Die Thematik ist weitläufig bekannt und sorgt immer wieder für hitzige Debatten. Durch welche Umstände sind Sie als Mieterin bzw. Mieter einer Wohnung dazu berechtigt, die monatlich zu entrichtende Miete zu mindern? Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden, da der Gesetzgeber hierfür nur geringfügig konkrete und verbindliche Richtlinien definiert hat.

Es existieren jedoch sogenannte Mietminderungstabellen, die sich aus den Urteilen jahrzehntelanger Rechtsprechung zusammensetzen. Diese Tabellen dienen hierbei lediglich als Orientierungshilfe für den eigenen konkreten Fall. Ein Rechtsanspruch auf Erfüllung der in den Tabellen genannten Minderungsquoten existiert hingegen nicht.

Die Gründe für potenzielle Mietminderungen sind vielschichtig und facettenreich. Grundsätzlich dürfen Sie sich als Mieterin/Mieter glücklich schätzen, wenn Ihr Vermieter sich um die bewohnte Wohnung kümmert und den vertraglich vereinbarten Gebrauch durch stetige Pflege und Wartung sicherstellt. Die Realität sieht hingegen häufig anders aus.

Die Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermieter nahmen in den letzten Jahren sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich stetig zu. Häufig werden auch Fälle vor Gericht ausgetragen, bei denen es lediglich um geringe Eurobeträge geht. Grund hierfür ist in erster Linie der eingangs erwähnte Mangel an gesetzlichen Normen und Verordnungen. Dabei können viele dieser Streitigkeiten auch einvernehmlich außergerichtlich geklärt werden, wenn der Sachverhalt in einem gemeinsam geführten Gespräch erörtert und diskutiert wird.

Die Ermächtigungsgrundlage für eine Mietminderung ergibt sich zum einen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), zum anderen aus den vorgenannten Rechtssprechungen, welche in der Regel von den zuständigen Amtsgerichten getätigt werden. Die Entscheidungen der Amtsgerichte sind untereinander nicht bindend, sie können jedoch als Orientierungshilfe für ähnlich gelagerte Fälle genutzt werden. Es handelt sich somit jeweils um eine Einzelfallentscheidung, sofern keine höchstrichterliche Entscheidung in der Sache vorliegt.

Innerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der § 536 maßgeblich. Dieser beschäftigt sich mit den Minderungen bei Sach- und Rechtsmängeln. Dieser bedient die Rechte der Mieterin/des Mieters jedoch nur sehr oberflächlich. So heißt es beispielsweise innerhalb des § 536 I 3 BGB, dass unerhebliche Mängel außer Betracht bleiben. Die Frage, welcher Mangel nun letztendlich erheblich oder unerheblich ist, wird hierbei nicht hinreichend beantwortet.

Auch diese Frage wird infolge der mangelhaften Gesetzesdarlegung häufig vor Gericht erörtert. Grundsätzlich lässt sich jedoch festhalten, dass eine Mietwohnung sich dann in einem mangelhaften Zustand befindet, wenn die Mieterin bzw. der Mieter sie nicht in dem Maße nutzen kann, wie es vor Beginn der Nutzung vertraglich vereinbart wurde. Die Schwere des Mangels (erheblich/unerheblich) muss jedoch in Einzelfallentscheidungen getroffen werden.

Hierzu hat der Bundesgerichtshof festgelegt, dass ein Mangel dann unerheblich ist, wenn eine oder mehrere Gegebenheiten bei einer objektiven Betrachtungsweise die Tauglichkeit der Mietsache (in dem Fall: Der Mietwohnung) nur so geringfügig vermindert, dass kein ernst zu nehmender Mensch daran Anstoß nehmen könnte (BGH ZMR 2005, 525).

Welche Tatbestände rechtfertigen nach der derzeitigen Rechtsprechung die Minderung der Miete?

Die anfänglich benannten Mietminderungstabellen sind sehr weitläufig und beinhalten eine Vielzahl von Mängeln, die Sie als Mieterin / Mieter potenziell berechtigt, die monatlich zu entrichtende Miete herabzusenken bzw. zu mindern.

