Eigentum verpflichtet – Hausgeld ist mehr als Betriebskosten

Jedes Wohnen verursacht ganz unterschiedliche Kosten. Das betrifft sowohl den Wohnungsmieter als auch den Haus- oder Wohnungseigentümer. Für die reine Nutzung des Wohnraums zahlt der Mieter die Kaltmiete je Quadratmeter Wohn- beziehungsweise Nutzfläche. Die Miete muss buchstäblich zeitlebens, also so lange gezahlt werden, wie die Mietwohnung genutzt wird.

Bei Haus-/Wohnungseigentum ist die Situation anders. An die Stelle der Kaltmiete tritt die Darlehensrückzahlung an das Kreditinstitut mit Zinsen und Tilgung. Wenn die Fremdfinanzierung beendet ist, dann entfällt diese Kostenart. Der Immobilienbesitzer wird jetzt zum Eigentümer; wie es heißt, wohnt nun umsonst in seinem Eigentum.

Bei einer Eigentumswohnung ist das jedoch nicht der Fall. Eine weitere Kostenart für das Wohnen sind die sogenannten Nebenkosten. Für die Mietwohnung sind es die Betriebskosten, die nach der Betriebskostenverordnung, der BetrKV abgerechnet werden.

Rechtsgrundlage für Eigentumswohnungen ist das WEG, das „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“, umgangssprachlich kurz Wohnungseigentumsgesetz genannt. Beschlossen worden ist das Bundesgesetz im März 1951, und die letzte Änderung datiert aus Dezember 2014. Danach zahlt jeder Wohnungseigentümer als Angehöriger der Wohnungsgemeinschaft die Betriebskosten für das Gemeinschaftseigentum, das sogenannte Hausgeld.

Eine andere Bezeichnung dafür ist Wohngeld, das jedoch nicht mit dem Wohngeld als einem Zuschuss der öffentlichen Hand zu den Wohnungskosten für Mieter zu verwechseln ist. Wie das Wort Hausgeld formuliert, werden damit sämtliche Kostenarten finanziert, die im direkten sowie mittelbaren Zusammenhang mit der Eigentumswohnung und der Wohnanlage entstehen, in der sie sich befindet. Für den Wohnungseigentümer ist die jährliche Wohn-/Hausgeldabrechnung mindestens so spannend und interessant wie die Betriebs-/Nebenkostenabrechnung für den Mieter.

WEG-Hausverwaltung und Hausgeld

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt einen Beirat, bestehend aus mehreren Vertretern der Wohnungseigentümer. Das nach dem WEG dafür vorgesehene Beschlussgremium ist die Eigentümerversammlung. Der von ihr mit einfacher Mehrheit eingesetzte Beirat vertritt die Eigentümergemeinschaft nach innen und außen hin.

Zu seinen ersten und wichtigen Aufgaben gehört der Vertragsabschluss mit einem WEG-Verwalter, mit der Hausverwaltung. Das ist ein Unternehmen innerhalb der Immobilienwirtschaft, meistens in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft oder eines Einzelunternehmens. Wie das Wort sagt, wird von dem Auftragnehmer im Rahmen eines mehrjährigen Vertrages die gesamte Hausverwaltung für die Wohnanlage durchgeführt.

Zuständigkeit und Verantwortung sind weitgehend und im Einzelnen im WEG beschrieben. Eine Kernaufgabe der WEG-Hausverwaltung sind Verwaltung und jährliche Abrechnung des Hausgeldes. Die Grundlage dafür ist der Wirtschaftsplan.

Der wird von der Hausverwaltung aufgestellt und von der Eigentümerversammlung beschlossen. Der Beirat ist in diesen Arbeitsprozess eng eingebunden und kann bedarfsweise Fragen der Miteigentümer zu Kostenarten oder auch Kostenhöhen beantworten. Mit Ausnahme der Ausgaben für Strom, der über den eigenen Zähler jeder Wohneinheit direkt abgerechnet wird, sind alle anderen Kostenarten ein Bestandteil des Wohn-/Hausgeldes.

