Bei Pachtverträgen handelt es sich um eine Vertragsform, auf die die rechtlichen Bestimmungen des Mietvertrags angewendet werden. Allerdings hat der Pächter weitergehende Rechte als der Mieter: Der Vertragsgegenstand wurde ihm nicht nur zum Gebrauch überlassen, sondern er hat noch zusätzlich ein Nutzungsrecht an ihm: Er kann das auf dem Pachtgrundstück angebaute Getreide verkaufen und darf die Verkaufserlöse für sich behalten.

Pächter von Gaststätten können sich mit dem Verkauf von Alkoholika und fertigen Mahlzeiten ihren Lebensunterhalt verdienen. Das vertraglich vereinbarte Pachtverhältnis wird durch Zeitablauf oder durch Kündigung beendet. Die meisten Pachtverträge sind zeitlich befristet. Zusätzlich zu den §§ 581 bis 584 b BGB gelten noch öffentlich-privatrechtlich gemischte Gesetze wie zum Beispiel das Bundeskleingartengesetz für die Pacht von Kleingärten.

Pacht ist nicht gleich Miete

Ein weiterer fundamentaler Unterschied zwischen Pacht und Miete besteht darin, dass der Pächter keinen Kündigungsschutz genießt. Einzige Ausnahme: Kleingarten-Pachtverträge. Im Gegensatz zum Mietzins kann der Pachtzins bei gewissen Pachtarten vom Umsatz beziehungsweise Ertrag abhängig gemacht werden.

So richtet sich die Höhe des Pachtzinses, den der Pächter-Betreiber einer Apotheke an den Verpächter zu zahlen hat, nach dem jeweils erzielten Umsatz. In Pachtverträgen können auch Rechte wie beispielsweise Lizenzen genutzt werden. Wird ein Gebäude zusammen mit seinem Inventar gepachtet, ist der Pächter noch zusätzlich zum Erhalt dieser Inventar-Objekte verpflichtet. Im Gegensatz zum Mieter hat der Pächter keinen Anspruch auf Unterverpachtung des Pachtobjekts.

Rechte und Pflichten der Vertragspartner

Der Verpächter erwartet vom Pächter, dass er die Bewirtschaftung der Vertragssache ordnungsgemäß durchführt. Was genau darunter zu verstehen ist, sollte detailliert im Pachtvertrag geregelt sein. Als Gegenleistung erhält der Verpächter dann den vertraglich vereinbarten Pachtzins. Werden Räume mit Inventar gepachtet – dazu können auch Tiere gehören – hat der Pächter die Verpflichtung, dieses zu erhalten.

Verliert er Inventar-Stücke, werden sie beschädigt oder zerstört und hat der Pächter diesen Umstand zu verantworten, so muss er sie dem Verpächter so ersetzen, dass sie dem geschätzten Wert des beeinträchtigten Gegenstandes ungefähr entsprechen. Trifft den Verpächter die Schuld, so hat er den finanziellen Nachteil. Schafft der Pächter während der Pachtdauer Inventar-Gegenstände an, die für das Pachtgrundstück zu wertvoll oder gar überflüssig sind, kann der Verpächter bei Vertragsende die Übernahme dieser Objekte verweigern.

Weichen Schätzwert des Anfangsbestandes und des Endbestandes voneinander ab, so hat der Pächter dem Verpächter die Differenz zu ersetzen. Nach § 583 BGB hat der Pächter gegenüber dem Verpächter ein Pfandrecht am Inventar, falls er gegen ihn eine Forderung bezüglich des Inventars hat. Allerdings gibt es auch Pachtverträge, in denen festgelegt ist, dass der Pächter überhaupt nicht oder nur mit Einwilligung des Verpächters über das Inventar verfügen darf (§ 583 a BGB).

