Im Zuge der allgemeinen Teuerungsrate ist es selbstverständlich, dass auch Vermieter in regelmäßigen Abständen die Mieten anpassen wollen. Dabei kann man allerdings auch einiges falsch machen. Für Vermieter ist es wichtig, die aktuelle Gesetzeslage zu Mieterhöhungen zu kennen.

Staffelmietverträge

Die sogenannten Staffelmietverträge, Näheres finden Sie dazu in § 557a im BGB, regeln Mieterhöhungen schon ab dem Beginn des Mietverhältnisses. Die Miete erhöht sich in einem Staffelmietvertrag automatisch zu im Mietvertrag festgelegten Zeitpunkten. Wer mit seinen Mietern einen Staffelmietvertrag vereinbart, muss allerdings berücksichtigen, dass der jeweils festgelegte Mietzins immer mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben muss.

Das heißt, der Mieter zieht zum 1. April 2015 ein und zahlt mindestens bis zum 31. März des darauf folgenden Jahres einen festgelegten Mietzins. Eine Erhöhung der Miete im Staffelmietvertrag kann dann ab dem 1. April 2016 im Voraus geltend gemacht werden. Die nächste Mieterhöhung per Staffelmietvertrag kann dann zum 1. April des Jahres 2017 erfolgen.

Führen Sie als Vermieter während der Mietdauer Modernisierungsmaßnahmen durch, begründen diese keine weitere Mieterhöhung. Die Mieter erklären sich in einem Staffelmietvertrag zwar mit einer jährlichen und im Voraus festgelegten Mieterhöhung einverstanden: Weitere Mieterhöhungen, aus welchen Gründen auch immer, sind Ihnen als Vermieter während der Mietdauer jedoch untersagt.

In der Regel werden Mieterhöhungen in Staffelmietverträgen immer für einen Zeitraum von drei Jahren festgelegt. Dauert das Mietverhältnis danach weiterhin an, darf die Miete nur im Rahmen des ortsüblichen Mietpreisspiegels erhöht werden. Die Betriebskosten sind von diesen Regelungen ausgenommen. Wenn sich diese durch allgemeine Preissteigerungen erhöhen, so müssen auch die Mieter erhöhte Betriebskosten akzeptieren.

Wann Sie die Miete erhöhen dürfen

Wenn Sie keinen Staffelmietvertrag mit Ihren Mietern vereinbart haben, müssen Sie sich an die gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung für allgemeine Mietverträge halten. Mieterhöhungen sind im § 558 BGB geregelt. Absatz 1 besagt, dass Vermieter die Erhöhung der Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete verlangen können. Allerdings müssen seit der letzten Mieterhöhung mindestens 15 Monate vergangen sein.

Grundsätzlich müssen Sie als Vermieter, sofern Sie keinen Staffelmietvertrag abgeschlossen haben, die Mieterhöhung begründen. In § 558 a BGB ist festgelegt, welche Gründe Sie als Vermieter zur Erhöhung der Miete vorbringen dürfen. Eine Mieterhöhung ist demnach erlaubt mit dem Hinweis auf den Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch die Nennung von drei vergleichbaren Wohnungen und deren Mietpreise.

Eine Mieterhöhung kann auch nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Allerdings muss sie sich auch in diesem Fall an den ortsüblichen Mieten für vergleichbare Objekte orientieren.

Die Wirksamkeit der Mieterhöhung und das Sonderkündigungsrecht

Ein Mietvertrag ist immer ein zweiseitiges Rechtsgeschäft. So verhält es sich auch mit Änderungen des Mietvertrags, wie es bei einer Mieterhöhung der Fall ist. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, damit sie rechtswirksam wird. Bei dieser Rechtslage liegt der Gedanke nahe, dass der Mieter nun einfach die Mieterhöhung verweigern könnte – doch das ist nicht der Fall.

Wenn sich die Miete nach der Erhöhung im Rahmen des örtlichen Mietspiegels befindet, muss der Mieter zustimmen. Wenn der Mieter seine Zustimmung trotzdem verweigert, kann der Vermieter diese einklagen. Eine Kündigung, wenn der Mieter die Zustimmung verweigert, ist unwirksam.

Allerdings hat der Mieter im Fall einer Mieterhöhung immer ein Sonderkündigungsrecht. Bis zum Ablauf des zweiten Monats, nach Zugang der Mieterhöhung, kann der Mieter außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt dann weitere zwei Monate.

Das heißt: Der Mieter erhält am 1. April 2015 schriftlich Kenntnis der geplanten Mieterhöhung. Beabsichtigt er, aufgrund der Mieterhöhung außerordentlich zu kündigen, so kann er dieses Sonderkündigungsrecht bis zum 31. Mai 2015 geltend machen und zum 31. Juli 2015 ausziehen. Die Wohnung kann dann zum 1. August 2015 neu vermietet werden.

Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung

Im Zuge der allgemeinen Energiekostenentwicklungen steigen selbstverständlich auch die Nebenkosten. Insbesondere die Energiekosten sind in den letzten zehn Jahren enorm gestiegen und ein weiterer Anstieg ist vorhersehbar. So müssen natürlich auch die Nebenkosten in regelmäßigen Abständen erhöht werden.

Geschieht dies nicht, müssen Mieter mit einer hohen Nachzahlung rechnen. Können die Mieter diese Nachzahlung nicht oder nur ratenweise aufbringen, sind Sie es als Vermieter, der mit unter Umständen recht hohen Beträgen in Vorleistung gehen muss. Von daher ist es im Interesse beider Vertragsparteien, wenn die Nebenkosten regelmäßig den Preissteigerungen angeglichen werden.

Grundsätzlich leistet der Mieter zusätzlich zur sogenannten Kaltmiete eine Vorauszahlung für die Nebenkosten. Vermieter sollten von daher bereits zu Beginn des Mietverhältnisses die Höhe der Nebenkosten möglichst realistisch kalkulieren.

Wenn sich im Laufe des Mietjahres herausstellt, dass die Nebenkostenvorauszahlung möglicherweise zu gering ist, dürfen Sie als Vermieter nicht einfach eine Erhöhung verlangen. Sie sind gesetzlich verpflichtet, zunächst die Abrechnungen der Versorgungsbetriebe abzuwarten und darauf basierend die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Wenn der Mieter eine Nachzahlung zu leisten hat, können die Nebenkosten im Rahmen dieser Nachzahlung erhöht werden. Hat der Mieter eine Nachzahlung von 500 Euro zu leisten, dürfen die Nebenkosten um diesen Betrag, allerdings auf monatliche Vorauszahlung umgelegt, erhöht werden. Aus dem Beispielbetrag von 500 Euro würde sich eine monatliche Erhöhung um etwa 42 Euro ergeben. Die Nebenkosten dürfen nur erhöht werden, wenn tatsächlich ein Anlass dafür besteht.

Wenn durch den Mieter keine Nachzahlung zu leisten ist, dürfen Sie auch die Nebenkosten nicht erhöhen. Wenn allerdings zum Zeitpunkt der Nebenkostenabrechnung bereits feststeht, dass die Preise im Folgejahr erheblich ansteigen werden, ist eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ebenfalls möglich. Die Erhöhung muss dabei allerdings realistisch bleiben und sich an den Preissteigerungen der tatsächlichen Betriebskosten orientieren.

Das Recht auf eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung hat übrigens auch der Mieter selbst. Erscheint ihm der Betrag zu gering, so kann er darauf bestehen, mit der monatlichen Miete eine höhere Vorauszahlung zu leisten, um beispielsweise eine Nachzahlung zu vermeiden. Die gesetzlichen Auflagen zur Nebenkostenvorauszahlung sind im § 560 IV BGB geregelt.

Erhöhungen sind immer schriftlich geltend zu machen!

Manche Vermieter haben ein sehr gutes Verhältnis mit ihren Mietern und sprechen bestimmte Angelegenheit einfach miteinander ab. Das ist einerseits eine sehr schöne Ausgangsbasis für ein gutes Vertragsverhältnis. Andererseits birgt es die Gefahr, dass für mündliche Absprachen im Zweifel Beweise erbracht werden müssen.

Mündliche Absprachen sind daher unwirksam. Grundsätzlich sind Vermieter verpflichtet, sowohl Mieterhöhungen, als auch die Erhöhung von Nebenkostenvorauszahlungen schriftlich anzukündigen. Schriftliche Ankündigungen dürfen niemals rückwirkenden Charakter haben, sondern betreffen ausschließlich Zahlungen von Miete oder Nebenkosten für die Zukunft.

Auch die Art der Übergabe eines entsprechenden Schreibens zur Erhöhung der Miete oder der Nebenkostenvorauszahlung ist von äußerster Wichtigkeit: Da Ankündigungen von Erhöhungen der Miete oder der Nebenkostenvorauszahlung immer an Fristen gebunden sind, ist der Tag entscheidend, an dem der Mieter das Schreiben erhalten hat.

Sie als Vermieter können daher das Schreiben persönlich übergeben und sich den Erhalt bestätigen lassen. Oder Sie senden das Schreiben per Einwurf-Einschreiben. In diesem Fall gilt das Schreiben an dem Tag als zugestellt, an dem der Postbote den Einwurf in den Briefkasten des Mieters dokumentiert hat.

Ein Einschreiben mit Rückschein oder ein eigenhändiges Einschreiben zu versenden, ist nicht empfehlenswert. Holt es der Mieter nicht von der Post ab oder ist er persönlich für einen längeren Zeitraum abwesend, gilt das Schreiben als nicht zugestellt.