Miete, Kaution, Nebenkosten, Beseitigungs- und Ersatzkosten: Im Mietrecht gelten verschiedene Ansprüche, die der Vermieter gegenüber dem Mieter stellen kann. Wichtig ist, dass Mieter in diesem Zusammenhang die Verjährungsfristen kennen und wissen, wie sie am besten reagieren, wenn Forderungen eintreffen.

Verjährung im Mietrecht: Wenn Vermieter Geld fordern

Hat der Mieter bei seinem Vermieter Mietschulden oder andere ausstehende Kosten wie eine Nebenkostenabrechnung oder Ersatzansprüche, gelten bestimmte Verjährungsfristen. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Vermieter die ausstehenden Beträge einfordern, nach Ablauf der Verjährungsfrist müssen Mieter die Schulden nicht mehr begleichen. Für die unterschiedlichen Forderungen von Vermietern sind entsprechende Verjährungsfristen definiert, eine pauschale Frist gibt es nicht im Mietrecht.

Nebenkostenabrechnung

Eine der kürzesten Verjährungsfristen hat die Nebenkostenabrechnung, denn sie muss zwingend einmal pro Jahr ausgestellt werden. Die Nebenkostenabrechnung muss bis zum Ende des Jahres nach dem Abrechnungszeitraum eingehen. Das heißt: Rechnet der Vermieter bis zum 31. Juli ab, kann er die Nebenkostenabrechnung bis zum 31. Dezember des nächsten Jahres beim Mieter einreichen. Verpasst er diese Frist, kann er keine Nebenkosten geltend machen. Sofern der Mieter eine Rückzahlung erhalten hätte, gilt die Verjährungsfrist von drei Jahren. Wichtig: Wenn die Nebenkostenabrechnung pünktlich kommt, Mieter aber Einwände haben, gilt auch hier die Verjährungsfrist von einem Jahr.

Miete

Wenn Mieter die Miete nicht oder nicht vollständig zahlen, kann der Vermieter die Mietschulden bis maximal drei Jahre eintreiben. Die Verjährungsfrist beginnt zum 31. Dezember des Jahres, in dem der Anspruch entsteht. Stammen die Mietschulden also aus dem Jahr 2016, darf der Vermieter sie bis 2019 einfordern. Hat der Mieter zu viel Miete gezahlt, steht ihm ebenfalls die dreijährige Verjährungsfrist zu.

Wichtig: Wurde ein rechtskräftiges Urteil gesprochen oder besteht ein wirksamer Mahn- und Vollstreckungsbescheid, gelten die genannten Verjährungsfristen nicht. In diesen Fällen kann der Vermieter die Forderungen innerhalb von 30 Jahren eintreiben.

Grundsätzlich sollte man nicht absichtlich die Miete nicht oder nur teilweise zahlen. Denn im Ernstfall kann der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen, noch bevor die Verjährungsfrist abgelaufen ist. Nach § 543 II Nr. 3a BGB darf der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter zweimal hintereinander die Miete nicht oder nicht vollständig entrichtet.

Kaution

Die Verjährungsfrist für die Kaution beträgt drei Jahre. Sie beginnt mit der Fälligkeit der Kaution, die in der Regel spätestens mit Einzug in die Wohnung erfolgt. Hat der Vermieter die Kaution nach dem Auszug des Mieters noch nicht erstattet, gilt ebenfalls die Regelverjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Nach aktueller Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (OLG Düsseldorf, 9.9.2009, AZ.: I-24 U 2/ 09) beginnt die Verjährungsfrist von drei Jahren nach Ablauf des Jahres, in dem die übliche Abrechnungszeit (6 Monate) der Kaution endet. Erfolgt der Auszug zum 31. Juli 2016, endet die Abrechnungszeit zum 31. Januar 2017. Die Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt zum 31. Dezember 2017 und endet zum 31. Dezember 2020. Nach § 209 BGB kann die Verjährungsfrist jedoch zum „Ruhen“ kommen, wenn sich Mieter und Vermieter etwa über die Herausgabe der Kaution streiten. Der Zeitraum der sogenannten Hemmung gilt nicht als Teil der Verjährungsfrist.

Schadensersatzansprüche

Ist der Mieter seiner Pflicht zur Instandhaltung der Wohnung nicht nachgekommen, kann der Vermieter Ersatzansprüche für unterlassene Schönheitsreparaturen fordern. Allerdings gilt hier die verkürzte Verjährungsfrist von sechs Monaten. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Vermieter freien Zugang zur Wohnsache hat. Nach verschiedenen Rechtsprechungen (LG Kassel, AZ.: WM 1989, 135; OLG Koblenz AZ.: 9 U 1480/00-) gilt die 6-monatige Frist auch für den Anspruch auf Durchführung der Reparaturen durch den Mieter. Der Bundesgerichtshof hat 2011 hierzu eine Ausnahme erklärt: Wenn eine Wohnungseigentumsgesellschaft Ansprüche gegen einen Mieter einer Eigentumswohnung stellt, gilt die 6-monatige Frist nicht, da zwischen den beiden Parteien kein Mietverhältnis bestand.

Mängelbeseitigung

In Bezug auf die Verjährungsfrist für die Mängelbeseitigung durch den Vermieter hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass diese während des Mietzeitraums nicht besteht. Mit Urteil vom 17. Februar 2010 (Az. VIII ZR 104/09) hat der BGH entschieden, dass die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters nicht durch die Übergabe der Mietsache endet, sondern für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses besteht. Somit kann hier keine Verjährungsfrist eintreten – etwa in Bezug auf den Einbau eines Schallschutzes.

Was tun, wenn nach Monaten Forderungen eintreffen?

Sofern die Forderungen seitens des Vermieters berechtigt sind oder gar ein rechtskräftiger Bescheid vorliegt, sollten Mieter diese natürlich zahlen. Sind sich Mieter aber nicht sicher, ob eine Forderung ordnungsgemäß ist, sollten sie diese nicht bezahlen. Die Zahlung einer Forderung gilt als Akzeptanz dieser durch den Mieter. Mögliche Einwände oder Ansprüche können anschließend nicht geltend gemacht werden.

Bei Streitigkeiten über einbehaltene Kautionen, Mietschulden oder Nebenkostenabrechnungen müssen im Zweifelsfall die Gerichte entscheiden, wer zu welchen Zahlungen verpflichtet wird. Tatsächlich ist dies oftmals der beste Weg, da Mietstreitigkeiten nicht selten im Einzelfall geklärt werden müssen und die bisherige Rechtsprechung nicht immer greift. Im ersten Schritt können sich Mieter jedoch Unterstützung beim Mieterschutzbund oder einem Fachanwalt für Mietrecht holen. Wichtig ist, dass Mieter derlei Streitigkeiten, Einwände und gegebenenfalls Ansprüche schriftlich festhalten und die Problematik nicht im Gespräch klären. Briefe, Unterlagen sowie Rechnungen von zum Beispiel Handwerkern dienen immer der Klärung der Sache.