Gibt der Pächter das Pachtobjekt nach Ablauf der Pachtdauer nicht zurück, ist er verpflichtet, dem Verpächter für den Zeitraum der Einbehaltung der Pachtsache eine Entschädigung zu zahlen. Der Pachtvertrag enthält außerdem eine Regelung zu Betriebskosten, Warmwasser- und Heizungskosten, die vom Pächter zu übernehmen sind. Alle Posten sind detailliert aufzuführen. Die Betriebskosten sind entweder im Voraus zu zahlen und werden dann einmal im Jahr abgerechnet oder der Verpächter setzt eine Pauschale fest.

Laufzeit von Pachtverträgen

Pachtverträge haben meist eine befristete Laufzeit, die von der Art der Pachtsache und den individuellen Vorstellungen der Vertragsparteien abhängt. Bevorzugt werden Verträge von einem bis zu 10 Jahren Pachtdauer, jedoch gibt es auch solche mit mehr als 10 Jahren und sogar 30 und mehr Jahren. Da Verpächter ein großes Interesse daran haben, Pächter langfristig an sich zu binden, schließen sie lieber befristete Pachtverträge ab: Unbefristete Verträge dürfen jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden – was für den Verpächter ein hohes Ausfallrisiko bedeutet. Grundsätzlich gilt, dass ein Pachtvertrag von mindestens zwei Jahren Laufzeit unbedingt in Schriftform abgeschlossen werden sollte, da er sonst als unbefristeter Vertrag gilt.

Meist findet sich in Pachtverträgen nach der Angabe der Vertragslaufzeit die Regelung, dass sich der Pachtvertrag automatisch verlängert, wenn er nicht von einem der Vertragspartner innerhalb einer bestimmten Frist vor Vertragsende gekündigt wird. Bei Verträgen von mehr als drei Jahren Pachtdauer hat jede Vertragspartei die Möglichkeit, nach Vertragsablauf die Verlängerung des Vertrages schriftlich zu beantragen.

Wurde die andere Vertragspartei auf die rechtlichen Folgen einer Nichtbeachtung des Antrags hingewiesen und reagiert sie trotzdem innerhalb der darauf folgenden drei Monate nicht auf dieses Ersuchen, wird der abgelaufene befristete Pachtvertrag gemäß § 594 BGB dann automatisch in einen unbefristeten umgewandelt. Werden Pachtverträge von mehr als 10 Jahren Dauer abgeschlossen, können beide Vertragsparteien alle zwei Jahre eine Anpassung des Pachtzinses an ihre aktuelle wirtschaftliche Situation durchführen, die dann ab dem dritten Vertragsjahr wirksam wird. Alternativ dazu besteht die Möglichkeit, eine Wertsicherungsklausel in den Vertrag aufzunehmen, die den beiderseitigen finanziellen Interessen Rechnung trägt.

Gültigkeit des Pachtvertrags

Der abgeschlossene Pachtvertrag behält nach § 566 i.V.m. § 593 b BGB auch dann noch seine Gültigkeit, wenn der Verpächter die Pachtsache verkauft. In der Regel tritt der neue Grundstückseigentümer dann in den Vertrag ein (Verpächter-Wechsel). Allerdings gibt es auch Pachtverträge, die für solche Fälle bestimmte Kündigungsmöglichkeiten enthalten. Um ganz sicher zu gehen, dass diese Klausel auch rechtswirksam ist, sollte der Pächter am besten einen spezialisierten Rechtsanwalt zurate ziehen.

Vereinbarungen über den Pachtzins

Der Pachtzins ist meist eine feste Summe, die monatlich oder vierteljährlich an den Verpächter zu entrichten ist. In bestimmten Branchen ist es üblich, die Höhe des Pachtzinses am erwirtschafteten Ertrag oder Umsatz zu orientieren. Das gilt zum Beispiel für Pachtverträge in der Landwirtschaft, im Gaststätten-Gewerbe und bei der Apotheken-Pacht.

Diese so genannte „Umsatz-Pacht“ enthält meist eine Mindest-Pachtsumme, die immer zu zahlen ist und einen an die jeweilige Umsatz-Entwicklung gekoppelten Pachtzins-Teil. Pachtverträge können außerdem die Regelung enthalten, dass der Verpächter während der gesamten Vertragsdauer den vereinbarten Pachtzins nicht erhöhen darf.