Ob die Kosten für Heizung und Warmwasser ebenfalls direkt mit jeder Wohneinheit abgerechnet oder über die Hausgeldabrechnung umgelegt werden, ist von dem vorhandenen Heizungssystem abhängig. Sofern jede Eigentumswohnung mit einem eigenen Brennwertkessel ausgestattet ist, wird dieser Verbrauch an Energie direkt belastet und abgerechnet.

Zu den typischen Hausgeldkosten gehören:

• Hausstrom für Gemeinschaftsräume und Gemeinschaftsflächen
• Personal- und Sachkosten für die Verwaltung der Wohnanlage
• Personal- und Verwaltungskosten für Hausmeistertätigkeiten
• Gartenpflege
• Reinigung von Treppenhäusern und Gemeinschaftsräumen
• Telekommunikationseinrichtung wie SAT-Antenne oder TV-Kabelanschluss
• Abfallentsorgung
• Wohngebäudeversicherung
• Rücklagenzuführung für die Instandhaltung der Wohnanlage
• Kontoführungskosten für ein oder mehrere Bankkonten der Hausverwaltung
• Sonstige Sachkosten für die jeweilige individuelle Wohnanlage

Bei einer Selbstnutzung der Eigentumswohnung kann das monatliche Hausgeld, umgerechnet auf die Quadratmeterfläche, durchaus einige Euro betragen. Dieser Betrag erhöht die Wohnkosten im Eigentum. Sofern die Eigentumswohnung als Kapitalanlage vermietet ist, können die meisten, jedoch keineswegs alle Kostenarten des Hausgeldes an den Mieter weiterberechnet werden. Um welche es sich dabei handelt, ist in § 2 BetrKV detailliert aufgelistet. So müssen die vom Eigentümer anteilig zu zahlenden Verwaltungskosten selbst übernommen werden, ohne sie auf den Mieter umlegen zu können.

Pflicht zu Transparenz und Offenheit der Hausgeldabrechnung

Die Abrechnung des Hausgeldes kann aus verschiedenen Gründen deutlich professioneller erwartet werden als die Nebenkostenabrechnung bei einem Mietverhältnis. Jede WEG-Hausverwaltung arbeitet mit einem modernen und spezifischen EDV-Programm. Die Hausverwaltung wird für ihre Arbeit bezahlt, während dieser Aufwand des Vermieters nicht separat vergütet wird. Dessen Personal- und Verwaltungsaufwand sind indirekt in der Kaltmiete enthalten.

Das Verhältnis zwischen Eigentümerversammlung und Hausverwaltung ist deutlich anders als das zwischen Mieter und Vermieter. Die Eigentümerversammlung kann unter mehreren Hausverwaltungsangeboten auswählen, während der Mieter an seinen Vermieter gebunden ist. Das Selbstverständnis der Eigentümer gegenüber „ihrer“ Hausverwaltung ist sowohl sachlich als auch emotional deutlich anders, man könnte sagen selbstbewusster. Letztendlich verwaltet die Hausverwaltung das Geld aller Eigentümer.

Die bezahlen über das Hausgeld nicht nur fremde und externe Dienstleistungen, sondern auch „ihre“ Hausverwaltung. Dazu haben die Wohnungseigentümer in vielen Fällen ganz unterschiedliche Auffassungen; diese so, jene anders. Die einen sind mit der Hausverwaltung insgesamt zufrieden, andere weniger, und wiederum andere überhaupt nicht. Hier ist der Beirat gefragt, der oftmals als Metapher oder auch als Mediator zwischen einzelnen Eigentümern einerseits und der vertraglichen Hausverwaltung andererseits vermitteln muss.

Im Grunde genommen kann die Abrechnung des Hausgeldes kein Problem für die WEG-Hausverwaltung sein. Die Kostenarten stehen fest, und die Kostenhöhen werden anhand von Rechnungen sowie Belegen ermittelt. Für die Verteilung der Kosten auf die Wohnungsgemeinschaft gibt es einen festen Verteilerschlüssel, der vom Gesetz vorgegeben oder von der Eigentümerversammlung beschlossen worden ist.

Den Rest erledigt im wahrsten Sinne des Wortes das EDV-Hausverwaltungsprogramm. Dabei wird im Wohnungseigentumsrecht nach dem Abflussprinzip abgerechnet. Kosten werden in demjenigen Kalender- oder Abrechnungsjahr in die Hausgeldabrechnung aufgenommen, in dem sie tatsächlich verausgabt, also kassenwirksam geworden sind.