Grundsätzlich unterscheidet man bei den potenziellen Mängeln zwischen Sach- und Rechtsproblemen. Ein Sachmangel ist dann gegeben, wenn Abweichungen des Nutzungsgegenstandes (der Wohnung) zum Nachteil der Mieterin/des Mieters vorhanden sind, die so nicht vertraglich vereinbart wurden (Abweichung des Ist-Zustandes vom Soll-Zustand).

Von einem Rechtsmangel spricht man hingegen, wenn die Mieterin/der Mieter aufgrund einer rechtlichen Gegebenheit bzw. aufgrund einer rechtlichen Einschränkung die Wohnung nicht in dem Maße und Umfang nutzen kann, wie es ursprünglich vertraglich vereinbart wurde. Bei einem Rechtsmangel trifft den Vermieter naturgemäß lediglich eine passive Schuld, da er von mutmaßlichen Rechtsmängeln häufig vor Abschluss des Mietvertrages keine Kenntnis erlangen konnte.

Die wichtigsten Beispiele für Mängel, die gemäß aktueller Rechtsprechung eine Minderung der Miete erlauben, sollen im Folgenden benannt und erläutert werden. Hierbei gilt zu beachten, dass es sich in der Regel um Einzelfallentscheidungen handelt, welche nicht verbindlich auf den eigenen Fall übertragen werden können.

Ein (dauerhaft) nicht funktionierender Aufzug

Sollte innerhalb des Mietvertrages ein funktionsfähiger Aufzug aufgenommen worden sein, welcher sich im späteren Verlauf dennoch nicht oder nicht dauerhaft in einem betriebsfähigen Zustand befindet, so stellt dies einen klassischen Sachmangel dar, der unter Umständen eine Mietminderung begründen kann.

Oftmals einher gehen mit der Reparatur und Wartung eines Aufzuges umfangreiche Bauarbeiten, welche mit einem nicht unerheblichen Aufkommen von Lärm in Verbindung stehen. Hierdurch werden Sie als Mieterin/als Mieter zusätzlich negativ beeinträchtigt, weshalb möglicherweise von einem erheblichen Mangel ausgegangen werden kann.

Dies hängt selbstverständlich von Art und Umfang des jeweiligen Mangels ab (ist die Wohnung dennoch auf zumutbarem Wege zu erreichen? Wie lange und wie oft werden Lärm verursachende Reparaturen vorgenommen?).

Die Bildung von gesundheitsschädlichem Schimmel

Die Bildung von Schimmel innerhalb der angemieteten Wohnung gehört mit zu den häufigsten Gründen einer Mietminderung. Die Rechtsprechung ist hier allerdings nicht immer eindeutig. Zunächst ist in der Regel die Frage zu klären, wodurch die Schimmelbildung herbeigeführt wurde.

Häufig argumentieren Vermieter, die Mieterin/der Mieter würde nicht ordnungsgemäß bzw. nicht ausreichend oder falsch lüften.In diesem Falle läge ein Eigenverschulden vor, wodurch eine Mietminderung nicht zweifelsfrei möglich wäre. Sollte es zu keiner Einigung zwischen Mieterin/Mieter und Vermieter kommen, so muss im Zweifelsfall ein externer und unabhängiger Gutachter über die Ursache des Schimmels entscheiden.

Sollte die Mieterin/dem Mieter keine – oder gegebenenfalls nur eine geringfügige – Schuld an dem Sachverhalt treffen, so ist der Schimmelbefall üblicherweise auch ein Grund für die Minderung der zu entrichtenden Miete.

Lärmbelästigung durch externe Einflüsse

Oftmals werden Mieterinnen und Mieter von externen Einflüssen schwer negativ beeinträchtigt. So kann es beispielsweise vorkommen, dass direkt neben dem Wohngebäude eine Baustelle mit langfristigen Bauarbeiten betrieben wird. Dies kann dann der Fall sein, wenn ein weiteres Gebäude errichtet wird, oder die Straßen- und Kanalanlagen erneuert werden. Aber auch eine lärmende Aufzugsanlage, laute Musik, eine schallende Heizungsanlage, laute Wasserspülungen etc. können Gründe für eine Lärmbelästigung darstellen.

