Im Zuge eines Bodengutachtens wird der vorhandene Baugrund genauestens analysiert. Mit dem Gutachten wird sichergestellt, dass alle für den Baustart wichtigen Vorkehrungen gemäß dem Boden getroffen werden können. Fachlich handelt es sich beim Bodengutachten um einen „Geotechnischen Bericht“.

Seit dem Jahr 2008 ist dieser rechtlich nach den Regelungen in der Bauordnung vorgeschrieben. Daher muss die Erhebung grundlegend im Vorfeld eines Bauvorhabens durchgeführt werden. Das Baugutachten darf grundlegend nur von entsprechenden Spezialisten vorgenommen werden. Zum Teil ist in Verbindung mit diesem auch von einem Baugrundgutachten die Rede.

Analysen des Bodengutachtens

Entscheidender Bestandteil vom Bodengutachten sind Analysen. Durch sie soll ermittelt werden, ob sich der Baugrund für das Vorhaben eignet. Doch warum sollte ein solches Bodengutachten überhaupt durchgeführt werden. Durch Analysen dieser Art kann vermieden werden, dass es nach Baubeginn noch zu unangenehmen Überraschungen kommt.

Im Idealfall wird ein solches Gutachten sogar noch vor dem Kauf des Grundstücks durchgeführt, um zu verhindern, dass auf den Bauherrn unverhältnismäßig hohe Kosten zukommen. Solche Kosten sind meist nicht kalkulierbar und sorgen dafür, dass sich der Bau unnötig verzögert oder gar abgebrochen werden muss.

Für die Erstellung eines Bodengutachtens ist ein Sachverständiger für Geotechnik verantwortlich. Er kann sowohl Aufschluss über die eigentliche Bodenbeschaffenheit als auch den Grundwasserspiegel geben. Auch die Bodentragfähigkeit wird bei einem solchen Bodengutachten auf den Prüfstand gestellt. Zudem geht der Experte auf die topografischen Bedingungen, auf der einen Seite und die regionale Geologie auf der anderen Seite ein.

Durchführung des Bodengutachtens

Um ein solches Bodengutachten durchführen zu können, ist es erforderlich, dass an mehreren Stellen des jeweiligen Grundstücks Bohrungen durchgeführt werden. Durch diese Bohrungen ist es möglich, dass die Erdschichten, die unter dem künftigen Haus liegen, genauestens analysiert werden.

Darüber hinaus wird durch die Bohrungen deutlich, ob eine Kontaminierung mit Altlasten vorhanden ist. Eine solche Kontaminierung kann für Bauherren kostspielig werden, die Entsorgung geht meist mit einem erheblichen finanziellen Aufwand einher. Die Verantwortung für den Baugrund unterliegt grundsätzlich dem Bauherrn. Daher ist es wichtig, dass er der korrekten Durchführung des Bodengutachtens große Aufmerksamkeit zukommen lässt.

Wichtige Planungsgrundlage

Die Ergebnisse des Bodengutachtens sind für verschiedene Bereiche besonders wichtig. So spielen sie sowohl bei der Bauplanung als auch bei der Statik eine entscheidende Rolle. Wichtig ist dabei insbesondere die Tragfähigkeit des Bodens. Anhand der hier ermittelten Werte werden schließlich die Fundamente sowie die Stützpfeiler konzipiert. Um die Bauphase konkret planen zu können, ergeben sich aus dem Gutachten weitere wichtige Eckdaten, aus denen wiederum wichtige Maßnahmen wie beispielsweise eine Baugrube abgeleitet werden können.

Auch eventuelle Probleme mit dem Grundwasser des jeweiligen Grundstücks fallen bei einem solchen Bodengutachten auf. So können Abdichtungen erforderlich sein. Darüber hinaus ist es möglich, dass in der direkten Umgebung der Baugrube zusätzliche Vorkehrungen getroffen werden müssen.Eine separate Bodensondierung, um eventuelle Gefahrenquellen auszuschließen ist ebenfalls häufig ratsam, in manchen Städten sogar verfplichtend vorgegeben.

Bodengutachten frühzeitig durchführen

Grundlegend ist es ratsam, das Bodengutachten frühzeitig erstellen zu lassen, denn so lassen sich unnötig hohe Kosten vermeiden. Vor dem Kauf kann ein solches Gutachten unabhängig erstellt werden. Wurde nach dem Kauf der Bauträger damit beauftragt, fallen meist höhere oder weitere Kosten an, die den finanziellen Gesamtaufwand in die Höhe treiben. Entscheidend für die genaue Durchführung des Gutachtens ist der geplante Bau. An diesen muss das Gutachten angepasst werden.