Kündigung und Kündigungsfristen

Auch zu den Kündigungsfristen nimmt BGB Stellung: Enthält der Pachtvertrag keine Angabe über die Pachtdauer, können Pächter und Verpächter zum Ende des Pachtjahres kündigen. Dabei muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Halbjahres erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.

Bei Landpachtverträgen, die eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren haben, gilt, dass nach 30 Jahren jede Vertragspartei das Recht hat, spätestens am dritten Werktag eines Pacht-Jahres zum Ende des darauf folgenden Pacht-Jahres zu kündigen. Von dieser Regelung ausgeschlossen sind natürlich Verträge, die auf Lebenszeit abgeschlossen wurden.

Die Kündigung von Pachtverträgen kann zwar auch mündlich erfolgen, sollte jedoch aus Beweisgründen eher in Schriftform eingereicht werden. Bei der Landpacht ist die Schriftform obligatorisch.

Zur fristlosen außerordentlichen Kündigung kommt es, wenn der Pächter berufsunfähig wird, stirbt oder aus einem anderen wichtigen Grund. Wird der Pächter eines Gutshofs berufsunfähig, kann er seinen Land-Pachtvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden, wenn der Verpächter ihm die Verpachtung an einen Dritten nicht gestattet.

Verstirbt er, haben der Grundstücks-Verpächter und auch die Erben des Pächters ein Sonderkündigungsrecht: Sie können den Vertrag innerhalb von einem Monat nach Kenntnisnahme des Todesfalls bis Ablauf eines Quartals mit sechsmonatiger Kündigungsfrist beenden (§ 594 d Abs. 1).

Alternativ haben die Erben das Recht, der Kündigung durch den Verpächter innerhalb von drei Monaten vor Vertragsablauf zu widersprechen und entweder selbst in den Vertrag einzutreten oder einen von ihnen beauftragten Dritten als Pächter des Grundstücks einzusetzen, sofern sie selbst oder die dritte Person in der Lage sind, das Land ordnungsgemäß zu bewirtschaften (§ 594 d Abs. 2).

Dass sie oder der bestellte Dritte zur vertragsgemäßen Bestellung des Grundstücks imstande sind, müssen sie dem Verpächter schriftlich mitteilen. Ein anderer wichtiger Grund, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt, besteht beispielsweise darin, dass der Pächter länger als 3 Monate mit der Zahlung des Pachtzinses in Verzug ist (§ 594 e Abs. 2). Gerät der Pächter eines gekündigten Pachtvertrags durch die Kündigung in Existenznot, kann er die Rücknahme der Kündigung gerichtlich erzwingen.

Beispiele für Pachtverträge

Von einer Landpacht spricht man, wenn der Pächter ein bebautes Grundstück pachtet, im Bauernhaus wohnt und es landwirtschaftlich nutzt, indem er dort Felder bestellt, Viehwirtschaft betreibt oder Obst- und Gemüsegärten anlegt. Auch unbebaute Grundstücke können gepachtet werden. Regelungen dazu findet man unter BGB §§ 585 ff. und in anderen Gesetzen.

Land-Pachtverträge bedürfen keiner notariellen Beurkundung. Einzige Pflicht des Pächters ist, den landwirtschaftlichen Betrieb vertragsgemäß aufrechtzuerhalten. Nicht ordnungsgemäßer Gebrauch der Pachtsache liegt vor, wenn beispielsweise Felder brach liegen.

Auch Teile von Flussläufen und ganze Firmen können gepachtet werden. So gibt es beispielsweise Fischereivereine, die Flussabschnitte pachten, dort Fische fangen und sie verkaufen. Wer ein ganzes Unternehmen pachten möchte, schließt einen Unternehmens-Pachtvertrag ab.

Besonders beliebt ist die Kleingarten Pacht, die deshalb auch spezielle Schutzbestimmungen zugunsten des Pächters enthält. Zu diesen gehört zum Beispiel die Regelung, dass eine fristgemäße Kündigung nur aus besonderen Gründen erfolgen darf.