Unterstützt wird diese Art der Belästigung häufig durch eine nur sehr schlechte, minderwertige oder gar nicht vorhandene Lärmisolierung der jeweiligen Wohnung. Je nach Art und Schwere des Falls neigen die zuständigen Amtsgerichte dazu, eine Minderung der Miete als rechtlich einwandfrei zu deklarieren.

Ausfall der Heizung bzw. der Heizungsanlage innerhalb der Wohnung

Im Falle einer nicht funktionsfähigen Heizung stellt sich vielen Mieterinnen und Mietern häufig die Frage, ob diese Tatsache alleine schon ausreicht, um die jeweils zu entrichtende Miete zu mindern. Dabei stellt gerade der Heizungsausfall innerhalb der kälteren Jahreszeiten eine besondere schwere der negativen Beeinträchtigung dar. Dieser Umstand wird noch einmal verschlimmert, wenn schutzbedürftige Kinder und Jugendliche innerhalb der Wohnung wohnen.

Es muss sichergestellt werden, dass zu jeder Jahres- und Uhrzeit eine theoretische Erwärmung der Räumlichkeiten auf mindestens 22 Grad Celsius möglich ist. Ein Ausfall oder Defekt der Heizung ist dem Vermieter umgehend mitzuteilen. Dieser hat wiederum auf schnellstmöglichem Wege dafür zu sorgen, dass der Betrieb der Heizung wiederhergestellt wird. Bei einem längeren Ausfall ohne Aussicht auf Besserung ist die Rechtsprechung hierbei ziemlich eindeutig. Eine Mietminderung kann in jedem Falle vorgenommen werden.

Fehlende und/oder defekte Elektrikanlagen und Kapazitäten

Häufig kommt es innerhalb der in Rede stehenden Wohnung zu einem Ausfall der elektronischen Anschlüsse und Vorrichtungen. Hierunter fallen z. B. die Sicherungen, sämtliche Steckdosen und Leitungen, der Starkstromanschluss für den Herd etc. Auch die Sicherheit der Mieterinnen und Mieter (sowie deren im Haushalt lebenden Mitbewohner/innen und Kinder) ist oftmals nicht im ausreichenden Maße geschützt. So kommt es ebenfalls häufig vor, dass elektrische Leitungen offen liegen oder nicht ausreichend isoliert sind.

Hierbei handelt es sich um ein enormes – unter Umständen lebensbedrohliches – Sicherheitsproblem, welches umgehend durch den Vermieter beseitigt werden muss. Sofern der Vermieter nicht selbstständig in der Lage ist, diese Mängel zu beseitigen, sind hierfür ausgebildete Fachleute hinzuziehen. Eine Minderung der Miete wird durch die zuständigen Amtsgerichte in aller Regel bejaht.

Fazit – Die Auswirkungen von Mängeln sowie der potenziellen Minderung der Miete

Die vorgenannten Rechtsgrundlagen, die beispielhaft aufgezeigten Sach- und Rechtsmängel sowie die derzeitige Rechtsprechung machen eine Sache ganz deutlich. Die Mieterin/der Mieter muss beeinträchtigende schwerwiegende Mängel innerhalb der angemieteten Wohnung nicht zwangsläufig hinnehmen.

Im Zweifelsfall muss in einem Rechtsstreit geklärt werden, ob die mutmaßlichen Mängel erheblich oder unerheblich sind. Im letzteren Falle ist der Vermieter in jedem Fall dazu gehalten, sämtliche Mängel und Schäden unverzüglich zu beseitigen. Sollte dies nicht oder nur in einem nicht ausreichenden Maße geschehen, so kann die monatlich zu entrichtende Miete entsprechend gekürzt werden.

Da die gesetzlichen Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) lediglich recht allgemein gehalten sind, empfiehlt es sich, die aktuelle Rechtsprechung zu dem Thema zu verfolgen. Es existieren umfangreiche Mietminderungstabellen mit Einzelfallentscheidungen, die zwar rechtlich nicht verbindlich sind, jedoch als grobe Einschätzung dem Sachverhalt dienlich sein können.

Im Zweifelsfall lohnt es sich, ein Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Vertreter des Mieterschutzbundes aufzusuchen. Oftmals können auf diesem Wege die Probleme auch außergerichtlich geklärt und beseitigt werden. Sollte dies nicht möglich sein, so muss die Sache letztendlich vor einem Amtsgericht verhandelt werden.