Damit dies erfolgt, ist es entscheidend, dass sich Bauherr und Gutachter im Voraus möglichst genau austauschen. So muss besprochen werden, welche Planungen für den Bau vorliegen. Doch nicht nur bei der Erstellung des Bodengutachtens ist der Gutachter ein wichtiger Ansprechpartner. Dies ist auch dann der Fall, wenn es im Nachhinein zu Änderungen kommt. Sollte sich der Bauherr beispielsweise nach der eigentlichen Planung noch eine Unterkellerung wünschen, sollte er dies mit dem Bodengutachter besprechen.

Nachfragen hilft

Beim Kauf eines Baugrundstücks sollte grundlegend nachgefragt werden, ob es bereits ein Bodengutachten gibt. Dies ist bei einigen Grundstücken der Fall, die vorher gewerblich genutzt wurden. Häufig liegen dann entsprechende Berichte vor. Besonders brisant sind für einen Bauherrn mögliche Altlasten.

Um die kostspielige Entsorgung zu vermeiden, sollten sich Bauherren grundlegend absichern, dass das ausgesuchte Grundstück altlastenfrei ist. Dies ist beispielsweise mit den Informationen aus dem Altlasten-Kataster möglich, das der Umweltbehörde unterliegt. Durch das Bundesbodenschutzgesetz wird festgelegt, was genau Altlasten sind.

Unter Altlasten müssen demnach beispielsweise Abfallbeseitigungsanlagen oder auch Grundstücke verstanden werden, die der Behandlung und der Lagerung von Abfall dienten. Auch jene Grundstücke, auf denen vorher mit Stoffen gearbeitet wurde, die umweltgefährdend sind, werden zu eben jenen Altlasten gezählt.

Altlasten werden von den zuständigen Stellen als solche nur dann anerkannt, wenn sie mithilfe eines Bodengutachtens oder einer Untersuchung des Grundwassers als solche nachgewiesen werden konnten. Liegen dagegen nur unbewiesene Hinweise vor, wird das Grundstück grundsätzlich als Altlasten-Verdachtsfläche eingestuft.

Grundlegend sollte ein Fachmann mit dem Altlastennachweis beauftragt werden. Die Kosten hierfür belaufen sich auf rund 1000 Euro. Für einen Bauherrn handelt es sich hierbei um eine beachtliche Summe, doch bereits beim Verdacht auf Altlasten sollte das Geld in die Hand genommen werden.

Grundlegend kann es natürlich sein, dass sich der Verkäufer nicht auf eine solche Prüfung einlässt. In diesem Fall ist es ratsam, die Erweiterung von der gesetzlichen Verjährungsfrist zu beantragen. Diese liegt eigentlich nur bei einem Jahr, sollte jedoch auf mindestens fünf Jahre verlängert werden. Im Kaufvertrag sollten sowohl die Altlasten als auch die Kosten, die durch deren Beseitigung entstehen, genauestens geregelt sein.

Inhalte des Bodengutachtens

Mit dem Bodengutachten wird der Baugrund genauestens analysiert. In dem Gutachten finden sich Informationen zu den allgemeinen Baugrundverhältnissen sowie der geologischen Bodensituation. Zudem gibt das Gutachten Aufschluss über hydrologische Verhältnisse und setzt sich damit mit Durchlässigkeit und Versickerung des Bodens auseinander.

Grundlegend fasst das Gutachten alle Eigenschaften und Kennwerte des jeweiligen Baugrunds zusammen. Es hält Aussagen über die Lagerungsdichte, die Verdichtbarkeit des Grundes und der Frostveränderlichkeit bereit. All das sind wichtige Informationen, die beim Bau berücksichtigt werden müssen.

Kosten vom Bodengutachten

Für das Bodengutachten fallen beachtliche Kosten an, die sich im Zweifelsfall jedoch auszahlen. Grundsätzlich können die entstehenden Kosten sehr unterschiedlich sein, wobei die Geoingenieurbüros zum Teil auch mit verschiedenen Werten arbeiten. Für die Einmessung der Aufschlüsse, sowie die Umsetzung der Bohrausrüstung können beispielsweise rund 50 Euro berechnet werden.

Weitere Kleinbohrungen, die diagonal an den Ecken der jeweiligen Fundamentplatte vorgenommen werden, schlagen mit rund 150 Euro zu Buche, wobei sich diese auch deutlich erhöhen können. Wird ein geotechnisches Gutachten nach DIN 4020 erstellt, belaufen sich die Aufwendungen hierfür meist auf 170 Euro. All das sind Nettopreise. Unter Berücksichtigung der geltenden Mehrwertsteuer entstehen sehr schnell Gesamtkosten von rund 440 Euro.