Sie haben eine Wohnung gemietet und möchten das Mietverhältnis kündigen? Oder Sie sind selbst Vermieter und möchten den Vertrag mit Ihrem derzeitigen Mieter auflösen? Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen bei der Kündigung bestimmte Kündigungsfristen einhalten. Welche das sind, hängt von verschiedenen Faktoren (z.B. von der Dauer oder der Art des Mietverhältnisses) ab. Daneben kann es Sonderregelungen geben, z.B. wenn Vermieter und Mieter einen Vertrag einvernehmlich lösen wollen. Lesen Sie im Folgenden, welche unterschiedlichen Fälle es gibt und was Sie jeweils beachten sollten.

Ordentliche Kündigung bei unbefristeten Mietverhältnissen

Mietverhältnisse werden entweder unbefristet oder befristet geschlossen. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis ist kein bestimmtes Vertragsende festgeschrieben.

„Unbefristet“ bedeutet aber nicht, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen kann. Gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe (z.B. Eigenbedarf des Vermieters) gelten auch bei unbefristeten Mietverhältnissen.

Der Vermieter muss jedenfalls die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Diese richten sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses.

Diese betragen:

• 3 Monate bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren
• 6 Monate bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren
• 9 Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren

Möchten Sie als Mieter Ihren unbefristeten Mietvertrag ordentlich kündigen, können Sie das jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsende tun.

Ordentliche Kündigung bei befristeten Mietverträgen

Bei befristeten Mietverträgen (sogenannte „Zeitmietverträge“) sind Vertragsdauer und Vertragsende genau festgelegt. Befristete Mietverträge dürfen allerdings nur geschlossen werden, wenn es einen gesetzlichen Befristungsgrund gibt, z. B. einen der folgenden:

• voraussichtlicher Eigenbedarf seitens des Vermieters
• geplante Sanierungsarbeiten an der Wohnung, die eine Nutzung der Wohnung und damit die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren oder verhindern
• geplanter Abriss der Wohnung
• geplante Vermietung an Dienstleistende (z. B. Hausmeister)

Außerdem gilt, dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich mitteilen muss. Unterlässt er das, ist die Befristung unwirksam und das Mietverhältnis gilt als unbefristet.

Bei befristeten Mietverhältnissen gilt für Kündigungen:

Weder der Vermieter noch der Mieter können den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer ordentlich kündigen. Außerordentliche Kündigungen sind in bestimmten Fällen möglich.

Egal ob ein Mietverhältnis befristet oder unbefristet ist, kann es aber Ausnahmen hinsichtlich der Kündigungsfristen, z.B. Sonderkündigungsrechte für bestimmte Fälle, geben. Hier einige Beispiele:

Außerordentliche fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist nur in Ausnahmefällen und bei Vorliegen von außerordentlichen Kündigungsgründen möglich. Beispiele für solche Gründe seitens des Mieters:

• Gesundheitsgefährdung (z. B. durch starken Schimmelpilzbefall in der Wohnung)
• Unbewohnbarkeit der Wohnung (z. B. durch Bauschäden)
• Erhebliche Beeinträchtigung der Nutzung (z. B. wegen defekter Heizung im Winter)
• Bedrohung durch den Vermieter oder diesem nahestehende Personen

Ein Vermieter kann unter anderem in folgenden Fällen außerordentlich fristlos kündigen:

• Der Mieter vernachlässigt seine Sorgfaltspflichten grob (z. B. beseitigt er Schäden, die unter seine Instandhaltungspflichten fallen, nicht, wodurch ein erheblicher Schaden an der Wohnung entsteht).
• Der Mieter überlässt die Wohnung unbefugt einem Dritten.
• Der Mieter ist seit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit der Miete im Verzug.

Was als Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung akzeptiert wird, hängt aber immer vom Einzelfall bzw. von der Zumutbarkeit der Situation für Mieter oder Vermieter ab und muss oft gerichtlich geklärt werden.

