht generell verboten werden, bei Überschreitung von gesetzlichen Grenz- und Richtwerten kann aber dagegen vorgegangen werden
• Pflanzen können auf dem Balkon aufgestellt und Blumenkästen angebracht werden, wenn diese keine Gefahr oder Beeinträchtigung für andere Personen darstellen

Tipp: Eine Absprache mit Vermieter und Nachbarn ist in den meisten Fällen sinnvoll und erleichtert das Mietverhältnis.

Die Wohnungsnutzung

Werden Mitbewohner oder Untermieter in der Mietwohnung  aufgenommen, muss dies mit dem Vermieter abgesprochen und genehmigt werden. Diese Regelungen gelten nicht für Lebenspartner und (Adoptiv-) Kinder. Auch Besucher kann der Vermieter nicht untersagen, solange diese sich nicht länger als sechs Wochen jährlich im Mietobjekt aufhalten.

Hund, Katze & Co.

Haustiere sind ein häufiges Streitthema im Mietverhältnis. Rechtlich ist geregelt, dass Kleintierhaltung keiner Zustimmung des Vermieters bedarf. Zu Kleintieren zählen Fische, kleine Vögel, Hamster, Kaninchen und andere in Käfigen gehaltene Tiere. Andere Haustiere unterliegen der Zustimmungspflicht des Vermieters. Um den Einzug einer Katze oder eines Hundes zu verbieten, muss der Vermieter jedoch sachliche Argumente gegen die Haltung vorbringen. Ein generelles Verbot ist unzulässig (Az., VIII ZR 168/12).

Tipp: Blinden- und Assistenzhunde können ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung gehalten werden (Amtsgerichts Münster, veröffentlicht in WuM 1992, 116).

Mieterhöhung

Anpassungen an den aktuellen Mietspiegel der Region sind keine Seltenheit. Die Erhöhung sollte aber unbedingt eingehend geprüft werden. Teilweise ist das Hinzuziehen eines Anwalts für Mietrecht sinnvoll.

Schimmel

Ein lästiges Thema in Mietverhältnissen. Der Mieter ist verpflichtet, die Räume regelmäßig und ausreichend zu lüften und zu beheizen. Stoßlüften mit weit geöffneten Fenstern ist dabei besonders zu empfehlen: Es entsteht ein besserer Luftaustausch als bei angekippten Fenstern. Am besten zwei bis vier mal pro Tag lüften, um der Schimmelbildung vorzubeugen. Besonders effektiv ist Querlüften und das Entfernen von Kondenswasser an Fenstern.

Liegt der Grund für die Schimmelentstehung aber in der Gebäudeabdichtung, ist der Vermieter für die sachgerechte Beseitigung verantwortlich. Gleiches gilt für Wasserschäden im Mauerwerk. In diesen Fällen hat der Mieter das Recht auf eine Mietminderung. Die Höhe dieser hängt von dem jeweiligen Schaden ab.

Tipp: Bei optischen Mängeln und leichter Geruchsbildung ist eine Minderung zwischen 5 und 20 Prozent möglich, entsprechend höher fällt die Minderung bei gesundheitsschädlichen Schimmelpilzsporen aus.

Wann ist eine Mietminderung zulässig?

Generell sind Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt. Bevor aber die Miete gemindert werden kann, muss dem Vermieter der Schaden schriftlich angezeigt und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels gesetzt werden. Eine Mietminderung kann auf den Zeitpunkt zurückdatiert werden, an dem der Vermieter benachrichtigt wurde.

Da es unterschiedliche Gründe für eine berechtigte Mietminderung gibt, sollte immer auf die aktuelle Gesetzeslage Bezug genommen werden. Bereits gesprochene Urteile zur Mietminderung aus Mietminderungstabellen können dabei als Richtlinie angesehen werden. Diese Angaben sind jedoch nicht rechtsgültig und die eigene Sachlage muss vor der Mietminderung ausreichend geklärt werden.

Gründe für eine Mietminderung:

• Schimmelbefall
• Heizungsausfall
• Ausfall der Wasserversorgung
• Lärmbelästigung durch externe Quellen
• langfristige Bauarbeiten und damit verbundener Lärm und Schmutz
• Ausfall oder unzureichende Kapazität der Elektrik
• undichte Fenster und nicht schließende Türen
• dauerhafter Ausfall des Fahrstuhls
• Ungezieferbefall

Achtung: Eine unberechtigte Mietminderung kann zur Kündigung der Mietsache durch den Vermieter führen.

Was beim Auszug repariert werden muss

Schönheitsreparaturen sind kleine Ausbesserungen beim Auszug aus der Wohnung. Der Mieter ist nicht verpflichtet Teppichböden zu entfernen, Parkettböden abzuschleifen oder Deckenrisse zu beseitigen. Das Recht ist auch bei unrenoviert übergebenen Wohnobjekten auf Seiten der Mieter: Beim Auszug kann der Vermieter keine komplette Renovierung verlangen.

Zu Schönheitsreparaturen zählen:

• Innentüren komplett und Fenster und Außentüren von außen streichen
• Heizkörper, Heizungsrohre und Holzfußböden streichen
• Wände und Decken streichen oder kalken