Alle Entscheidungen von der Hausordnung bis zur baulichen Veränderung werden in einem Wohnhaus mit Eigentumswohnungen von der Eigentümergemeinschaft getroffen.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer in einem Gebäudekomplex wird als Eigentümergemeinschaft bezeichnet. Somit zusammenfassend alle Eigentümer eines Wohnhauses oder einer Wohnanlage. Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, so müssen Sie mit den anderen Wohnungseigentümern eine Gemeinschaft eingehen. Die gesetzliche Grundlage für diese Eigentümergemeinschaft gibt das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) vor.

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet beispielsweise über die Verteilung anfallender Kosten bei der Müllentsorgung, die Bildung von Reparaturrücklagen oder auch über bauliche Maßnahmen an der Immobilie. Eine Eigentumswohnung zu erwerben, bedeutet in Bezug auf die Eigentümergemeinschaft Rechte und Pflichten übertragen zu bekommen.

Basis für die Eigentümergemeinschaft – die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist die Basis für den Erwerb der Eigentumswohnung und definiert den Anteil an der Eigentümergemeinschaft. Aufgrund der Teilungserklärung ist der Anteil des Wohnungseigentums jeweils im Grundbuch vermerkt. Inhaltlich sind die Art des Wohnungseigentums und die Nutzungsbestimmung niedergelegt.

Weiterhin findet sich hier auch oft schon die Grundlage für die Eigentümergemeinschaft, die Gemeinschaftsordnung. Eine einmal festgelegte Gemeinschaftsordnung kann nur mit der Zustimmung aller Eigentümer wieder geändert werden. Deshalb empfiehlt es sich, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung einmal juristisch die Gemeinschaftsordnung überprüfen zu lassen.

Die Gemeinschaftsordnung regelt die Verhältnisse innerhalb der Eigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Gemeinschaftsordnung erheben, die auch von den gesetzlich vorgeschriebenen Handhabungen abweicht. Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft.

Entstehen Verbindlichkeiten in der Gemeinschaft, so haftet jeder Wohnungseigentümer gegenüber dem Gläubiger im Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Auch die Aufhebung der Gemeinschaft ist nicht erlaubt. Nur wenn das Gebäude zerstört wurde und keine Wiederaufbaupflicht besteht, löst sich die Eigentümergemeinschaft auf.

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Gründung einer Eigentümergemeinschaft. Handelt es sich bei Wohnraum um Sondereigentum, so entsteht die Gemeinschaft. Für die Verwaltung von Wohneigentum muss ein Verwalter bestellt werden. Das WEG bestimmt die Stimmrechte und die Notwendigkeit von Eigentümerversammlungen.

Die Gemeinschaftsordnung wird in der Eigentümerversammlung festgelegt. Mindestens einmal im Jahr findet eine Eigentümerversammlung statt. Dort werden die Regeln für die Hausordnung festgelegt. Weiterhin wird die Möglichkeit baulicher Veränderungen erörtert und die Jahresabrechnung referiert. Es werden ein Verwalter und der Beirat gewählt. Immer, wenn wenigstens ein Viertel der Eigentümer eine Eigentümerversammlung verlangt, muss sie einberufen werden.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, sollten Sie im Vorfeld prüfen lassen, ob durch die Gemeinschaftsordnung finanzielle Pflichten des Vorbesitzers übernommen werden müssen. Weiterhin kann es sein, dass Haustiere verboten sind oder die Parkplatzordnung nicht ihren Vorstellungen entspricht. Änderungen können nicht einfach durch einen Neuerwerb einer Wohnung erzwungen werden. Nur wenn ein überwiegender Anteil aller Eigentümer einverstanden ist, kann beispielsweise ein Haustier angeschafft werden. Das ist jedoch nicht immer der Fall.

Oft ist es bei einer großen Eigentümergemeinschaft sehr schwer, alle Eigentümer zu erreichen. Nach dem 2007 geänderten WEG darf nun auch mit einer ¾ Mehrheit beispielsweise beschlossen werden, eine Modernisierung zum Werterhalt der Immobilie durchzuführen. Gehen jedoch bauliche Veränderungen über eine Modernisierung hinaus, müssen sie nach wie vor einstimmig beschlossen werden.

Dazu gehört es beispielsweise, das Treppenhaus mit Granit oder Marmor auszustatten, Balkone aus optischen Gründen zu ersetzen oder eine neue Eingangstür anzuschaffen, weil sie moderner wirkt. Der Werterhalt der Immobilie gibt die funktionale Ersetzbarkeit vor und differenziert sich von der optischen Gestaltung. Wobei es fließende Übergänge gibt und schon oft ein Gutachter bemüht wurde, um die Art und Weise der baulichen Veränderung begrifflich zu klären.

Das neu überarbeitete Wohnungseigentumsgesetz lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen zu. Grundsätzlich besteht die Mehrheit aus ¾ der anwesenden Teilnehmer plus mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile. Von jeder Eigentümerveranstaltung muss der Hausverwalter eine Beschlusssammlung führen. Dort müssen alle gefassten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft festgehalten werden. Dieser Überblick hilft auch Kaufinteressenten, sich in den aktuellen Stand der Rechte und Pflichten als jeweiliger Wohnungseigentümer einzuarbeiten.

Nach dem WEG kann jeder Wohnungseigentümer mit den in seinem Eigentum stehenden Gebäudeteilen verfahren, wie er es für richtig hält. Er kann sie somit bewohnen, vermieten oder verpachten beziehungsweise in sonstiger Weise nutzen. Weiterhin ist auch jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Jeder Eigentümer muss sein Wohneigentum in einem Zustand erhalten, sodass den anderen Eigentümern daraus kein Schaden erwächst.

Der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ist durch Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft geregelt. Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch seiner Wohnanteile und des Gemeinschaftseigentums verlangen, der dem Interesse aller Wohnungseigentümer nach entsprechendem Ermessen entspricht.