Außerordentliche Kündigung unter Einhaltung bestimmter Kündigungsfristen

Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung gibt es auch außerordentliche Kündigungen, bei denen bestimmte Fristen eingehalten werden müssen. Solche Sonderkündigungsrechte stehen unter anderem in folgenden Fällen zu:

Tod eines Mieters und Eintritt des Erben in den Mietvertrag: Sowohl der neue Mieter als auch der Vermieter können den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen außerordentlich kündigen. Diese Kündigung kann spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats ausgesprochen werden und wird mit Ende des übernächsten Monats wirksam.
Ankündigung einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Miete oder wegen Modernisierung durch den Vermieter.

In diesem Fall kann der Mieter seinen Mietvertrag bis zum Ende des zweiten Monats, nachdem er die Ankündigung erhalten hat, außerordentlich kündigen. Die Kündigung wird mit Ende des übernächsten Monats wirksam. Ankündigung einer Modernisierung durch den Vermieter: Der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich mit Ende des übernächsten Monats nach Erhalt der Ankündigung kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des auf den Erhalt der Ankündigung folgenden Monats erfolgen.

Einvernehmlicher Aufhebungsvertrag

Sind sich Mieter und Vermieter einig, das Mietverhältnis zu anderen als den im Gesetz oder im Mietvertrag vorgesehenen Konditionen zu beenden, können sie einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag schließen. Dabei ist es unerheblich, ob ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis vorliegt. Es müssen auch keine Fristen beachtet werden. Weder Vermieter noch Mieter haben aber einen Rechtsanspruch auf einen Aufhebungsvertrag.

Vorschlagen von Nachmietern

Wer vorzeitig oder ohne Einhaltung der Kündigungsfrist aus einem Mietvertrag austreten möchte, kann versuchen, einen Nachmieter zu finden, der gleich nach dem vorzeitigen Auszug die Wohnung übernimmt. So entsteht dem Vermieter kein finanzieller Schaden und er ist vielleicht eher bereit, den Mietvertrag frühzeitig aufzulösen.

Gibt es im Mietvertrag keine eigene Nachmieterklausel (d.h. eine Vereinbarung, dass das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden kann, wenn der Mieter einen Nachmieter stellt) haben Mieter allerdings nur Anspruch auf vorzeitige Auflösung des Mietvertrags bei Stellen eines Nachmieters, wenn die folgenden Voraussetzungen vorliegen:

Der Mieter kann ein „berechtigtes Interesse“ für eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrags nachweisen. Dieses muss schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters, den Mietvertrag fortzusetzen. Beispiele: Familienzuwachs, berufliche Veränderungen oder gesundheitliche Probleme, die einen Umzug nötig machen
Der vorgeschlagene Nachmieter will den Mietvertrag unverändert übernehmen und er ist für den Vermieter zumutbar.

Ob das berechtige Interesse des Mieters das Interesse des Vermieters überwiegt bzw. ob ein Nachmieter zumutbar ist oder nicht, hängt immer vom Einzelfall ab und muss oft gerichtlich geklärt werden.

Fazit

Welche Fristen bei der Kündigung von Mietverträgen von den Beteiligten eingehalten werden müssen, ist nicht nur von der Art des Mietverhältnisses abhängig, sondern oft auch von den jeweiligen Umständen. Das gilt besonders bei außerordentlichen Kündigungen, wo von Fall zu Fall unterschiedliche Fristen gelten können. Neben den hier beschriebenen Beispielen kann es weitere Sonderregelungen geben (z. B. bei Vermietung von gewerblichen Immobilien oder wenn nur ein möbliertes Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters vermietet wird).

Wollen Sie ein Mietverhältnis zu anderen als den gesetzlich oder vertraglich geltenden Fristen kündigen, ist es daher immer ratsam, sich von Mietrechtsexperten beraten zu lassen, um unnötige Schwierigkeiten oder gar gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.