Das kann in Grenzfällen zum Jahresende hin durchaus auch eine Frage der Liquidität auf den Konten der Hausverwaltung sein, ob die Rechnung noch im Dezember, oder erst im Januar überwiesen wird. Solchen Buchungsvorgängen gilt dann ein besonderes Augenmerk des Beirates oder der separat gewählten Kassenprüfer.

Jede Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage oder eines Mehrfamilienhauses mit Eigentumswohnungen benötigt, gesetzlich verpflichtend, eine Hausverwaltung. Die muss ebenso leistungs- wie vertrauenswürdig sein. Nach dem Grundsatz Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser empfiehlt sich von Beginn der vertraglichen Zusammenarbeit an die Einsetzung eines Beirates als Vertretergremium aller Wohnungseigentümer. Die Hausgeldabrechnung ist auch deswegen ein dauerhaft sensibles Thema, weil eigenes Geld der Hauseigentümer fremd verwaltet wird.

Das ist bei externen Kostenarten problemlos. Schwierig wird es erfahrungsgemäß bei denjenigen Dienstleistungen, die von der Hausverwaltung selbst erledigt oder von ihr in Auftrag gegeben werden. Zu den ständigen Reibungspunkten gehören die Arbeiten des Hausmeisters, die Treppenhaus- und die Gartenpflege.

Eine geschickte Hausverwaltung lässt möglichst viele dieser Arbeiten durch außenstehende Dienstleister erledigen. Die reichen ihren Kostenvoranschlag anhand eines Leistungskataloges ein. Beides kann vom Beirat und/oder von der Eigentümerversammlung geprüft sowie auch beschlossen werden. Zur Aufgabe der Hausverwaltung gehört es dann lediglich noch, die auftragsgemäße Erledigung zu überwachen.

Instandhaltungsrücklage – geschicktes Wirtschaften der Hausverwaltung

Niemand zahlt gerne laufend in die im Ernstfall doch so dringend benötigte Instandhaltungsrücklage ein. Eine vorsorgliche Hausverwaltung nutzt die gesetzlichen Möglichkeiten, um im Interesse aller Wohnungseigentümer ein gutes Polster anzusammeln.

Die Eigentümerversammlung entscheidet über die Rücklagenhöhe, die sich ganz maßgeblich an dem Vorschlag der professionellen Hausverwaltung orientiert. Die ist ihrerseits an die Vorgaben der Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen, kurz BV, gebunden. Für die Höchst- und Mindestbeträge je Quadratmeter Wohnfläche gibt es unterschiedliche Berechnungsgrundlagen.

Zu den Gängigen unter ihnen gehört die Bezugsfertigkeit der Eigentumswohnungen oder die Summe der Herstellungskosten je Quadratmeter. Gesetz und Rechtsprechung machen den Wohnungseigentümern keine allzu engen Vorgaben. Im Ernstfall müssen sie ohnehin alle anfallenden Instandsetzungen, Reparaturen und dergleichen anteilmäßig selbst bezahlen.

Wenn der Rücklagenbestand dazu nicht ausreicht, dann muss die fällige Ausgabe durch eine Sonderumlage oder durch die einmalige Sonderzahlung finanziert werden. Sich schon präventiv darum Gedanken zu machen ist da eher eine Aufgabe der vorsorglichen Hausverwaltung als die des einzelnen Eigentümers.

Der möchte über die Rücklagenzahlung hinaus, die in dem monatlichen Hausgeld enthalten ist, möglichst nicht von Zusatz- oder Sonderzahlungen überrascht werden.

Jede Wohnanlage ist ein einzelnes, individuelles Wohnprojekt mit seinen ganz eigenen Besonderheiten. Knowhow, Erfahrung und Geschick sind einige der Eigenschaften, die langfristig und vorausschauend von einer guten WEG-Hausverwaltung erwartet werden. Sie gibt im Wirtschaftsplan die Richtung vor, wie mit dem Hausgeld der Wohnungseigentümer gewirtschaftet werden kann und muss.